Artikel Hovrätten fastställer mellandom i komplex entreprenadtvist – tydlighet avgör på alla fronter

Svea hovrätt fastställde nyligen en av Stockholms tingsrätt tidigare meddelad mellandom i en tvist mellan en bostadsrättsförening och en entreprenör avseende stam- och elbyte, badrumsrenovering och ventilationsarbeten i tre tiovåningshus i Nacka, utförda som totalentreprenad. I och med att hovrätten inte gjorde några andra bedömningar än tingsrätten är det i sak tingsrättens mellandom som sätter ramarna för målets fortsatta prövning. Mellandomen behandlar ett antal olika klassiska entreprenadrättsliga frågor och tingsrättens svar på frågorna kan – översiktligt – sammanfattas med sentensen ”Om ni vill åstadkomma något – var då tydliga med det”.

Bakgrund

Entreprenören anlitades år 2011 av bostadsrättsföreningen dels för att förvalta föreningens fastigheter, dels för att – för föreningens räkning – ombesörja en renoveringsentreprenad med ett kontraktsvärde om ca 66 miljoner kronor. Entreprenören var alltså i förhållande till bostadsrättsföreningen entreprenör i en totalentreprenad reglerad av ABT 06 – men anlitade i sin tur en underentreprenör för det faktiska utförandet av arbetena. Totalentreprenören upprättade samtliga kontraktshandlingar, administrerade besiktningar och hanterade felanmälningar åt bostadsrättsföreningen.

Entreprenaden slutbesiktigades och godkändes den 23 augusti 2013. År 2020–2021 upptäckte föreningen, efter en vattenskada, ett stort antal fel rörande bland annat VS-installationer, brandtätning och köksinstallationer. Föreningen väckte år 2023 talan mot entreprenören och yrkade ersättning med drygt 60 miljoner kronor. Entreprenören bestred talan i sin helhet och åberopade bland annat att felen reklamerats för sent och att anspråken var prekluderade respektive preskriberade.

Något om mellandomsinstitutet

Tingsrätten beslutade att pröva fyra olika så kallade mellandomsfrågor (mellandomen fastställdes sedan av Svea hovrätt i mål nr T 14322-24). En mellandom innebär att domstolen, innan målet avgörs i sin helhet, avgör en eller flera specifika rättsfrågor som bedöms vara avgörande för målets utgång. Institutet används när ett ställningstagande i en principiell fråga kan förenkla den fortsatta processen – exempelvis genom att vissa anspråk faller bort eller att tvistens ram snävas in.

Säg exempelvis att en av frågor är om ett omtvistat ÄTA-krav är preskriberat (det vill säga att rätten till betalning upphört eftersom kravet framställts för sent). Om domstolen i en mellandom kommer fram till att kravet är preskriberat så behöver domstolen i regel inte heller pröva kravet i sig. Mellandomen kan därmed innebära att domstolen endast behöver pröva preskriptionsfrågan, och inte huruvida det aktuella arbetet utgör ett ÄTA-arbete och om ersättningen i så fall uppgår till yrkat belopp.

En mellandom som vinner laga kraft är bindande för parterna, men målet i övrigt fortsätter sedan vid tingsrätten. I komplexa entreprenadtvister är mellandomsinstitutet ofta ett effektivt processuellt verktyg för att strukturera prövningen och undvika onödigt utredningsarbete.

Skulle garantitiden förlängas vid utebliven garantibesiktning?

I bland annat de administrativa föreskrifterna hade parterna avtalat att garantitiden, med ändring av ABT 06 kap. 4 § 7, skulle vara fem år för entreprenaden i sin helhet. Parterna hade också avtalat om att om entreprenören inte kallade till garantibesiktning före garantitidens utgång så skulle garantitiden förlängas i motsvarande mån. Vid slutbesiktningen träffades även en separat överenskommelse om att jämka garantitidens slut till den 1 januari 2018 för två av husen och till den 1 juli 2018 för det tredje huset – det vill säga kortare än de ursprungliga fem åren.

