Artikel Högsta domstolen: BRF skyldig att avröja tomt efter att kommunen sagt upp tomrättsavtal för parkering

Högsta domstolen har uttalat sig om avtalsfrihetens räckvidd i fråga om tillåtna villkor i tomträttsavtal. I Högsta domstolens dom i mål T 2603-23 fastställdes att ett villkor i tomträttsavtal, innebärande att tomträttshavaren vid tomträttens upphörande var skyldig att avröja tomten alternativt utge ersättning för sådant avröjande, var tillåtet. Då fastighetsägaren sa upp avtalet tvingades tomträttshavaren följaktligen att avröja tomten.

Bakgrund

Den 12 januari 1971 ingick HSB:s Bostadsrättsförening Backadalen i Göteborg (föreningen) och Göteborgs kommun genom dess fastighetsnämnd (kommunen) ett tomträttsavtal där kommunen till föreningen upplät fastigheten Göteborg Backa 866:726 med tomträtt för parkeringsändamål (avtalet). I avtalet intogs ett villkor bland annat innebärande att föreningen inom viss tid från tomträttens upphörande var skyldig att avröja tomten alternativt utge ersättning till kommunen för sådant avröjande.

Sedan avtalets ingående har föreningen uppfört ett parkeringsdäck och en parkeringslänga med garageplatser på fastigheten. Den 3 december 2018 sa kommunen upp avtalet för avflyttning per den 31 december 2020. Föreningen väckte därefter talan mot kommunen och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att föreningen inte var skyldig att vidta några avröjningsåtgärder eller utge någon ersättning till kommunen på sätt som framgick av villkoret. Föreningen gjorde gällande att avtalsfriheten i fråga om tillåtna villkor i tomträttsavtal är begränsad till vad som anges i bestämmelserna i 13 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Då det aktuella villkoret avvek från 13 kap. JB var det enligt föreningens mening utan verkan. Kommunen motsatte sig föreningens käromål.

I tingsrätten, liksom i hovrätten, ogillades föreningens käromål. Föreningen överklagade till Högsta domstolen som hade att ta ställning till vilken avtalsfrihet parterna har vid ett tomrättsavtal, särskilt när det gäller möjligheterna att reglera åtgärder i samband med att ett avtal som väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse upphör efter uppsägning.

Högsta domstolens bedömning

Högsta domstolen konstaterar inledningsvis att parterna har förhållandevis stor frihet att utforma villkoren för ett tomträttsavtal med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. I 13 kap. JB finns bestämmelser om otillåtna villkor som inskränker parternas avtalsfrihet till förmån för tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed tomträttens värde som kreditobjekt. Dessa bestämmelser rör främst frågor om tomträttens tillkomst och bestånd. Med hänvisning till NJA 1974 s. 430 konstaterar Högsta domstolen att det vad gäller tillåtna villkor inte finns något motsvarande krav på att villkoret ska vara uttryckligen tillåtet enligt 13 kap. JB för att avtalsfriheten ska få genomslagskraft.

Vidare uttalar sig Högsta domstolen om vad som gäller i samband med uppsägning av tomträttsavtal. I 13 kap. 17 § JB regleras fastighetsägarens lösenskyldighet när tomträtten upphör. Enligt huvudregeln är fastighetsägaren skyldig att betala lösen för byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. I fråga om tomträttsavtal som upplåts för väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse finns ett undantag från huvudregeln som innebär att parterna får komma överens om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska åligga fastighetsägaren att lösa egendomen. Högsta domstolen hänvisar i denna del till förarbetsuttalanden där det anges att det i dessa fall, när det har intagits villkor i tomträttsavtalet om undantag från fastighetsägarens lösenskyldighet, även är lämpligt att närmare reglera tomträttshavarens rätt till byggnaderna samt eventuellt skyldigheten att inom viss tid bortskaffa dem. Vidare hänvisar Högsta domstolen till litteraturen där villkor som ålägger tomträttshavaren en skyldighet att avröja tomten vid tomträttens upphörande anges som exempel på hur man reglerat frågan om vem som ansvarar för byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten när parterna har avtalat bort fastighetsägarens lösenskyldighet.

Mot denna bakgrund gör Högsta domstolen bedömningen att avtalsvillkoret är förenligt med 13 kap. JB och att det stått parterna fritt att avtala på det sätt som skett. Högsta domstolen avslog därför överklagandet.

Kommentar

I och med Högsta domstolens dom i mål T 2603-23 står det klart att parternas avtalsfrihet i fråga om tillåtna villkor i tomträttsavtal – i vart fall när det gäller möjligheterna att reglera åtgärder i samband med att ett avtal som väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse upphör efter uppsägning – är långtgående. För den enskilda föreningen innebar skyldigheten att avröja fastigheten långtgående konsekvenser. De tvingande bestämmelserna i 13 kap. JB, som tillkommit i tomträttshavarens intresse, var till föga nytta för tomträttshavaren i förevarande fall.