Artikel Bulvanregeln och förenklingar av blockhyresmodellen

Tvisten på Östermalm

Den uppmärksammade tvisten mellan Zlatan Ibrahimovic och Helena Seger och deras andrahandshyresgäst på Östermalm har satt fokus på besittningsskydd vid andrahandsuthyrning, särskilt i situationer där bulvanupplägg misstänks. När paret köpte en hyresfastighet där ett uthyrningsbolag hyrde ut lägenheter i andra hand, sades samtliga andrahandshyresgäster upp med hänvisning bland annat till planerad renovering och att ägarna själva skulle nyttja fastigheten. En hyresgäst motsatte sig dock uppsägningen och hävdade att uthyrningsbolaget endast agerat som bulvan för fastighetsägaren och att detta borde ge hyresgästen samma rättigheter som om avtalet tecknats direkt med ägarna.

Stockholms tingsrätt konstaterade att det förelåg intressegemenskap mellan den tidigare fastighetsägaren och uthyrningsbolaget och att upplägget hade använts för att kringgå reglerna om besittningsskydd. Domstolen slog fast att andrahandshyresgästen därför har rätt att bo kvar, eftersom rättsförhållandet utnyttjats för att försvaga hyresgästens skydd på ett sätt lagstiftningen inte tillåter. Andrahandshyresavtalet får därmed verkan som ett förstahandshyresavtal, vilket innebär rätt att bo kvar i lägenheten. Efter överklagande från paret prövas nu frågan av Svea hovrätt och dom väntas inom kort. Utgången kan få stor betydelse för liknande framtida tvister och för rättsläget kring bulvanupplägg vid andrahandsuthyrning.

Tingsrättens rättstillämpning och bulvanregelns framtid

Det är värt att uppmärksamma att tingsrätten i sin rättstillämpning har nöjt sig med att konstatera att det är ett företag som hyr en lägenhet i syfte att vidareupplåta den, för att därefter tillämpa bulvanregeln. Enligt lagtexten krävs dock att det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå en skyddsbestämmelse i lag till förmån för andrahandshyresgästen. I praktiken har det i dessa fall räckt med att hyresgästen åberopat en lägenhet med bruksvärdesförhandlad hyra för att tingsrätten ska nöja sig med att upplägget kan ha använts för att kringgå hyresregleringen. Det är enligt författarna en alltför långtgående tolkning av en undantagsbestämmelse. Vidare kan man ifrågasätta om det idag ens finns ett behov av bulvanregeln. Andrahandshyresgäster har nämligen redan rätt att få återbetalning av överhyra, ett skydd som infördes efter det att bulvanregeln kom till och som innebär ett överlappande skydd för hyresgästen.

Föreslagna förenklingar av blockhyresmodellen

Samtidigt som rättsprocessen pågår föreslår regeringen betydande lagändringar för att öka flexibiliteten på hyresmarknaden, särskilt vad gäller blockuthyrning till företag och delningsboenden. I slutbetänkandet SOU 2025:65 föreslås en förenklad blockhyresmodell där hyresnämnden inte längre ska pröva avtalsvillkoren mellan fastighetsägare och blockhyresgäst, utan endast lämna tillstånd till blockhyra. Detta innebär att parterna får större frihet att avtala om villkoren, så länge dessa inte strider mot lokalhyresreglerna. Förslaget innebär att förutsättningarna för blockhyra tydligt ska framgå av lagtexten och att blockhyra kan medges för upplåtelse till anställda, särskilda grupper eller för delningsboende.

En särskilt viktig förändring enligt SOU 2025:65 är att hyresnämndens godkännande inte längre ska krävas vid avstående från besittningsskydd, om det gäller högst ett år och det är fråga om vidareupplåtelse av en lägenhet för vilken blockhyra gäller i tidigare led. Detta är en betydande förenkling jämfört med dagens ordning och kan komma att göra det lättare för företag att hyra ut till anställda för kortare perioder.

Samtidigt undantas hyresavtal med blockhyra från bulvanregeln. För att motverka missbruk ska hyresnämnden ändå kunna säga nej till blockhyra om särskilda skäl föreligger. I det efterföljande hyresförhållandet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen gäller fortsatt bestämmelserna om bostadshyra, men med större frihet för parterna att avtala om en så kallad anpassad hyra som kan avvika från bruksvärdeshyran.

Avslutande resonemang

Mot bakgrund av att andrahandshyresgäster idag redan har ett starkt skydd mot överhyra, kan man ifrågasätta behovet av bulvanregeln i dess nuvarande form. Om de föreslagna lagändringarna genomförs riskerar besittningsskyddet att urholkas i vissa situationer, särskilt vid kortare företagsuthyrningar. Samtidigt kan dessa reformer skapa förutsättningar för nya boendeformer och ett mer flexibelt utnyttjande av bostadsbeståndet, vilket kan bidra till att möta både dagens och framtidens behov på en föränderlig bostadsmarknad. Den kommande hovrättsdomen väntas samtidigt bli vägledande för rättstillämpningen och avvägningen mellan fastighetsägarens intressen mot hyresgästernas skydd.