Entreprenören anmälde aldrig entreprenaden till garantibesiktning. Frågan var om det saknade betydelse eftersom garantitiden vid slutbesiktningen jämkats till vissa angivna kortare tider.

Entreprenören menade nämligen att den senare överenskommelsen inneburit att förlängningsvillkoret i kontraktshandlingarna hade avtalats bort. Bostadsrättsföreningen gjorde för sin del gällande att parterna genom överenskommelsen vid slutbesiktningen inte hade avtalat bort entreprenörens skyldighet att anmäla till garantibesiktning, och heller inte villkoret att garantitiden skulle förlängas om entreprenören inte kallade till garantibesiktning. Eftersom någon garantibesiktning inte hade ägt rum fortsatte därför garantitiden enligt bostadsrättsföreningen att löpa till ansvarstidens utgång.

Tingsrätten bedömde att förlängningsvillkoret i kontraktshandlingarna inte hade avtalats bort. Att parterna jämkade den femåriga garantitiden innebar inte, menade domstolen, att de därmed hade avtalat bort skyldigheten att anmäla till garantibesiktning eller konsekvenserna av en underlåtenhet att göra det. Därvid framhöll tingsrätten särskilt dels att ordalydelsen från överenskommelsen vid slutbesiktningen inte gav stöd för uppfattningen att förlängningsvillkoret avtalats bort, dels att villkoret ifråga återfanns i flera olika kontraktshandlingar och därmed fick anses vara ett viktigt villkor i parternas avtal.

Tingsrätten noterade också att slutbesiktningsprotokollet uttryckligen angav att det alltjämt ålåg entreprenören att anmäla entreprenaden till garantibesiktning – något som enligt domstolen talade för att förlängningsvillkoret fortsatt skulle tillämpas avseende förlängning av garantitid vid utebliven garantibesiktning. Mot den bakgrunden ansåg tingsrätten att garantitiden löpte under hela ansvarstiden, det vill säga i tio år.

Neutraliserade avtalad byggadministration 6/18-månaders-regeln i ABT 06?

Tingsrätten prövade också en fråga kring preklusionsregeln i ABT 06 kap. 7 § 11. Enligt bestämmelsen får beställaren endast göra gällande icke dolda fel som inte antecknats i besiktningsutlåtandet om de reklamerats inom 6 månader efter entreprenadtidens utgång, alternativt 18 månader om det är fråga om ett väsentligt fel. Frågan i målet var om bestämmelsen – ibland kallad ”6/18 månaders-regeln” – skulle tillämpas även när entreprenören enligt parternas avtal hade åtagit sig ett ansvar för byggadministration och kontroll av entreprenadens kontraktsenlighet.

Genom kontraktshandlingarna hade nämligen entreprenören åtagit sig att bland annat kontrollera entreprenadens kontraktsenlighet. Bostadsrättsföreningen menade att det inbegrep en skyldighet att upptäcka fel som förelegat och borde ha upptäckts vid slutbesiktningen. En tillämpning av preklusionsregeln i ABT 06 kap. 7 § 11 skulle, menade föreningen, strida mot den därigenom avtalade skyldigheten.

Så som tingsrätten tog sig an frågan var den centrala frågan om det förelåg en motstridighet mellan å ena sidan ABT 06 kap. 7 § 11, och å andra sidan de kontraktshandlingar vari entreprenören åtagit sig att bland annat kontrollera entreprenadens kontraktsenlighet.

Tingsrätten noterade att det i kontraktshandlingarna inte fanns några skrivningar som uttryckligen föreskrev en skyldighet för entreprenören att upptäcka icke dolda fel vid slutbesiktning eller som medförde att ABT 06 kap. 7 § 11 inte skulle tillämpas. De åtaganden som framgick av kontraktshandlingarna låg enligt tingsrätten närmast till hands att tolka som preciseringar av det funktionsansvar som åligger en totalentreprenör enligt ABT 06 i allmänhet. Tingsrätten framhöll därtill att ABT 06 kap. 7 § 11 är en fast bestämmelse, vilket uppställer särskilt starka tydlighetskrav för ändringar. De kraven var inte uppfyllda.

