Artikel Bostadsrättshavare har rätt till ersättning i förskott för att avhjälpa fel

Högsta domstolen meddelade nyligen en dom i vilken domstolen slog fast att en bostadsrättshavare har rätt att kräva ersättning från en bostadsrättsförening för framtida felavhjälpandekostnader. På entreprenadrättens område gäller – till följd av NJA 2014 s. 960 – att en beställare har rätt att kräva ersättning för beräknad felavhjälpandekostnad från en entreprenör trots att varken entreprenören eller beställaren har avhjälpt felet. I den här artikeln redogör vi för Högsta domstolens dom och drar paralleller till vad som gäller på entreprenadrättens område.

Bakgrund till målet

En privatperson och en bostadsrättsförening ingick ett avtal genom vilket föreningen upplät en lägenhet med bostadsrätt till privatpersonen i en nyproducerad fastighet. Privatpersonen tillträdde lägenheten några månader senare och hävdade då att lägenheten inte var i avtalat skick. På grund av detta krävde privatpersonen ersättning från bostadsrättsföreningen motsvarande kostnaden för att avhjälpa felen. Målet prövades i både tingsrätten och hovrätten innan det nådde Högsta domstolen (mål nr T 7843-23). Högsta domstolen fann – likt både tingsrätten och hovrätten – att lägenhetens skick avvek från upplåtelseavtalet vid tidpunkten för tillträdet. Frågan som uppkom då var vad privatpersonen kunde rikta för krav mot bostadsrättsföreningen på grund av avvikelsen.

Högsta domstolens prövning

Högsta domstolen inledde sin prövning med att konstatera att om en lägenhet avviker från avtalat skick så har bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen rätt att avhjälpa avvikelsen på föreningens bekostnad, om föreningen inte avhjälper avvikelsen på tillsägelse. Efter att ha konstaterat detta gick domstolen över till att pröva vilka kostnader som kan ersättas enligt nyss nämnda bestämmelse.

Högsta domstolen noterade initialt att lagtexten i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen pekar mot att bostadsrättshavaren först efter eget avhjälpande av felet kan kräva ersättning för felavhjälpandekostnaden från föreningen. Domstolen menade dock att en sådan ordning skulle innebära att bostadsrättshavaren måste ligga ute med pengar för kostnaden att rätta till felet och att det i vissa fall kan röra sig om mycket kostsamma åtgärder, framförallt om det – som i det aktuella fallet – rör en nyproducerad lägenhet.

Högsta domstolen ansåg att lagtexten i 7 kap. 2 § bostadsrättslagen även kan anses skriven så att den ger utrymme för en tillämpning i enlighet med en allmän kontraktsrättslig princip, nämligen att en åsidosatt kontraktspart inte bara har rätt till ersättning för en redan havd avhjälpandekostnad utan även för en försvarlig framtida avhjälpandekostnad. I denna del hänvisade Högsta domstolen till vad som gäller på köprättens område och närmare bestämt 34 § tredje stycket köplagen där det framgår att köparen har rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa ett fel om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet.

Högsta domstolen fortsatte sina överväganden med att jämföra vad som gäller för hyresrätter respektive bostadsrätter och kom fram till att felavhjälpande enligt bostadsrättslagen tar sikte på avvikelser i ett avtal som gäller överlåtbar egendom med ett förmögenhetsvärde som tillhör bostadsrättshavaren. Vid en eventuell framtida försäljning av en bostadsrätt får bostadsrättshavaren stå ett köprättsligt ansvar för bostadsrätten och lägenhetens skick, till skillnad från en hyresrätt där avhjälpande av fel snarast tar sikte på att avhjälpa fel i hyresvärdens egendom.

Eftersom ett upplåtelseavtal avseende en bostadsrätt på flera sätt liknar ett köp kom domstolen således fram till att bostadsrättslagen i detta avseende bör tillämpas i enlighet med vad som anses gälla för denna fråga enligt 34 § tredje stycket köplagen. Bostadsrättshavaren hade alltså rätt till ersättning från bostadsrättsföreningen motsvarande bostadsrättshavarens försvarliga framtida kostnad för att avhjälpa de fel som förelåg vid tidpunkten för tillträdet.

Paralleller till entreprenadrätten

Som nämndes inledningsvis har Högsta domstolen i NJA 2014 s. 960 prövat om beställaren har rätt till ersättning för beräknad avhjälpandekostnad när varken entreprenören eller beställaren har avhjälpt felet. I målet hade parterna avtalat om ABT 94, vilket var en föregångare till ABT 06.

I domen slog Högsta domstolen fast att en beställare har rätt till ersättning av en entreprenör för en beräknad felavhjälpandekostnad när entreprenören inte avhjälpt ett fel som entreprenören ansvarar för och är skyldig att avhjälpa. Precis som i den ovan refererade bostadsrättsdomen drog Högsta domstolen i 2014-års fall paralleller till vad som gäller på köprättens område i fråga om kontraktsbrott och påföljder.

Högsta domstolen konstaterade i NJA 2014 s. 960 att en entreprenör, liksom i fråga om köp, har både en skyldighet och rättighet att avhjälpa fel och brister i entreprenaden. En underlåtenhet att efterkomma en sådan avhjälpandeskyldighet utgör ett kontraktsbrott och en påföljd är då att beställaren får avhjälpa felet på entreprenörens bekostnad. Högsta domstolen kom i målet fram till att även när inget avhjälpande skett har beställaren rätt till ersättning och ansåg att det finns en presumtion för att beställaren kommer att avhjälpa felet.

Högsta domstolens avgörande från april i år och NJA 2014 s. 960 verkar således bygga på samma tanke; att varken en bostadsrättshavare eller en beställare ska behöva ligga ute med pengar, med de risker och kostnader detta innebär, utan har rätt att få ersättning av bostadsrättsföreningen respektive entreprenören för att sedan själv låta avhjälpa felet.

En intressant aspekt i den nya domen är att domstolen beskriver rätten att få ersättning för en framtida avhjälpandekostnad som ”en mera allmän kontraktsrättslig princip”. Detta talar för att beställaren som utgångspunkt ska ha rätt till ersättning för en framtida avhjälpandekostnad även om parterna inte avtalat om AB 04 eller ABT 04, eftersom parternas avtal i avsaknad av uttryckligt avtalsinnehåll fylls ut av bland annat allmänna kontraktsrättsliga principer. Dessutom talar det för att beställaren även vid avtal på exempelvis ABK 09 eller ABFF 15 har rätt till ersättning för framtida avhjälpandekostnader.