Artikel Förhandsavtal vid bostadsrättsköp

Nyligen avgjorde Svea hovrätt ett mål gällande frågan om två köpare hade rätt att frånträda ett så kallat förhandsavtal som de ingått med en bostadsrättsförening (mål T 11974-19, dom av den 1 juli 2022). Svea hovrätts dom är av intresse för bland andra byggherrar som använder sig av förhandsavtal för att i ett tidigt stadium av nyproduktion av bostadsrätter binda upp förhandsköpare.

Kort om förhandsavtal

Ett förhandsavtal enligt 5 kap. Bostadsrättslag (1991:614) (”BRL”) är ett avtal som ingås mellan köpare av en bostadsrätt och en bostadsrättsförening om att föreningen i framtiden ska upplåta en lägenhet med bostadsrätt (se 5 kap. 1 § BRL). Ofta är föreningen bildad av det företag som ska uppföra bostäderna. Förhandsavtalet är bindande och innebär att bostadsrättsföreningen blir skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt köparen. Köparen blir i sin tur skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I 5 kap. 3 § BRL finns vissa formaliakrav som ska uppfyllas för att förhandsavtalet ska vara giltigt; bland annat framgår att avtalet ska upprättas skriftligen och innehålla vissa specificerade uppgifter, som exempelvis uppgift om beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt (se 5 kap. 4 § BRL).

Under vissa förutsättningar har en bostadsrättsköpare rätt att frånträda förhandsavtalet efter uppsägning. Rätten till frånträde regleras i 5 kap. 8 § BRL. Köparen har bland annat rätt att frånträda avtalet om upplåtelsen genom föreningens försummelse inte sker inom skälig tid efter den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen.

Högsta domstolen har tidigare (se NJA 2021 s. 245) konstaterat att ett förhandsavtal som anger ett tidsintervall som beräknad tidpunkt för upplåtelsen får anses uppfylla formkravet i 5 kap. 3 § BRL. För att bedöma när köparen kan frånträda förhandsavtalet får utgångspunkt i ett sådant fall tas i den tidpunkt som avslutar intervallet.

Målet i Svea hovrätt

Bakgrunden till målet i Svea hovrätt var att två köpare hade ingått ett förhandsavtal enligt 5 kap. BRL avseende en bostadsrättslägenhet. I förhandsavtalet angavs ”Kvartal 4, 2017” som beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Köparna och föreningen var således, enligt vad HD uttalade i NJA 2021 s. 245, överens om att upplåtelse skulle ske senast den 31 december 2017 (den tidpunkt som avslutar intervallet). Parterna var dock oense om vid vilken tidpunkt upplåtelsen faktiskt hade ägt rum. Föreningen hade erbjudit köparna möjlighet att ingå upplåtelseavtal vid ett informationsmöte den 28 februari 2018. Köparna menade istället att tidpunkten för upplåtelse skulle likställas med tidpunkten när köparna skulle ha fått tillträde (den 17 oktober 2018). Strax innan datumet för tillträde meddelade köparna att de hävde och frånträdde förhandsavtalet på grund av dröjsmål med både upplåtelse och tillträde. Det fanns inget angivet i förhandsavtalet avseende tidpunkt för tillträde eller inflyttning. Frågan som hovrätten hade att pröva var om köparna haft rätt att frånträda avtalet, antingen med stöd av BRL eller med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer.

Hovrätten prövade först om köparna haft rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av BRL. Hovrätten förklarade att upplåtelse och tillträde är skilda begrepp enligt BRL som motsvarar olika skeenden under ett förvärv av en bostadsrätt, samt att det är tidpunkten för upplåtelse som är avgörande vad gäller köparens rätt att frånträda ett redan ingånget förhandsavtal. Den avgörande tidpunkten för frågan om när köparna ska anses ha erbjudits upplåtelse är således när de fått möjlighet att ingå upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen. Att köparna fått tillträde till lägenheten långt senare saknade betydelse. Mot bakgrund av att föreningen hade erbjudit köparna möjlighet att ingå upplåtelseavtal vid mötet den 28 februari 2018 fann hovrätten att det var inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Köparna hade därför inte haft rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av BRL.

Hovrätten gick därefter över till att pröva frågan om köparna haft rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer. Hovrätten ansåg inte att parterna hade avtalat om att köparna skulle ha rätt att tillträda lägenheten i samband med upplåtelsen. Förhandsavtalet reglerade endast köparnas möjlighet att ingå upplåtelseavtal med föreningen. Att detta hade skett drygt åtta veckor för sent i förhållande till vad som angavs i förhandsavtalet ansågs inte utgöra ett väsentligt avtalsbrott. Köparna hade därför inte heller rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer.

Sammanfattning

Svea hovrätts dom behandlar skillnaden mellan begreppen upplåtelse respektive tillträde samt att det endast är upplåtelsetidpunkten som är relevant i fråga om förhandsavtal enligt bestämmelserna i BRL. Avgörandet ger även stöd för att ett dröjsmål i upplåtelsen med drygt åtta veckor inte ger köpare av en bostadsrätt rätt att frånträda ett redan ingånget förhandsavtal. En sådan försening anses inte heller utgöra ett hävningsgrundande avtalsbrott enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

Den 1 januari 2023 träder ett nytt 5 kap. i BRL i kraft (SFS 2022:1026). Bland annat införs krav på att bostadsrättsföreningar noga ska informera köpare om de risker förhandsavtal är förknippade med. Det införs även en rätt till betänketid för köparen; förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet från bostadsrättsföreningen. Om förhandstecknaren inte får en sådan betänketid ska avtalet inte vara bindande för honom eller henne. De nya reglerna i 5 kap. BRL avser att stärka konsumentskyddet på bostadsmarknaden, men skulle även kunna bidra till en tydligare och tryggare avtalssituation för såväl konsumenter som för företag.