Artikel Högsta domstolen sänker tomträttsavgälden – ger vägledning om avgäldsräntans beräkning

I mål T 3706-23 har Högsta domstolen (HD) avgjort en principiellt viktig tvist rörande omprövning av tomträttsavgäld för en bostadsrättsförening i Stockholm. Domen innebär en markant sänkning av den årliga avgälden jämfört med underinstansernas domar och ger vägledning kring hur avgäldsräntan ska beräknas.

Bakgrund

Staten, genom Statens fastighetsverk (SFV), äger fastigheten Smyrna 5 på Gärdet i Stockholm. Fastigheten är upplåten med tomträtt för bostadsändamål till Bostadsrättsföreningen Smyrna 5. Enligt avtalsvillkoren gäller avgäldsperioder om tio år och avgälden för perioden fram till september 2021 uppgick till 1 900 000 kr per år. Inför den nya avgäldsperioden begärde SFV en höjning till 5 490 000 kr per år, grundad på ett markvärde om 183 miljoner kronor och en avgäldsränta om 3 procent. Föreningen motsatte sig höjningen och menade att markvärdet skulle fastställas till 167 433 480 kr och avgäldsräntan till cirka 1 procent. Parterna var alltså överens om metodiken men oense om nivån på såväl markvärdet som räntan.

Efter prövning i mark- och miljödomstolen fastställdes avgälden till 3 348 670 kr per år, medan Mark- och miljööverdomstolen höjde denna till 5 023 004 kr. Bostadsrättsföreningen överklagade till HD och yrkade att avgälden skulle fastställas till 1 900 000 kr per år, medan SFV motsatte sig ändring av hovrättens dom.

Högsta domstolens bedömning

HD konstaterar inledningsvis att det numera är ostridigt att markvärdet ska fastställas till 167 433 480 kr. Den avgörande frågan är därmed vilken avgäldsränta som är skälig att tillämpa vid beräkningen av tomträttsavgälden.

Domstolen går igenom den rättsliga bakgrunden och framhåller att det enligt 13 kap. 11 § jordabalken (1970:994) är domstolen som – vid oenighet – har att fastställa ett skäligt avgäldsbelopp utifrån det material parterna lägger fram. Avgäldsregleringen syftar bland annat till att ge tomträttshavaren trygghet i de ekonomiska förpliktelserna, samtidigt som fastighetsägaren ska kompenseras för markvärdestegring och få en rimlig avkastning.

HD slår fast att avgäldsräntan normalt bör bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, med jämförelse av kapitalplaceringar på mycket lång sikt – minst 30 år. Det är dock inte fråga om någon matematisk exakthet utan om en skälighetsbedömning, där även effekter som så kallad triangeleffekt (dvs. kompensation för att avgälden är fast under avgäldsperioden trots att markvärdet kan antas öka) och risken för alltför kraftiga kostnadsökningar för boende ska beaktas.

HD konstaterar vidare, med stöd av bland annat rapporter från Konjunkturinstitutet, att den långsiktiga realräntan varit fallande under flera år och sannolikt kommer att vara fortsatt låg under överskådlig tid. Prognoser pekar på att realräntan 2025 kan ligga kring 1 procent och därefter mycket långsamt stiga mot drygt 2 procent först närmare 2047.

Med hänsyn till dessa omständigheter – och till att det rör sig om tomträtt för bostadsändamål – anser HD att en avgäldsränta om 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, är rimlig för den aktuella perioden. Detta innebär att den årliga avgälden ska bestämmas till 2 900 000 kr.

Kommentar

HD:s dom i T 3706-23 innebär en tydlig markering att avgäldsräntan vid omprövning av tomträttsavgäld för bostäder ska spegla dagens låga realränteläge och att tidigare praxis med en ränta kring 3 procent inte längre är självklar. Domstolen poängterar vikten av skälighetsbedömningen och att den långsiktiga realräntan måste vara vägledande, men att även sociala och ekonomiska konsekvenser för boende kan vägas in.