Kilpatrick har biträtt Partners Group vid avyttring av handelsportfölj om 1,3 miljarder kronor

Kilpatrick har agerat rådgivare åt Partners Group i deras avyttring av en större handelsportfölj till Svenska Handelsfastigheter för cirka 1,3 miljarder kronor. I portföljen ingår totalt sju fastigheter om 85 000 kvadratmeter, belägna i olika handelsområden runt om i Sverige. Partners Group är en ledande global aktör på den onoterade marknaden som agerar på uppdrag av sina klienter.

Kilpatricks team bestod av Fredrik Ahlqvist, Viktor Lundin och Alexandra Ebenfelt.

Kilpatrick fortsatt högt rankat av Legal 500 Europe

Rankinginstitutet Legal 500 har publicerat sin årliga ranking av de ledande advokatbyråerna i Europa. Vi är otroligt stolta över att vårt Stockholmskontor återigen rankas högt inom verksamhetsområdena entreprenadrätt (tier 2), tvistlösning (tier 4), offentlig upphandling (tier 3) och fastighetsrätt (tier 2).

Flera av Kilpatricks advokater har blivit individuellt rankade, däribland Mattias Wittgren (Managing Partner) som för femte året i rad rankas i den mest prestigefyllda individuella kategorin Hall of Fame. Sylvia Lindén (partner, offentlig upphandling) och Nicklas Björklund (partner, entreprenadrätt) rankas som Leading Individuals, medan Hanna Sundberg (partner, fastighetsrätt) och Erika Finn (partner, tvistlösning) rankas som Next Generation Partners.

Utöver dessa namn är flera av byråns advokater omnämnda:

Marcus Munk

Johan Wedsberg

Anthony Bähr

Fredrik Ahlqvist

Matti Scheffer

Jens Nilsson

Louise Ljöstad

Jens Fallgren

Anna Martin

En stor del av Legal 500:s rankingresultat baseras på intervjuer med advokatbyråernas klienter. Vid årets klientintervjuer framfördes bland annat följande omdömen om Kilpatricks verksamhet.

“My collaboration with Kilpatrick Townsend & Stockton Advokat KB – Sweden has been an exceptional and enriching experience. Their professionalism, expertise, and extensive knowledge in construction law have been unparalleled. The law firm has consistently provided well-balanced and thoughtful responses to my legal inquiries.”

“The team has a comprehensive work ethic, leaving no stone unturned, is diligent, detailed, and always available to get the job done.”

“The team has extensive experience of the public procurement market, is highly engaged with the market and provides interesting analysis of legal developments.”

 

Se alla Kilpatricks omdömen och rankingresultat i Legal 500

Kilpatrick rankas högt av Chambers Europe 2024

Chambers and Partners Europe har nyligen publicerat sin ranking av advokatbyråer för 2024 och Kilpatricks Stockholmskontor rankas ännu en gång högt inom verksamhetsområdet Real Estate. Byråns fastighetsgrupp lovordas av klienter med omdömen såsom: “Kilpatrick Townsend & Stockton are well connected within the industry and up to date. The lawyers are always accessible”.

Fredrik Ahlqvist och Sylvia Lindén är individuellt rankade för femtonde respektive åttonde året i rad. Sylvia Lindén som är ansvarig delägare för byråns upphandlingsgrupp rankas inom band tre med lovord som” Sylvia is helpful no matter what questions you have and gives you good advice for the good of the business. You as a customer feel secure in the process”. Även Fredrik Ahlqvist som är ansvarig delägare för byråns fastighetsgrupp rankas inom band tre.

Chambers and Partners är ett oberoende rankinginstitut som varje år rankar världens ledande advokatbyråer. Resultaten baseras på ett omfattande undersökningsarbete.

 

Kilpatricks advokater rekommenderas i Who’s Who Legal 2024

Who’s Who Legal har nyligen presenterat sin årliga branschanalys av världens ledande jurister. Vi är glada över att flera av Kilpatricks advokater har utnämnts till rekommenderade rådgivare inom sina respektive kompetensområden, både på den svenska marknaden och globalt.

Sedan 1996 har Who’s Who Legal (WWL) identifierat ledande jurister inom olika affärsjuridiska områden och jurisdiktioner världen över. Rankingresultaten bygger på rekommendationer och feedback från såväl klienter som branschkollegor.

