Artikel Högsta domstolen kan komma att pröva ett mål om uppsägning av Lidls butik i Solna

Högsta domstolen har meddelat partiellt prövningstillstånd i ett mål (målnummer T 557-24) som rör Lidl och det konkursade bolaget Parkgate. Hovrätten har meddelat dom som innebär att Lidl nekats rätt till ersättning med hänsyn till den så kallade generalklausulen. I målet aktualiseras frågor om de besittningsbrytande grunderna vid rivning och större ombyggnation och intresseavvägningen som ska göras vid tillämpningen av generalklausulen. Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd men det återstår att se om domstolen kommer att pröva frågan.

Bakgrund

Lidl har sedan 2007 hyrt en lokal i Solna. Hyresavtalet ersattes 2009 av ett nytt hyresavtal som efter hyresvärdens uppsägning till följd av rivning/ombyggnad löpte till den 30 september 2018. Ett nytt hyresavtal tecknades den 4 oktober 2018 till den 31 december 2019 efter det att Parkgate förvärvade fastigheten genom förvärv av aktier i fastighetsbolaget. Den 20 mars 2019 sa Parkgate upp hyresavtalet för avflyttning till hyrestidens utgång. Anledningen till uppsägningen angavs vara att lokalen skulle rivas eller genomgå en större ombyggnad och att det även fanns befogad anledning för Parkgate att upplösa hyresförhållandet. Parkgate anvisade Lidl en ersättningslokal. Lidl meddelade Parkgate att ersättningslokalen inte kunde godtas med hänsyn till bl.a. dess storlek, läge och utformning. Tvist uppstod då om Lidl har rätt till ersättning med anledning av uppsägningen enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken.

Rättsliga utgångspunkter

Som huvudregel har hyresgästen ett så kallat indirekt besittningsskydd, vilket ger hyresgästen rätt till en ersättning som uppgår till minst en årshyra om hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande. Jordabalken innehåller dock regler som kan medföra att ersättning inte ska utgå (besittningsbrytande grunder). En första förutsättning för att ersättning inte ska utgå är att det finns sakliga skäl för uppsägningen. Vid uppsägning till följd av större ombyggnad eller rivning anses i princip alltid sakliga skäl föreligga så länge som rivningen/ombyggnationen är tillräckligt nära förestående. En hyresgäst har som huvudregel rätt till ersättning även vid större ombyggnad eller rivning. Enligt lag framgår dock särskilt att hyresgästen inte har rätt till ersättning om hyresvärden anvisar en ersättningslokal som är godtagbar för hyresgästen, eller om hyresavtalet innehåller en s.k. rivningsklausul. Av förarbetena framgår att ett avtalsvillkor om rivning/ombyggnad ska anses föreligga i en situation då hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas eller byggas om inom en snar framtid. Hyresgästen har vidare inte heller rätt till ersättning om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (en allmän intresseavvägning).

Hovrättens dom

Svea hovrätt konstaterade inledningsvis att exploateringsplanerna för fastigheten var reella och tillräckligt nära förestående. Domstolen konstaterade att fastigheten hade börjat tömmas på hyresgäster i anslutning till uppsägningen och att det skedde vissa arbeten i byggnaden, samt att rivningslov senare beviljades.

Hovrätten gick därefter in på prövningen om parterna hade avtalat om att byggnaden skulle rivas eller byggas om och att ersättning inte ska utgå av den anledningen. Hovrätten konstaterade att Lidl haft kännedom om att det krävdes en förädling av fastigheten. För att parterna ska anses ha avtalat om en ombyggnads- eller rivningsklausul så ställs det dock höga krav. Att Lidl varit införstådd med att huset skulle rivas innebar inte per automatik att bolaget förlorade sitt indirekta besittningsskydd till lokalen. Förarbetsuttalandena som nämnts ovan fick uppfattas ta sikte på den situationen att hyresgästen inför förhyrning och inflyttning informerats om eller på annat sätt är införstådd med att huset ska rivas eller byggas om. Lidl hade dock sedan länge flyttat in i lokalen.

Hovrätten ansåg även att den ersättningslokal som hyresvärden erbjöd inte var godtagbar.

Hovrätten prövade sedan om ersättning inte ska utgå med hänsyn till att hyresvärden i annat fall haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (en allmän intresseavvägning). Vid intresseavvägningen ansågs det väga tungt att hyresvärden önskade exploatera fastigheten enligt Solna stads vision av området. Till Lidls fördel räknades att bolaget hade bedrivit verksamhet i lokalen sedan 2007, vilket ansågs vara en lång tid. Hovrätten konstaterade att Lidl haft indirekt besittningskydd när hyresavtalet ingicks 2018. Lidls intresse till den aktuella lokalen ansågs däremot inte vara särskilt starkt eftersom Lidl hade drygt 170 butiker runt om i landet och verksamheten i butiken inte utgjorde en väsentlig del av Lidls affärsrörelse. Det faktum att Lidl kände till att en rivning skulle ske gavs härvidlag stor betydelse. Lidl kunde därigenom anpassa sig till uppsägningen, vilket Lidl också gjorde. Lidl hade etablerat sig i en annan lokal i närheten vilket ledde till en betydande nedgång i omsättning i den aktuella lokalen. Vid en sammanvägd bedömning fick hyresgästens intresse ge vika för hyresvärdens intresse.

Kommentar

Att generalklausulen är tillämplig även vid ombyggnad och rivning är inget nytt. Det måste dock alltid föreligga sakliga skäl för att ersättning inte ska utgå och då måste arbetena vara reella och tillräckligt nära förestående. Det intressanta i hovrättens bedömning är den vikt som lades vid hyresgästens vetskap om byggnationsplanerna och dennes möjlighet att agera (och att hyresgästen även hade agerat). Vid intresseavvägningen gjorde hovrätten en helhetsbedömning av vad uppsägningen resulterade i för ekonomisk skada för hyresgästens totala verksamhet. Hyresgästen ansågs lida begränsad skada av att bli av med lokalen och därmed vägde hyresvärdens intressen tyngre.

I samband med en riskbedömning inför en uppsägning av en hyresgäst bör man alltså beakta hela hyresgästens verksamhet och vilka ekonomiska konsekvenser det blir för hyresgästen i det enskilda fallet, samt om hyresgästen haft vetskap om att hyresvärden behövt ha tillgång till lokalen och att hyresgästen därmed haft möjlighet att begränsa sin skada.

Eftersom Parkgate numera dock har gått i konkurs så finns det sannolikt få ekonomiska incitament för Lidl att fortsätta driva målet i högsta instans. Det återstår därför att se om Högsta domstolen verkligen kommer att pröva frågan.