Artikel Arseniken i jordmassorna – vem har rätt till ersättning?

I ett nytt hovrättsavgörande aktualiserades intressanta frågor efter att arsenik upptäcktes i jordmassorna på de fastigheter som en kommun överlåtit och som skulle bebyggas med bostäder. Hovrätten fick anledning att ta ställning till hur de upparbetade kostnaderna skulle fördelas och om det förelåg något skadeståndsansvar.

Bakgrund

En kommun och ett bolag inom bostadsutveckling tecknade ett avtal om överlåtelse av två fastigheter som skulle bebyggas med bostäder. Avtalet omfattade även exploatering av allmän platsmark (exempelvis utbyggnad av gator, belysning och grönområden) i anslutning till fastigheterna. Enligt exploateringsavtalet skulle kommunen anlita en entreprenör för att utföra arbetena på den allmänna platsmarken, varpå bolaget skulle bekosta vissa av arbetena.

Efter att entreprenören påbörjat arbetet visade det sig dock att det fanns arsenik i jordmassorna, vilket ledde till att kommunen först avbröt arbetena med entreprenören och därefter avbeställde de återstående arbetena.

Kommunen väckte talan mot bolaget och krävde ersättning för framför allt projektering och utfört arbete. Bolaget bestred kravet. Bolaget menade bland annat att det hade rätt till skadestånd motsvarande det belopp som bolaget kunde anses skyldigt att utge till kommunen för utfört arbete – i första hand då det enligt bolaget förelåg fel i fastigheterna och i andra hand då kommunen enligt bolaget hade brustit i sin myndighetsutövning vid antagandet av detaljplanen och vid hanteringen av bygglovsärendet.

Tvistefrågor i hovrätten

Tingsrätten ogillade kommunens käromål, varpå domen överklagades till Göta hovrätt som nyligen meddelade sitt avgörande i mål T 4755-24. Tvisten i hovrätten rörde följande två frågor:

1. Kommunens krav på ersättning om cirka 3,2 miljoner kronor med hänvisning till exploateringsavtalet, och
2. Bolagets invändning om rätt till skadestånd, i första hand enligt jordabalken och i andra hand enligt skadeståndslagen.

I hovrätten var det ostridigt att det förelegat abstrakt dolt fel i fastigheterna.

Abstrakta och konkreta fel i fastighet

Om fastigheten avviker från parternas avtal, i vid bemärkelse, föreligger ett konkret fel. Ett konkret fel föreligger till exempel om fastigheten i något hänseende avviker från vad som står i avtalet eller från uppgifter som säljaren lämnat, exempelvis i annonsen eller muntligen.

Om fastigheten däremot inte avviker från parternas avtal, men från vad köparen med fog kunnat förutsätta, föreligger ett abstrakt fel. Ett abstrakt fel föreligger därmed förenklat om fastigheten avviker från vad vilken köpare som helst normalt kunde förvänta sig av den aktuella fastigheten.

Hovrättens prövning av kommunens krav på ersättning

Hovrätten började med att ta ställning till grunden för kommunens krav. Enligt exploateringsavtalet skulle bolaget betala alla kostnader för utbyggnaden av ”Gata”. Någon närmare reglering av vad det avsåg för kostnader saknades. Det var dock ostridigt att bolaget hade godtagit att betala eventuella tillkommande ÄTA-arbeten som förekom i förhållande till entreprenören.

Hovrätten fann att bolaget hade en skyldighet att utge ersättning för följande:

• Kostnader för projektering intill ett belopp om 250 000 kronor.
• Kostnader för utförda kontraktsarbeten intill det vitsordade beloppet om 150 000 kronor.
• Kostnader för stillestånd intill det vitsordade beloppet om 50 000 kronor.

Däremot hade kommunen inte rätt till ersättning för ÄTA-arbeten. Det var enligt domstolen varken visat (a) att ÄTA-arbeten hade beställts av entreprenören på det sätt som krävs enligt AB 04 för att rätt till ersättning ska uppkomma, eller (b) att de fakturerade ÄTA-arbetena avsåg sådana arbeten som bolaget var skyldigt att ersätta enligt avtalet.

Slutligen krävde kommunen ersättning för slutavräkning och utebliven vinst enligt kap. 6 § 11 AB 04. Enligt denna bestämmelse har entreprenören rätt till kompensation för avgående arbeten, om värdet av avgående arbeten överskrider värdet av tillkommande arbeten. Kommunens beräkning av ersättningen i denna del baserades på en betalplan mellan kommunen och entreprenören, som enligt hovrätten inte var prestationsbunden och därmed inte heller redovisade de faktiska kostnader som uppkommit. Det förelåg därmed enligt domstolen brister i utredningen avseende vilka belopp som skulle ligga till grund för ersättningsberäkningen. Bolaget hade inte vitsordat något belopp i denna del. Kommunen fick därför inte heller rätt till ersättning för slutavräkning eller utebliven vinst.