Vi är stolta över att meddela att Mattias Wittgren (Construction), Erika Finn (Arbitration), Sylvia Lindén (Government Contracts), Matti Scheffer (Real Estate) och Fredrik Ahlqvist (Real Estate), som samtliga är verksamma vid Stockholmskontoret, rekommenderas i den senaste upplagan av Who’s Who Legal.

Läs mer om Kilpatrick i Who’s Who Legal här.

 

Kilpatrick rådgivare till AMF Fastigheter i samband med avtalsskrivning vid bygg-och renoveringsprojekt i Marievik, Liljeholmen

AMF Fastigheter har tecknat ett entreprenadavtal med Zengun för att renovera och bygga på fastigheten Marievik 14 i Liljeholmen, Stockholm. Projektet omfattar totalt omkring 9.000 BTA och ordervolymen uppgår till ca 230 miljoner kronor.

Kilpatrick har varit rådgivare till AMF Fastigheter i samband med avtalsskrivningen. Kilpatrick Townsends team bestod av Mattias Wittgren och Johan Wedsberg.

Kilpatrick har biträtt vid majoritetsförsäljning av Aprilice AB till Elektroskandia

Kilpatrick har biträtt säljarna i samband med Elektroskandias 70-procentiga förvärv av Aprilice AB, en av de ledande solenergiplattformarna i Nordeuropa. Aprilice grundades 2012 och har sedan starten fokuserat på den svenska solcellsmarknaden, med ett komplett produktsortiment i kombination med hög teknisk kompetens. Aprilice, med huvudkontor i Stockholm samt filialer i Göteborg, Jönköping, Kalmar och Landskrona, har idag cirka 160 anställda och en kundbas om cirka 1300 kunder. 2022 omsatte Aprilice strax över 1,1 miljarder kronor. Aprilices tre grundare kommer att förbli minoritetsägare och fortsätta arbeta i Aprilice.

Kilpatricks team bestod av Tobias Öd (ansvarig delägare, corporate, commercial och arbetsrätt), Cecilia Qvist (corporate, commercial, IP-tech), Anthony Bähr (kommersiell hyresrätt och fastighetsrätt), Viktor Lundin (commercial), Johan Wedsberg (infrastruktur och entreprenadrätt) Sylvia Lindén (offentlig rätt och konkurrensrätt) och Jens Nilsson (offentlig rätt och konkurrensrätt).

 

Kilpatricks corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare. Vi har stor erfarenhet av transaktioner inom förnyelsebar energi. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges marknadsledande aktörer i branschen.

Kilpatrick har biträtt vid försäljning av Circla Recycling AB

Kilpatrick har biträtt säljarna i samband med Sorteras hundraprocentiga förvärv av Circla Recycling AB. Circla grundades 2011 och har sedan dess vuxit till att bli en stark aktör inom primärt återvinning av byggavfall i Stockholm. Circla har en omsättning på cirka 60 MSEK och verkar idag från sin anläggning och kontor i Upplands Väsby. Sortera är en av de ledande aktörerna inom insamling och förädling av restprodukter från bygg-, infrastruktur- och industrisektorerna i norra Europa. Läs mer om förvärvet här.

 

Kilpatricks team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist. Kilpatricks corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare. Vi har stor erfarenhet av transaktioner som involverar tillväxtbolag och har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges marknadsledande aktörer i branschen.

Nytt prövningstillstånd avseende Hamburgundantaget

HFD har den 12 maj 2023 i mål nr 7104-22 meddelat prövningstillstånd avseende frågan om en domstol i ett mål som gäller huruvida en upphandling med stöd av 3 kap. 17 § LUF är undantagen från lagens tillämpningsområde, får grunda sitt avgörande på att den upphandlande myndigheten inte har visat att de tre rekvisiten för undantag i bestämmelsen är uppfyllda. Detta trots att endast ett av rekvisiten har aktualiserats av parterna i processen.

Målet rör huruvida en regions beslut att ansluta till ett resesystem utvecklat i samverkan med tre andra regioner är att anse som en upphandling, eller om förutsättningarna i det s.k. Hamburgundantaget är uppfyllda. Förvaltningsrätten kom något förvånande fram till att sökanden inte uppfyllt sin bevisbörda, medan kammarrätten i stället fann att upphandlingen skulle göras om för att regionen inte visat att det förelåg förutsättningar för undantag.

