Artikel Hyresgäster är inte skyldiga att reklamera brister i nyttjanderätten för att bibehålla rätten till skadestånd

Högsta domstolen har nyligen, efter hänskjutande från tingsrätten, avgjort en intressant tvistefråga mellan Caramelles Invest AB och Walls Fastighetsaktiebolag. I sitt beslut fastställer domstolen att Caramelles, i egenskap av lokalhyresgäst, inte har någon reklamationsskyldighet gentemot hyresvärden.

Bakgrund

Caramelles hyr en butikslokal på Slöjdgatan i Stockholm av Walls, där företaget bedriver konfektyrförsäljning. Hyresförhållandet inleddes 2014 och pågår fortfarande. I mars 2021 orsakade en lossnad kylbaffel från taket vattenskador på varor och inventarier och ledde till uteblivna intäkter för Caramelles. Trygg-Hansa, Caramelles försäkringsbolag, betalade ut ersättning till Caramelles och framställde därefter regresskrav mot Walls.

Walls invände att Caramelles inte reklamerat skadan inom skälig tid, vilket enligt dem innebar att rätten att kräva skadestånd fallit bort. Trygg-Hansa hävdade att Caramelles inte haft någon skyldighet att reklamera.

Högsta domstolens bedömning

Enligt domstolen täcks de ändamål som en reklamationsskyldighet fyller redan genom hyresgästens meddelandeskyldighet enligt 12 kap. 24 § 2 st. jordabalken. Därmed finns det inte skäl att införa en ytterligare reklamationsskyldighet för hyresgäster.

Domstolen framhåller bl.a. att hyresavtal skiljer sig från andra avtal, exempelvis köpeavtal, genom sin varaktiga karaktär. Eftersom avtalet fullgörs genom löpande prestationer snarare än enstaka prestationer vid köpeavtal, blir skälen för en reklamationsskyldighet mindre framträdande. Vidare understryker domstolen att reglerna i jordabalken är specialanpassade för hyresförhållanden och ska tillgodose behovet av reglering i olika situationer som kan uppstå, vilket minskar behovet av att tillämpa allmänna rättsprinciper för att komplettera dessa regler.

Domstolen konstaterade  således att det inte finns någon generell skyldighet för en hyresgäst att reklamera brist i nyttjanderätten och att Caramelles inte haft någon skyldighet att reklamera.

Kommentar

Beslutet innebär att hyresgäster inte behöver oroa sig för att förlora rätten till skadestånd vid brister i nyttjanderätten på grund av att de inte reklamerat inom skälig tid.

Å ena sidan kan beslutet leda till ökad tydlighet och färre tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar, men å andra sidan kan det också innebära en ökad risk för att skador inte rapporteras i tid, vilket för hyresvärdens del kan medföra högre kostnader och minskad kontroll över fastigheten.