Artikel Har Kiruna kyrka varit lös egendom?

Juridiskt sett finns två typer av egendom – fast egendom och lös egendom. Fast egendom är jord och typisk sett även byggnader på fastigheten. Egendom som inte är fast egendom är lös egendom. Lös egendom kan alltså vara allt ifrån en knappnål till en husbil. Under sommaren har Kiruna kyrka flyttat cirka fem kilometer som ett led i den pågående stadsomvandlingen för att möjliggöra fortsatt gruvbrytning. Under transporten var kyrkan inte längre fast förankrad i marken. Innebär det att kyrkan tillfälligt övergick från fast egendom till lös egendom? Och varför är gränsdragningen mellan fast och lös egendom intressant? 

Var kyrkan fast eller lös egendom?

I Jordabalken (JB) anges vad som är fast egendom. All egendom som inte är att klassa som fast egendom enligt Jordabalken är lös egendom.

Av 1 kap. 1 § första stycket JB framgår att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Som fast egendom räknas även vissa i 2 kap. JB angivna föremål som på grund av sitt speciella – mer eller mindre direkta – samband med jorden har ansetts utgöra fastighetstillbehör.

En kyrka utgör normalt en sådan byggnad som omfattas av definitionen av fastighetstillbehör. Av 2 kap. 1 § första stycket JB följer att bland annat byggnader som har anbragts (det vill säga monterats) på fastigheten för stadigvarande bruk är fastighetstillbehör, förutsatt att ägaren till det som tillförts också äger fastigheten (se 2 kap. 4 § JB). Om kyrkan och kyrktomten ägdes av samma person borde Kiruna kyrka alltså ha utgjort fast egendom före flytten.

När kyrkan transporterades befann sig byggnaden däremot på mark där den inte placerats för stadigvarande bruk samt sannolikt på mars vars ägare inte samtidigt ägde kyrkan. Därmed borde kyrkan under denna tid juridiskt sett i stället ha utgjort lös egendom.

Vad spelar det för roll om en viss egendom är fast eller lös?

Frågan om en viss egendom är fast eller lös kan få betydelse i flera situationer, bland annat om fastigheten är intecknad.

Ägaren av en fastighet har enligt 6 kap. 1 § JB rätt att ansöka om inteckning i fastigheten av ett visst penningbelopp. Bevisen om inteckningen kallas pantbrev. Ett pantbrev används som säkerhet för lån och innebär förenklat att långivaren har rätt att få betalning ur den pantsatta fastigheten om låntagaren inte kan betala sina skulder (se 6 kap. 3 § JB).

En förutsättning för att pantbrevet ska vara en betryggande säkerhet för långivaren är alltså att värdet på fastigheten åtminstone motsvarar det intecknade värdet. Säg exempelvis att pantbrevet är 1 000 000 kr och används som säkerhet för ett lån på samma belopp. Om värdet på fastigheten är 2 000 000 kr så innebär det att långivaren har en betryggande säkerhet – den kommer i så fall som utgångspunkt att få 1 000 000 kr vid en eventuell exekutiv försäljning av fastigheten. Om värdet på fastigheten däremot är endast 500 000 kr så innebär det att långivaren vid en eventuell exekutiv försäljning inte kommer få full täckning för sitt lån.

I regel ligger en stor del av fastighetsvärdet i fastighetens tillbehör. För att anknyta till flytten av Kiruna kyrka så var värdet i den fastighet där kyrkan tidigare låg gissningsvis framför allt i kyrkobyggnaden, inte i kyrktomten som sådan.

Av 6 kap. 6 § JB följer att om fastigheten försämras till följd av vanvård, naturhändelse eller annan jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas får borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen inte är förfallen till betalning. Långivaren har med andra ord i denna situation rätt att säga upp lånet i förtid till betalning ur fastigheten.

I förarbetena till lagen nämns som en sådan ”jämförlig orsak” en omfattande försäljning av fastighetstillbehör. Det är inte otänkbart att en annan jämförlig orsak skulle kunna vara om fastighetstillbehöret avlägsnas (det vill säga om byggnaden på tomten exempelvis flyttas).

Den som överväger att flytta en byggnad bör med andra ord säkerställa att det inte finns lån med pantbrev som säkerhet som riskerar att förfalla till betalning i samband med flytten.