Artikel Vad en kommun kan kräva av en exploatör – och vad en kommun inte kan kräva för att bevilja bygglov

Exploateringsavtal

Sedan några år tillbaka finns det i plan- och bygglagen uttryckliga bestämmelser kring vad en kommun får kräva av en byggherre eller fastighetsägare vid genomförandet av en detaljplan vid sådana situationer där byggherren eller fastighetsägaren också äger den mark som ska bebyggas och således fungerar som exploatör.

Bestämmelserna stadgar att en kommun genom ett så kallat exploateringsavtal får ålägga exploatören att utföra eller finansiera åtgärder för anläggande av viss infrastruktur såsom exempelvis gator, vägar och rondeller samt anläggningar för vattenförsörjning och avlopp. Det innebär att ett exploateringsavtal kan ålägga exploatören att antingen utföra vissa åtgärder själv eller att ersätta kommunen för de kostnader som den har för utförandet av åtgärderna ifråga.

Oavsett vilket alternativ som används så ska åtgärderna vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras, och därtill ska exploatörens åtagande stå i rimligt förhållande till dennes nytta av detaljplanen. De två kraven – nödvändighet och ett rimligt förhållande till nytta – innebär således en begräsning av vad kommunen kan ålägga exploatören inom ramen för ett exploateringsavtal. Det ska också nämnas att sådana nödvändiga åtgärder som avses inte är begränsade till planområdet som sådant utan de kan också avse närliggande gator, rondeller eller dylikt som ligger utanför planområdet.

Vidare får ett exploateringsavtal omfatta så kallad medfinansieringsersättning, det vill säga ersättning som exploatören genom avtalet åtar sig att betala för att delvis täcka den kostnad som en kommun har för bidrag till en viss järnväg eller väg som staten eller regionen ansvarar för. Det är alltså ett sätt för kommunen att inte behöva betala den fulla bidragssumman till staten eller regionen för sådan infrastruktur, utan att istället få medfinansiering av exploatören.

Till skillnad från övriga åtgärder som exploatören åtar sig att svara för i exploateringsavtalet behöver inte den infrastruktur som medfinansieringsersättningen avser vara nödvändig för att detaljplanen ska kunna genomföras. Det är tillräckligt att den väg eller järnväg som delfinansieras innebär att den eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde. Däremot måste exploatörens samtliga åtaganden, alltså medfinansieringsersättningen tillsammans med övriga åtaganden i exploateringsavtalet, stå i rimligt förhållande till exploatörens nytta av planen.

Som synes har en kommun alltså vissa möjligheter att ålägga en exploatör att vara med och finansiera även annat än sin egen byggnation, medan en exploatör för sin del också har goda möjligheter att tillse att ett sådant åtagande håller sig inom rimlighetens gränser – framförallt med hänvisning till kraven på nödvändighet och ett rimligt förhållande till nyttan.

Domen i Malmö tingsrätt

En kommun i södra Sverige dömdes nyligen för att ha överträtt sina befogenheter avseende vad som är tillåtet att kräva av en markägare. Överträdelsen ifråga gjordes dock inte inom ramen för ett exploateringsavtal utan genom uppställandet av otillåtna krav för beviljande av bygglov – närmare bestämt att fastighetsägaren skulle skänka mark till kommunen samt också betala förrättningskostnaderna för överlåtelsen. För detta dömdes kommunen i augusti 2020 av Malmö tingsrätt för att ha gjort sig skyldig till rättsstridigt tvång.

Omständigheterna i målet var i korthet följande. Två makar och tillika fastighetsägare som hade börjat planera för bygglovsansökan och nybyggnation på sin fastighet informerades av kommunen om att en del av deras fastighet utgjordes av en detaljplanemässig markklassificering, så kallad allmän plats-mark, som rätteligen inte hörde hemma inom bostadsfastigheten utan istället skulle ligga inom den angränsande gatufastigheten. För att komma till rätta med den saken ålade kommunen fastighetsägarna att överlåta den aktuella delen av sin fastighet till kommunen utan ersättning – samt att därutöver också betala Lantmäteriets förrättningskostnader för överlåtelsen. Först därefter skulle kommunen, påstod de, kunna bevilja det sökta bygglovet. Eftersom fastighetsägarna inte fann något skäl att inte lita på vad kommunen uppgav så gick de med på villkoren och skänkte således delar av sin fastighet till kommunen samt betalade de därtill knutna förrättningskostnaderna.

När frågan om huruvida det nu beskriva förfarandet var ett lagligt sådant hamnade på tingsrättens bord så konstaterade domstolen krasst att det varken i plan- och bygglagen eller i annan byggnadslagstiftning finns några bestämmelser som medger att en kommun uppställer villkor av det slaget för att bevilja bygglov. Således konkluderades att kommunen agerat rättsstridigt och gjort sig skyldig till tvång enligt 29 § avtalslagen.

Eftersom att det inte var praktiskt möjligt att återföra den aktuella marken till de tidigare fastighetsägarna ålades kommunen istället att betala skadestånd till fastighetsägarna för den skada de lidit. Skadan ansågs därvid utgöras dels av det belopp som kommunen hade behövt betala till fastighetsägarna om överlåtelsen istället hade gått rätt till, dels de förrättningskostnader till Lantmäteriet som fastighetsägarna felaktigt hade tvingats betala.

Det gäller således för en kommun att, oavsett om det handlar om exploateringsavtal eller beviljande av bygglov, förhålla sig till de regler och lagar som gäller. Det är något som kan låta nog så enkelt men som domen mot kommunen visar är det inte alltid fallet i praktiken.