Vi ser fram emot besked från HFD i den fråga som omfattas av prövningstillståndet. Vår förhoppning är att i allmänhet få mer klarhet kring vilka krav som ställs på en upphandlande myndighets utredning vid åberopande av undantag från upphandling.

HFD 2023 ref 7 – Negativa delpriser får förbjudas

I en upphandling av en gång- och cykelväg ställde en upphandlande enhet ett obligatoriskt krav som innebar att samtliga delpriser skulle överstiga eller som lägst vara noll kronor. En leverantör kom att förkastas för att anbudet innehöll ett negativt delpris av ett av de arbetsmoment som skulle utföras. Leverantören överprövade upphandlingen och både förvaltningsrätten och kammarrätten ansåg att det obligatoriska kravet inte utgjorde ett förbud mot att offerera priser under en viss nivå utan ett förbud mot negativ prissättning. Domstolarna gjorde bedömningen att ett sådant förbud inte kom i konflikt med upphandlingslagstiftningen.

HFD kom att pröva frågan om det är tillåtet för en upphandlande myndighet att ställa ett obligatoriskt krav som förbjuder negativa delpriser och gjorde bedömningen att det aktuella kravet inte strider mot likabehandlingsprincipen eller mot bestämmelserna om onormalt lågt anbud. Även HFD avslog därför leverantörens talan.

Vi tar med oss att det nu är tillåtet för upphandlande myndigheter att ställa obligatoriska krav som förbjuder negativa delpriser. Med andra ord – att det går att kräva att samtliga delar av priset måste överstiga eller som lägst vara noll kronor. Det är således tillåtet att, för att stävja strategisk prissättning, förhindra lämnade av rabatter som innebär att leverantören betalar för att utföra arbetena.

Det ankommer dock alltjämt enligt vår mening på den upphandlande myndigheten att utforma ett sådant priskrav så att det uppfyller de höga krav som ställs på transparens vid utformningen av krav i upphandlingar, så att leverantörerna i den enskilda upphandlingen kan förstå vilka begränsningar som finns avseende att konkurrera med pris.

Givet HFD:s dom blir det än viktigare för leverantörer att säkerställa att det är tydligt vad som avses med begrepp som delpris, pris, arvode m.m. i den enskilda upphandlingen. Här kan Frågor & Svar vara ett trubbigt verktyg om det riskerar att röja leverantörens överväganden. Även om man kan ha olika uppfattningar avseende om avgörandet verkligen underlättar priskonkurrens och leder till att det ekonomiskt mest fördelaktiga anbudet antas, konstaterar vi att detta är ett viktigt avgörande att förhålla sig till i framtida upphandlingar.

Kilpatrick har biträtt vid försäljning av digitalbyrån Esatto

Kilpatrick Townsend har biträtt aktieägarna till den digitala byrån Esatto AB i samband med IT-bolaget Dizparcs majoritetsförvärv av Esatto. Esatto är en digital byrå som bland annat erbjuder strategisk rådgivning inom affärsutveckling, kommunikation och design. Bolaget har ca 90 medarbetare fördelat på kontoren i Stockholm, Sundsvall och Krakow. Esatto kommer att fortsätta verka under samma varumärke. Genom förvärvet kommer den gemensamma erbjudandeportföljen att breddas samtidigt som den geografiska närvaron stärks runt om i landet.

Mer information om förvärvet finns här.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Viktor Lundin.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av transaktioner inom IT och digital teknik. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

Digitala bolagsstämmor från och med den 1 januari 2024

Vad är nytt?

I samband med pandemin blev det möjligt att hålla stämmor digitalt men den möjligheten upphörde att gälla vid utgången av 2022. Nu ska möjligheten bli permanent enligt ett lagförslag.

Vad måste ett aktiebolag göra för att hålla digitala stämmor?

Ett aktiebolag som vill hålla helt digitala stämmor måste bestämma det i bolagsordningen. Bolaget måste alltså först hålla en stämma där en ny bolagsordning antas. Den nya bolagsordningen måste registreras hos Bolagsverket. Därefter kan bolaget hålla digitala stämmor.

Hur ska en kallelse till en digital bolagsstämma se ut?

Kallelsen till en digital stämma ska ange hur aktieägarna ska göra för att delta och rösta. Det räcker inte att i kallelsen enbart hänvisa till bolagets hemsida för denna information. I övrigt gäller samma regler för kallelsen som för vanliga stämmor.

