Artikel Vem betalar när ingen betalar? HD om konsten att bevisa det som aldrig hände

När två köpare ångrade sitt köp av en nyproducerad bostadsrätt träffade de och bostadsrättsföreningen ett avtal som bland annat reglerade hur föreningen skulle hantera en ny upplåtelse. Föreningen lät emellertid den nya köparen tillträda lägenheten utan att kräva betalning – och när denna därefter aldrig betalade för köpet uppstod frågan vem som skulle bära den ekonomiska risken. Tvisten nådde till slut Högsta domstolen, som i domen ”Innovationen” klargör hur skadan ska bedömas när prövningen kräver ett antagande om vad som skulle ha skett om avtalsbrottet inte hade ägt rum.

Bakgrund

Bostadsrättsföreningen hade träffat ett avtal med köparna om upplåtelse av bostadsrätten. Köpeskillingen uppgick till 8 880 000 kr och köparna betalade ett förskott om 888 000 kr. När köparna därefter ville dra sig ur affären träffade parterna ett avtal om hur hävningen av upplåtelsen skulle regleras. Enligt avtalet skulle bostadsrätten återgå till föreningen, som i sin tur skulle upplåta den till en ny köpare.

I hävningsavtalet angavs att köparnas skadeståndsskyldighet skulle motsvara skillnaden mellan den ursprungliga köpeskillingen och vad den nya köparen skulle betala. Det slogs också fast att den nya upplåtelsen skulle ske på marknadsmässiga villkor och att köparna hade rätt att få tillbaka eventuellt överskott – det vill säga få tillbaka vad som eventuellt återstod av det inbetalda förskottet efter att bostadsrättsföreningens skada hade täckts.

Redan ett par veckor före hävningsavtalet hade bostadsrättsföreningen emellertid träffat ett upplåtelseavtal med projektutvecklaren varigenom man upplät lägenheten. Köpeskillingen i det avtalet uppgick till 8 880 000 kr (alltså samma som köparnas ursprungliga köpeskilling) och skulle betalas i samband med tillträdet. Föreningen lät dock projektutvecklaren tillträda lägenheten utan att kräva betalning. Ett par månader efter tillträdet överlät projektutvecklaren bostadsrätten till en ny förvärvare för 8 000 000 kr. Projektutvecklaren betalade aldrig köpeskillingen till föreningen, och bolaget har numera försatts i konkurs.

Köparna väckte talan mot bostadsrättsföreningen och begärde återbetalning av sitt förskott. Grunden var bland annat att bostadsrättsföreningen hade brutit mot hävningsavtalet genom att inte genomföra den nya upplåtelsen på marknadsmässiga villkor och därmed orsakat köparna skada. Därvid menade köparna att om bostadsrättsföreningen hade krävt betalning i samband med tillträdet så hade projektutvecklaren betalat.

Enligt föreningen hade det inte uppstått något överskott eftersom projektutvecklaren inte hade betalat. Föreningen bestred även att den hade brutit mot hävningsavtalet och menade att affären med projektutvecklaren hade skötts korrekt. Enligt föreningen hade den vidtagit åtgärder för att få betalt från projektutvecklaren, och ytterligare åtgärder hade inte lett till betalning eftersom projektutvecklaren länge hade haft ekonomiska svårigheter.

Rättsliga utgångspunkter

Högsta domstolen konstaterade i målet (mål nr T 8371-24) inledningsvis att den som drabbas av ett avtalsbrott har rätt till skadestånd motsvarande det positiva kontraktsintresset. Det innebär att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska läge som om avtalet hade fullföljts. Skadan beräknas ofta genom en jämförelse mellan det verkliga händelseförloppet och ett hypotetiskt förlopp där avtalsbrottet inte hade inträffat.

Som huvudregel ska den skadelidande visa att en skada har uppstått, hur stor den är och att det finns ett orsakssamband mellan avtalsbrottet och skadan. Under vissa förhållanden – exempelvis om en parts möjligheter att säkra bevisning har begränsats – kan dock beviskravet sänkas eller bevisbördan kastas om.

