Artikel Högsta domstolen klargör förutsättningarna för uppsägning av tomträttsavtal

Stockholms kommun hade upplåtit en fastighet med tomträtt till Garageföreningen Regnet ekonomisk förening. Fastigheten användes enligt avtalet för garage. Kommunen sa upp tomträttsavtalet med hänvisning till att fastigheten skulle användas till ett annat ändamål än vad avtalet avsåg. Föreningen klandrade uppsägningen bl.a. med hänvisning till att kommunens planer på ändrad markanvändning inte hade tillräcklig aktualitet. I Högsta domstolens dom i mål T 3537-23 fastställs att uppsägningen var giltig.

Bakgrund

Fastigheten SR 2 omfattas av en stadsplan från 1956 och ägs av kommunen. Enligt stadsplanen är ändamålet för marken garage. Fastigheten var upplåten med tomträtt till Garageföreningen Regnet ekonomisk förening som hade anlagt en garagelänga på fastigheten. Kommunen sa upp tomträttsavtalet på den grund att fastigheten skulle användas för bostäder av kommunen och således inte för garage. Mark- och miljööverdomstolen beslutade att kommunen hade rätt att säga upp avtalet. Föreningen yrkade att Högsta domstolen skulle ändra Mark- och miljööverdomstolens dom och förklara uppsägningen ogiltig då det enligt dess uppfattning inte förelåg skäl för uppsägning i enlighet med 13 kap. 14 § jordabalken (1970:994).

Högsta domstolens bedömning

Inledningsvis konstaterar Högsta domstolen att en uppsägning endast kan ske till utgången av vissa tidsperioder. Vidare krävs för en giltig uppsägning att det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare, detta gäller oberoende upplåtelseändamål. Att det ska vara av vikt för fastighetsägaren att använda fastigheten på annat sätt än tidigare tar i första hand sikte på situationer där det är av betydelse från allmän synpunkt att fastighetsägaren återtar fastigheten. Ett typfall på en situation där uppsägning kan ske är enligt förarbetena (se prop. 1953:177 s. 56) att en fastighet behöver användas för bostadsbebyggelse.

Vid bedömningen om uppsägningen är giltig ska en avvägning ske mellan fastighetsägarens intresse av att återta fastigheten för den tilltänka användningen och tomträttsinnehavarens intresse av att behålla tomträtten. Uppsägningen kan vara ogiltig om tomträttshavarens intresse av att få behålla tomträtten är starkt och om fastighetsägarens intresse kan tillgodoses på annat håll, utan att det skulle innebära en för stor olägenhet. Däremot krävs det inte att uppsägningen är det enda sättet för fastighetsägaren att tillvarata sitt intresse eller att fastighetsägarens behov av återtagandet av fastigheten står inför sitt omedelbara förverkligande. Fastighetsägaren måste som utgångspunkt presentera underlag som på ett tillfredsställande sätt visar att det föreligger ett behov av att under den kommande perioden ta fastigheten i anspråk för det ändamål som det är fråga om men det ställs inte upp något krav på att det föreligger en detaljerad planering rörande fastighetens framtida användning.

Högsta domstolen konstaterar att det föreligger ett behov av att bygga fler bostäder i kommunen. Kommunen bedömde att fastigheten var lämplig för byggandet av nya bostäder och redan 2013 hade kommunen påbörjat ett arbete med att ta fram ett planprogram för området. Högsta domstolen kommer fram till att kommunens behov av återtagandet av fastigheten är tillräckligt nära förestående samt att kommunens intresse väger betydligt tyngre än föreningens. Uppsägningen ansågs därmed vara giltig och föreningens överklagande avslogs.

Kommentar

Högsta domstolen har genom rättsfallet klargjort att ett tomträttsavtal kan sägas upp av fastighetsägaren under vissa begränsade förutsättningar. Det krävs att det är av vikt för fastighetsägaren att få återta fastigheten för ett annat ändamål samt att fastighetsägaren kan redovisa underlag för sitt behov. Eftersom det vid tomträtt är fråga om långa avtalsperioder kan det inte vid tiden för uppsägningen krävas att fastighetsägarens behov av att förfoga över fastigheten står inför sitt omedelbara förverkligande. I målet har behovet av att bygga ytterligare bostäder tillmätts avgörande betydelse.