Hovrättens prövning av bolagets invändning om skadestånd

Som nämnts ovan hade bolaget även framställt en kvittningsinvändning, det vill säga gjort gällande att bolaget hade rätt till skadestånd som skulle avräknas mot kommunens begärda ersättning för utfört arbete.

I första hand menade bolaget att det hade rätt till skadestånd eftersom det förelåg fel i fastigheterna. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen av en fastighet rätt till skadestånd om ”felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst”. Hovrätten noterade att utrymmet för skadestånd i det aktuella fallet var mycket begränsat. Skadestånd kan bara bli aktuellt om det rör sig om en så allvarlig och fundamental avvikelse från en rimlig standard att fastigheten kan anses sakna en ”kärnegenskap”.

Såväl tingsrätten som hovrätten menade att föroreningen i marken varit omfattande, att marken i det skick den var vid överlåtelsen utgjorde fara för liv och hälsa vid bebyggelse samt att marken inte var lämplig att bebygga med småhus.

Hovrätten ansåg dock, till skillnad från tingsrätten, att omständigheterna inte var så särpräglade att markföroreningarna utgjorde en så fundamental och allvarlig avvikelse från rimlig standard att fastigheterna saknat en kärnegenskap. Hovrätten synes i sin bedömning ha lagt vikt vid att det var möjligt att sanera marken. Rätten noterade även att parterna hade kunnat avtala om riskfördelningen vid eventuell förekomst av föroreningar. Hovrätten fann därmed att bolaget inte hade rätt till skadestånd enligt jordabalkens skadeståndsregler.

Hovrätten prövade därefter bolagets andrahandsgrund om rätt till skadestånd till följd av att kommunen hade brustit i sin myndighetsutövning genom att inte undersöka markens lämplighet för bostadsbyggande, både under detaljplansskedet och vid hanteringen av bygglovsärendet.

Hovrätten konstaterade att det finns praxis där antagande av en detaljplan utan att undersöka markens lämplighet i vissa fall har resulterat i skadeståndsskyldighet. Rätten fann dock att skadeståndskrav måste framställas inom tio år från tidpunkten för den skadegörande handlingen, vilket i detta fall ansågs vara år 2004 då kommunen antog detaljplanen. Eftersom bolaget inte hade visat att preskriptionsavbrott skett i tid var skadeståndskravet preskriberat.

Bolaget ansågs inte heller ha visat att kommunen agerat försumligt vid antagande av senare bygglov. Bolagets invändning om rätt till skadestånd ogillades därmed.

Kommentar

Entreprenadrättsligt tjänar rättsfallet som ytterligare en påminnelse om vikten av att tydligt dokumentera det arbete som utförts. Den aktuella entreprenören hade inte tydligt redovisat hur kostnaderna fördelades mellan olika arbetsmoment, vilket i sin tur innebar att kommunen inte kunde redovisa vilka kostnader bolaget skulle stå för.

Oklarheter i underlaget riskerar inte bara att drabba parterna i ett entreprenadavtal, utan kan även försvåra dialogen med övriga intressenter. Säg till exempel att en byggherre anlitat en entreprenör för att gjuta en grundplatta och en annan entreprenör för att resa väggar. Om byggherren därefter anlitar en ny entreprenör för att samtidigt åtgärda fel i både väggarna och grundplattan bör byggherren säkerställa att den nya entreprenören tydligt redovisar hur stor del av avhjälpandekostnaderna som är hänförliga till respektive moment. Detta för att byggherrens två ursprungliga entreprenörer (markentreprenören och byggentreprenören) ska kunna veta hur stor del av felavhjälpandekostnaderna de ska stå för.

Fastighetsrättsligt illustrerar avgörandet de utmaningar som föreligger när en möjlig skada till följd av myndighetsutövning blir känd långt senare, samt när det är fråga om skadestånd på grund av abstrakta fel. Parterna har möjlighet att avtala om riskfördelning vid fastighetsöverlåtelser som involverar exploatering och potentiella markföroreningar. Hovrättens bedömning visar att rätten till skadestånd utan en sådan särskild reglering, det vill säga enbart baserat på jordabalken, är mycket begränsad. Detta eftersom skadeståndsansvar enligt jordabalken förutsätter att fastigheten saknar en så kallad kärnegenskap, vilket i princip innebär att fastigheten inte kan användas för det avsedda ändamålet. I det aktuella målet saknade det betydelse att det skulle krävas omfattande sanering till betydande belopp för att avlägsna markföroreningarna. Parterna gör därmed klokt i att hantera den här typen av risker i sitt avtal.