Mot den bakgrunden var den centrala frågan för Högsta domstolen hur prövningen av ett sådant hypotetiskt händelseförlopp ska gå till, det vill säga vem som ska bevisa de omständigheter som bedömningen utgår från och hur starka bevis som krävs.

Det hypotetiska förloppet samt bevisbörda och beviskrav

Högsta domstolen konstaterade att det inte är möjligt att visa hur en person skulle ha handlat under andra omständigheter än de verkliga. Däremot går det att bevisa de omständigheter som ska utgöra underlag för antaganden om en möjlig händelseutveckling. Att därefter utifrån dessa omständigheter avgöra vad som troligen hade hänt om avtalsbrottet inte hade skett är inte en bevisfråga, utan en bedömningsfråga för domstolen.

Det är som utgångspunkt den skadelidande som ska bevisa de omständigheter som utgör underlag för den bedömningen. Vid bedömningen ska domstolen utgå från att personer agerar rationellt, om inte utredningen föranleder en annan slutsats. Det innebär att en person som både kan och är skyldig att fullgöra en viss avtalsförpliktelse får antas göra det, om det inte i stället är rationellt att bryta mot förpliktelsen och ta konsekvenserna av avtalsbrottet.

I det aktuella fallet beaktade Högsta domstolen att köparna först närmare två år efter tillträdet hade fått kännedom om upplåtelsen till projektutvecklaren, vilket hade försvårat deras möjligheter att säkra bevisning. Mot den bakgrunden menade Högsta domstolen att bevisbördan för skada och orsakssamband visserligen skulle ligga kvar hos köparna, men att beviskravet för deras påstående om projektutvecklarens betalningsförmåga skulle ställas lågt.

Projektutvecklaren hade betalningsförmåga – och hade sannolikt betalat

Den utredning som köparna lade fram, och vad som i övrigt framkommit, talade enligt Högsta domstolen sammantaget för att projektutvecklaren hade betalningsförmåga vid tillträdet. Köparna ansågs i vart fall ha gjort sannolikt att sådan förmåga fanns, och den kvarstående osäkerheten skulle inte gå ut över dem.

Det fanns ingen konkret utredning som talade för att projektutvecklaren – trots förmåga och skyldighet – inte skulle ha betalat om föreningen hade krävt betalning vid tillträdet. Med utgångspunkt i att projektutvecklaren skulle ha agerat rationellt fann domstolen att det fick hållas för troligt att bolaget skulle ha betalat för bostadsrätten om föreningen krävt det (eftersom alternativet hade varit att föreningen hävt avtalet och riktat ett skadeståndsanspråk mot projektutvecklaren).

Slutsatsen blev att bostadsrättsföreningen orsakat köparna en skada motsvarande det överskott som hade uppstått om bostadsrättsföreningen följt hävningsavtalet. Köparna fick mot den bakgrunden rätt till det förskott de hade betalat.

Vad har domen för betydelse för entreprenadprojekt?

Domen är av principiellt intresse och berör frågor som kan ha betydelse för skadeståndsprövningar i vid mening, inte bara i bostadsrättssammanhang utan i alla slags avtalsförhållanden.

AB 04 och ABT 06 innehåller ett antal ersättningsbestämmelser som bygger på en jämförelse mellan det faktiska händelseförloppet och ett hypotetiskt händelseförlopp. Till exempel har beställaren enligt AB 04 kap. 5 § 3 rätt till ersättning för den skada som uppkommer på grund av entreprenörens försening, om parterna inte har avtalat om vite.

Om beställaren exempelvis kan visa att den hade en hyresgäst med betalningsförmåga redo att flytta in dagen efter det avtalade färdigställandedatumet, bör utgångspunkten – i linje med Högsta domstolens resonemang – vara att hyresgästen hade agerat rationellt och flyttat in samt börjat betala hyra från den dagen. Det gäller så länge entreprenören inte kan visa att det rationella för hyresgästen hade varit att underlåta att betala hyra.

Om entreprenören inte kan presentera sådan motbevisning ligger det närmast till hands att anta att beställaren – om entreprenaden inte hade försenats – hade erhållit hyresintäkter under förseningsperioden, och att beställaren därmed har rätt att få dessa uteblivna intäkter ersatta av entreprenören.