Det finns inget krav på att digitala stämmor måste kombineras med poströstning (om det inte står i bolagsordningen).

Hur ska en digital stämma genomföras?

Lagen anger inte vilken teknik som ska användas. I praktiken är det bolagets styrelse som bestämmer. Det viktiga är aktieägarna kan delta med den teknik som de typiskt sett har tillgång till.

Lagen säger inte heller hur den digitala stämman ska organiseras. Precis som vid vanliga stämmor ansvarar stämmoordföranden för ordningsfrågor vid stämman och måste bedöma om förberedelserna är acceptabla och hur eventuella problem – tekniska eller andra – som uppstår under stämman ska hanteras. En sak att tänka på är t.ex. hur fullmakter ska hanteras. En fullmakt måste vara skriftlig men den kan undertecknas med avancerad elektronisk underskrift. Aktieägarna måste också kunna ta del av bolagets aktiebok, men det räcker att den är tillgänglig i digital form. Det måste även finnas bra rutiner för att identifiera deltagarna och för rösträkning.

I protokollet från stämman ska det stå att den genomförts digitalt.

Vad händer om en aktieägare inte kan delta pga tekniska problem?

Lagen anger inte exakt vad som gäller om det uppstår teknikproblem. Här får man hålla sig till allmänna associationsrättsliga principer. Om t.ex. en aktieägare inte har sett till att ha fungerande internetanslutning så ska det inte hindra att stämman genomförs.

Får personer som inte är aktieägare vara med?

Som utgångspunkt har utomstående inte rätt att närvara vid stämman i aktiebolag eller på annat sätt följa förhandlingarna om inte stämman beslutar om det. I privata aktiebolag krävs enhällighet för att tillåta utomståendes närvaro på stämman medan ett sådant beslut i publika aktiebolag kan fattas med enkel majoritet. Samma regler gäller för digitala stämmor.

Finns det särskilda situationer?

I aktiebolag får en digital stämma hållas utan stöd i bolagsordningen om extraordinära omständigheter kräver det. Med det menas situationer av force majeure-karaktär.

Är det inte redan möjligt att genomföra digitala bolagsstämmor?

Jo, om alla aktieägare är överens. Det har också varit möjligt – och är fortfarande möjligt – att ha s.k. hybridstämmor. Med det menas en stämma som hålls på en fysisk plats men där vissa deltar på distans.

När börjar detta gälla?

Förslaget är tänkt att börja gälla från och med den 1 januari 2024 förutsatt att förslaget går igenom. Enligt förslaget ska det vara möjligt att i förväg gör ändringar i bolagsordningen och villkora dem på så sätt att de gäller först efter ikraftträdandet.

 

Lagrådsremiss från Justitiedepartementet, Digitala bolags- och föreningsstämmor (8 juni 2023)

Kilpatrick har biträtt A Retro Tale AB vid en investering från H&M Group Ventures m.fl. för fortsatt expansion

Kilpatrick har biträtt A Retro Tale AB i samband med en investering från bl.a. de nya investerarna H&M Group Ventures och Leo Vegas grundare, Gustaf Hagman. Investeringen kommer att användas till att skala upp bolagets affär över hela Europa. A Retro Tale är en onlinebutik baserad i Stockholm. Affärsidéen är second hand- och vintage-accessoarer från världens mest exklusiva och berömda modehus. Till skillnad från andra återförsäljare på second hand-marknaden äger A Retro Tale 100 procent av sina produkter. Mer information finns här.

Kilpatricks team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatricks corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

Är det betalda också det byggda? Ny dom om bevisbördans placering mellan beställare och försäkringsbolag

Svea hovrätt meddelade i mars en dom (mål nr T 3795-21) där domstolen bland annat ställdes inför frågan om försäkringstagare eller försäkringsbolag hade ansvaret för att bevisa (det som brukar benämnas ”bevisbördan”) hur stor del av kontraktsarbetena som hade utförts. Domstolen fann att bevisbördan skulle ligga på försäkringstagaren, och att varken tidplan eller betalningsplan var tillräckliga bevis för arbetenas faktiska framdrift utan att det krävdes något mer än så för att försäkringstagaren skulle anses ha styrkt att arbetena framskridit längre än vad försäkringsbolaget gjorde gällande. Detta var av avgörande betydelse för frågan om betalningsreglerna i entreprenadkontraktet hade följts, något som enligt försäkringsvillkoren begränsade försäkringstagarens rätt till ersättning.