Någon motstridighet ansågs därmed inte föreligga, vilket innebar att fel som borde ha upptäckts vid slutbesiktningen bedömdes vara prekluderade i enlighet med bestämmelsen i ABT 06 kap. 7 § 11.

Vad krävs för att ett skadeståndsanspråk ska anses framställt?

Med hänsyn till svaret på de tidigare mellandomsfrågorna så fanns det, noterade tingsrätten, egentligen inget skäl att pröva frågan som rörde huruvida beställarens anspråk på skadestånd i enlighet med ABT 06 kap. 5 § 21 hade framställts i rätt tid. Tingsrätten valde likväl att besvara frågan för fullständighetens skull.

Tingsrätten slog fast att ett sådant skadeståndsanspråk förutsätter att det klart framgår att ersättning krävs (och inte bara avhjälpande på motpartens bekostnad), samt att grunden för kravet framgår. Något krav på att ordet ”skadestånd” används uppställs däremot inte.

Skadeståndskravet avsåg ersättning för påstådd skada som orsakats av att entreprenören inte upptäckt fel vid slutbesiktningen. Det var alltså vare sig fråga om exempelvis ersättning för beräknade avhjälpandekostnader eller för sakskador som uppstått till följd av felen.

Mot denna bakgrund gick tingsrätten kronologiskt igenom bostadsrättsföreningens korrespondens med entreprenören. I den senare korrespondensen hade beställaren visserligen anfört att entreprenören ansvarade för slutbesiktningen (vilket tingsrätten ansåg var grunden för kravet), men det förenades inte med ett krav på ersättning. I breven fokuserade beställaren snarare på att felen skulle avhjälpas på entreprenörens bekostnad, vilket enligt tingsrätten är en annan felpåföljd än skadestånd. Anspråket på aktuell ersättning ansågs ha framställts först när entreprenören mottog ett utkast till den stämningsansökan som sedermera lämnades in till tingsrätten.

Kommentar

Domen illustrerar med tydlighet hur avgörande det är att avtal formuleras med precision och att kommunikation under och efter en entreprenad är tillräckligt konkret för att få rättslig verkan. Samtliga tre mellandomsfrågor kretsar ytterst kring samma tema: att den som vill åstadkomma en rättslig effekt måste se till att det framgår klart av handlingarna.

När det gäller garantitidens förlängning vid utebliven garantibesiktning är lärdomen att en överenskommelse om att jämka garantitidens längd inte automatiskt innebär att andra avtalsvillkor om garantitiden – såsom ett förlängningsvillkor – samtidigt avtalas bort. Den part som påstår att ett sådant villkor satts ur spel måste kunna visa att parterna haft en gemensam och tydlig avsikt i den riktningen. Saknas det stöd i handlingarna bär den parten en tung bevisbörda.

Vad gäller frågan om preklusion och möjligheten att sätta ABT 06 kap. 7 § 11 ur spel genom kompletterande avtalsdokument är budskapet lika tydligt. Inte minst fasta bestämmelser i ABT 06 kräver tydliga formuleringar och tillvägagångssätt för att kunna ändras eller avtalas bort. Allmänt hållna skrivningar om kontroll och kvalitetssäkring i kontraktshandlingarna är inte tillräckligt – den som vill uppnå en avvikelse från standardavtalets regler måste uttrycka detta explicit.

Slutligen, i fråga om preskription av skadeståndsanspråk, visar domstolens genomgång av parternas korrespondens att tydlighet är lika viktig i den löpande kommunikationen som i avtalet. Domstolen fäste vikt vid att ett avhjälpande på entreprenörens bekostnad är en annan påföljd än skadestånd. Det innebär enligt domstolen att en notering om att beställaren håller entreprenören ”ansvarig” för fel eller avser att avhjälpa fel på entreprenörens bekostnad inte är detsamma som att framställa ett skadeståndsanspråk. Den som vill säkerställa att en preskriptionsfrist avbryts gör klokt i att formulera sig så tydligt som möjligt, och ange att ett krav framställs och på vilken grund (exempelvis att ersättning krävs eftersom entreprenören inte uppfyllt sina skyldigheter gällande slutbesiktningen).