Artikel Högsta domstolen har prövat mål om uppsägning av Lidl-butik i Solna

Vi har tidigare skrivit artikeln Högsta domstolen kan komma att pröva ett mål om uppsägning av Lidls butik i Solna som rörde frågan om Lidl hade rätt till ersättning med anledning av en uppsägning. Hovrätten nekade Lidl rätt till ersättning med hänsyn till den så kallade generalklausulen. Eftersom Parkgate hade gått i konkurs var det vid denna tidpunkt osäkert huruvida Lidl skulle fortsätta driva målet i högsta instans, men målet har nu prövats i Högsta domstolen.

Bakgrund

Sedan 2007 har Lidl hyrt en lokal i Skytteholm i Solna. Hyresavtalet ersattes 2009 av ett nytt hyresavtal som efter hyresvärdens uppsägning till följd av rivning/ombyggnad löpte till den 30 september 2018. Efter att Parkgate förvärvat fastigheten i syfte att exploatera och förädla den i enlighet med Solna stads vision för området tecknades ett nytt hyresavtal den 4 oktober 2018 som gällde till och med den 31 december 2019. Hyresavtalet innehöll inte något villkor om att hyresförhållandet skulle upphöra på grund av rivning eller ombyggnad. Den 20 mars 2019 sa Parkgate upp hyresavtalet för avflyttning till hyrestidens utgång på grund av att lokalen skulle rivas eller genomgå en större ombyggnad. Parkgate anvisade Lidl en ersättningslokal, men Lidl meddelade Parkgate att ersättningslokalen inte kunde godtas med hänsyn till bl.a. ersättningslokalens storlek, läge och utformning. Tvist uppstod om huruvida Lidl har rätt till ersättning med anledning av uppsägningen enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken.

Hovrätten prövade frågan och beslutade att Parkgate med stöd av generalklausulen hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, vilket medförde att Lidl inte hade rätt till ersättning. Högsta domstolen meddelade partiellt prövningstillstånd. Frågan som skulle prövas i Högsta domstolen var om Lidl med anledning av uppsägningen hade rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken.

Rättsliga utgångspunkter

Som nämndes i den tidigare artikeln är huvudregeln att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd, vilket ger hyresgästen rätt till ersättning om hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande. Det finns emellertid vissa besittningsbrytande grunder som medför att sådan ersättning inte ska utgå. Besittningsbrytande grunder är t.ex. att huset ska rivas och att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, att hyresavtalet innehåller en rivningsklausul eller att hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (generalklausulen). En första förutsättning är emellertid att det funnits sakligt skäl för uppsägningen.

Högsta domstolens bedömning

Högsta domstolen framhöll att Parkgate hade haft grund för uppsägningen och betonade även att Lidl, när hyresavtalet ingicks 2018, måste varit införstådd med att Parkgates avsikt var att huset skulle rivas eller byggas om. Det fanns dock ingen rivningsklausul i hyresavtalet och ingenting som tydde på att Lidl skulle ha avstått från sitt indirekta besittningsskydd.

Högsta domstolen konstaterade att Lidl i det närmaste samtidigt som Parkgate sade upp hyresavtalet för Skytteholmbutiken även öppnade en butik i Solna Centrum, vilket minskade Skytteholmbutikens omsättning. Det fanns dock inget som tydde på att butiken i Solna centrum skulle ersätta Skytteholmbutiken, varför Parkgate behövde anvisa en ersättningslokal för att undgå ersättningsskyldighet. Högsta domstolen gjorde bedömningen att ersättningslokalen som Parkgate anvisade inte var godtagbar med tanke på dess mindre storlek, sämre läge och att detaljplanen inte medgav användning för dagligvaruhandel i ersättningslokalen.

Högsta domstolen prövade därför om ersättning ändå inte skulle utgå med anledning av generalklausulen. Högsta domstolen framhöll att Parkgate vid uppsägningen hade för avsikt att fortsätta exploateringsarbetet och förädla fastigheten i enlighet med Solna stads vision även om arbetet sedan 2020 har stått still. Parkgate hade således ett starkt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Detta intresse ska vägas mot Lidls intresse att kvarstanna i lokalen.

Vid bedömningen av Lidls intresse framhöll Högsta domstolen att Lidl under lång tid bedrivit dagligvaruhandel i Skytteholmbutiken. Lidl hade dock två andra butiker i närområdet, butiken i Solna centrum och butiken i Sundbyberg. Högsta domstolen påpekade att dessa förhållanden påverkat Parkgates möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet och att detta bör ges betydelse vid intresseavvägningen. Högsta domstolen framhöll också att öppnandet av butiken i Solna centrum påverkade Skytteholmbutikens omsättning, vilket innebar att Lidls intresse att behålla den lokal där Skytteholmbutiken fanns minskade. Vid en samlad bedömning utföll intresseavvägningen därför till Parkgates fördel vilket innebar att Lidl inte hade rätt till ersättning med anledning av uppsägningen.

Kommentar

Trots Parkgates konkurs valde Lidl att driva vidare målet i högsta instans. Högsta domstolen landade i samma slutsats som hovrätten, vilket innebär att det numera är fastslaget att man i samband med en intresseavvägning inom ramen för generalklausulen ska beakta hela hyresgästens verksamhet och därmed vilka ekonomiska konsekvenser den totala verksamheten får i det enskilda fallet. Intresseavvägningen kan därmed inte enbart begränsas till hyresgästens verksamhet i den aktuella lokalen.