Artikel Nya domar från Högsta domstolen om expropriation 

Under hösten har Högsta domstolen meddelat tre domar som rör expropriation – det vill säga när det allmänna tvångsvis köper mark från privata ägare. I denna artikel tittar vi närmare på institutet och vad de nya rättsfallen betyder.

Vad är expropriation?

Expropriation innebär att det allmänna tvångsvis övertar äganderätten till en fastighet från dess ägare. Det allmänna får även överta servitut eller nyttjanderätt. Genom exproprieringen upphävs den tidigare ägarens eller rättshavarens rätt till egendomen. Vid expropriation upphör även eventuell tomträtt. I vissa fall kan även privata aktörer expropriera andra privata aktörer.

I expropriationslagens 2 kap. anges de ändamål som kan berättiga expropriering. Listan på expropriationsändamål är förhållandevis lång och avser i huvudsak samhällsbyggnadsprojekt av olika slag. Vid sidan av expropriationslagen finns även ett tjugotal andra lagar som tillåter liknande markåtkomst för det allmänna. Några exempel är fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen (”PBL”) samt diverse lagar om vägar, ledningar, järnvägar och anläggningar.

När expropriation eller liknande markåtkomst sker har fastighetsägaren rätt till ekonomisk kompensation. Om hela fastigheten exproprieras har ägaren rätt till en löseskilling som svarar mot fastighetens marknadsvärde. Exproprieras endast del av fastigheten ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. På såväl löseskillingen som intrångsersättningen ska det i regel göras ett påslag om 25 procent och utöver det har fastighetsägaren rätt till skadestånd för eventuell ytterligare skada som ägaren lider.

Kort om rättsfallen

Högsta domstolens första avgörande denna höst (dom 2021-09-09 i mål nr T 6866-20) gällde frågan om en tomträttshavare har rätt till ersättning vid fastighetsreglering. Att en tomträttshavare har rätt till ersättning vid expropriation eller vid inlösen enligt PBL var känt sedan tidigare. I fastighetsbildningslagen anges dock enbart fastighetsägare som ersättningsberättigade. Här kom Högsta domstolen fram till att tomträttshavare bör likställas med fastighetsägare även vid fastighetsreglering, så att systemet blir enhetligt.

Även höstens andra avgörande (dom 2021-10-08 i mål nr T 3781-20) gällde fastighetsreglering. En kommun och en fastighetsägare hade ingått ett exploateringsavtal. I avtalet stod att kommunen skulle ersätta fastighetsägaren för marken med visst belopp. När det flera år senare blev aktuellt med en fastighetsreglering hänvisade kommunen till nyss nämnt avtalsvillkor och menade att parterna slutligt reglerat storleken av löseskillingen. Det höll Högsta domstolen inte med om. Fastighetsbildningslagen innehåller visserligen bestämmelser om att fastighetsägaren kan samtycka till en lägre ersättning. Dessa bestämmelser tar dock sikte på förrättningsförfarandet vid fastighetsreglering. Högsta domstolen ansåg därför att exploateringsavtalet inte var tillräckligt nära knutet till det förfarandet för att tillmätas betydelse.

Det tredje och sista avgörandet (dom 2021-10-29 i mål nr T 5444-20) rörde rätten till skadestånd vid förtida inlösen enligt lagen om byggande av järnväg. Ett förtida inlösen innebär att fastighetsägaren har rätt att få sin fastighet inlöst redan innan en järnvägsplan fastställts och kan endast bli aktuell när fastighetsägaren har synnerliga skäl. I målet hade fastighetsägarna beviljats ett förtida inlösen på grund av svår sjukdom. Frågan var om de kunde få sina kostnader för flytt och lagfart ersatta. Högsta domstolens svar var nekande. Enligt domstolen måste det liksom för alla andra skadeståndskrav finnas ett orsakssamband mellan inlösen och skadan. Eftersom fastighetsägarna var tvungna att flytta på grund av sjukdom var inte flytt- och lagfartskostnaderna en följd av att Trafikverket löste in fastigheten. Kostnaderna var därmed inte orsakade av inlösen, vilket innebar att fastighetsägarna inte fick kostnaderna ersatta.

Avslutande kommentar

Att tre mål om expropriation prövats av Högsta domstolen i höst är antagligen ingen slump. Det har istället troligtvis sin förklaring i att domstolen ansett att rättsläget varit oklart i olika hänseenden när det kommer till expropriation.

Expropriation är en mycket ingripande åtgärd och förekommer därför tämligen sällan, ofta inte fler än tio gånger om året. När det väl sker finns nu tydligare riktlinjer från Högsta domstolen om vad som gäller för ersättningen. Det gäller särskilt vid fastighetsreglering, där det nu står klart att tomträttshavare ska likställas med fastighetsägare och att bestämmelser i exploateringsavtal som huvudregel inte inskränker rätten till ersättning.

Avgörandena är inte bara bra att känna till för fastighetsägare och andra rättshavare som kan utsättas för expropriation, utan även för det allmänna när det övervägs olika alternativ till viktiga samhällsbyggnadsprojekt. Genom dessa klargöranden är förhoppningen också att Högsta domstolen underlättar för det allmänna och de privata aktörerna att träffa frivilliga överenskommelser. Det bör i sin tur leda till mer effektiva processer för sådana typer av byggnadsprojekt.