Artikel Svea hovrätt ger tillstånd till andrahandsuthyrning av en bostadsrättslägenhet trots överenskommelse om att uthyrning inte ska ske

Nyligen väcktes frågan om det är möjligt att neka ett bolag tillstånd till andrahandsuthyrning av en bostadsrättslägenhet på grund av en befintlig överenskommelse mellan bolaget och bostadsrättsföreningen där bolaget förbundit sig att inte hyra ut lägenheten efter en viss tidpunkt. Frågan har nu avgjorts i Svea hovrätt.

Bakgrund

En bostadsrättsförening hade sålt en bostadsrättslägenhet till ett bolag trots att det i stadgarna framgår att juridiska personer inte ska tillåtas bli medlemmar i föreningen. Bolaget och bostadsrättsföreningen hade tidigare ingått ett förlikningsavtal där föreningen lämnat samtycke till andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenheten fram till den 30 november 2023. Bolaget hade förbundit sig att inte hyra ut lägenheten i andra hand efter det datumet. När bolaget bad om samtycke från bostadsrättsföreningen för andrahandsupplåtelse av lägenheten under perioden från den 1 februari 2024 till och med den 31 januari 2026 nekades bolaget tillstånd. Bolaget ansökte därför om hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning under en period om två år, men fick avslag på grund av överenskommelsen.

Hovrättens bedömning

En bostadsrättshavare får inte använda en lägenhet för något annat ändamål än det avsedda. Om en bostadsrättslägenhet innehas av en juridisk person får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad om inte annat har avtalats. I förevarande fall fanns ett förlikningsavtal där parterna gått med på att bostadsrättslägenheten inte skulle hyras ut efter den 30 november 2023. Det hade inte träffats något avtal gällande användningen av lägenheten. Lägenhetens ändamål ansågs därför vara permanentbostad. Bolagets enda möjlighet att använda lägenheten ändamålsenligt var därför att hyra ut den i andra hand.

En bostadsrättshavare får upplåta en lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Om styrelsen vägrar samtycke kan bostadsrättsinnehavaren ändå upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till uthyrningen. Om en juridisk person innehar en bostadsrätt ska bostadsrättsföreningen lämna tillstånd om inte föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. Bostadsrättsföreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke om det finns anmärkningar i fråga om skötsamheten mot den person som faktiskt ska nyttja lägenheten. Betalningsförmågan för den som hyr lägenheten i andra hand har emellertid ingen betydelse eftersom den juridiska personen svarar för avgifterna gentemot föreningen. Enbart den omständigheten att parterna träffat en överenskommelse om att bolaget förbundit sig att inte hyra ut lägenheten efter den 30 november 2023 ansågs inte utgöra skäl nog att vägra samtycke. Föreningen hade inte heller gjort gällande att den anpassat sig efter eller påverkats av överenskommelsen på ett sådant sätt att det förelåg en befogad anledning att vägra samtycke. Hovrätten beslutade därför att ge samtycke till andrahandsupplåtelsen.

När en juridisk person ansöker om tillstånd till andrahandsupplåtelse kan tillståndet begränsas i tid. Hovrätten beslutade att det var skäligt att begränsa tillståndet till ett år mot bakgrund av att det rör sig om en för föreningen ny andrahandshyresgäst, vilket också är i linje med tidigare praxis.

Kommentar

Det är högt ställda krav för en bostadsrättsförening att vägra samtycke för en juridisk person som avser att hyra ut lägenheten i andra hand. Det går att fråga sig om utgången i målet hade blivit en annan om bostadsrättsföreningen även hade gjort gällande att föreningen anpassat sig efter överenskommelsen eller påverkats av densamma. En kombination av flera anledningar skulle kunna ha medfört att bostadsrättsföreningen haft rätt att vägra tillstånd till andrahandsupplåtelsen.