Bakgrund och försäkringsvillkor

Ett försäkringsbolag hade utfärdat en fullgörandeförsäkring avseende ett entreprenadkontrakt som ingåtts mellan en beställare och en entreprenör. Entreprenadkontraktet hade ingåtts i enlighet med AB 04 och avsåg uppförandet av en anläggning som skulle inrymma en hall för besiktning av personbilar, tvätthallar samt en service- och reparationsverkstad för lastbilar.

Enligt försäkringsvillkoren skulle försäkringen ersätta beställarens extrakostnader för färdigställande av kontraktsarbetena om det försäkrade entreprenadkontraktet hävdes i enlighet med entreprenadkontraktets hävningsregler. Med extrakostnader avsågs den kostnadsökning som på grund av hävningen uppkom för entreprenadens färdigställande samt den skada hävningen i övrigt åsamkade beställaren. Beställaren var dock skyldig att iaktta ett antal betalningsregler. Till betalningsreglerna hörde att delbetalning av kontraktssumman endast fick göras i mån av utfört arbete mot faktura, att arbeten som upptagits i faktura skulle vara utförda när fakturering skedde samt att möjligheterna att i enlighet med AB 04 innehålla betalning för avhjälpande av fel/skada i anslutning till slutbesiktning skulle iakttas. För det fall beställaren inte iakttog betalningsreglerna så skulle rätten till ersättning, enligt försäkringsvillkoren, begränsas till den ersättning som skulle ha lämnats om reglerna hade iakttagits.

Tvistens uppkomst och frågan i målet

Entreprenören försattes i konkurs under entreprenadtiden och kort därefter skickade beställaren in en skadeanmälan till försäkringsbolaget. En dryg vecka senare hävde beställaren entreprenad­kontraktet och anlitade därefter entreprenörens underentreprenörer för att färdigställa de återstående kontraktsarbetena. För de arbeten som entreprenören skulle ha utfört själv anlitades en ny entreprenör. Ungefär ett halvår efter att entreprenören hade försatts i konkurs framställde beställaren anspråk på försäkringsersättning avseende hela försäkringsbeloppet för att täcka bolagets extrakostnader för färdigställandet av kontraktsarbetena. Försäkringsbolaget beslutade att inte utge någon försäkringsersättning.

Den huvudsakliga frågan i målet var om beställaren hade uppfyllt försäkringsvillkoren avseende betalningsreglerna och betalningsvillkoren i entreprenadkontraktet. Beställaren menade att man hade följt tillämpliga regler och villkor och att försäkringsersättning därför skulle utgå för samtliga extrakostnader för färdigställande av kontraktsarbeten till följd av hävningen. Försäkringsbolaget bestred att försäkringsersättning skulle utgå. Detta med hänvisning till att beställaren hade brutit mot betalningsreglerna i försäkringsvillkoren och betalningsvillkoren i entreprenadavtalet genom att betala för mer än värdet av utförda arbeten samt att inte innehålla betalning.

Därmed blev en central fråga i målet hur stor del av kontraktsarbetena som var utförda vid hävningstidpunkten och hur mycket beställaren hade betalat för de arbetena. Försäkringsbolagets uppfattning var att 75 procent av kontraktsarbetena hade utförts när entreprenaden hävdes men att beställaren hade betalat för en större del av arbetena än så, och att betalningsreglerna i försäkringsvillkoren och betalningsvillkoren i entreprenadavtalet således inte efterlevts. Försäkringsbolaget gjorde mot den bakgrunden gällande att om betalningsreglerna hade följts så skulle beställaren inte ha haft någon extrakostnad i försäkringens mening, och således skulle försäkringsersättning inte utgå.

Hovrättens bedömning

Beträffande frågan om vilken part som hade ansvaret för att bevisa att beställaren hade följt betalningsreglerna i försäkringsvillkoren, och därmed också betalningsvillkoren i entreprenadavtalet, anslöt sig hovrätten till tingsrättens bedömning. Tingsrättens uppfattning var att det var beställaren som skulle bevisa att mer än 75 procent av arbetena var utförda vid hävningstidpunkten. Hovrätten delade alltså den bedömningen, och hänvisade i sammanhanget till rättsfallet NJA 2021 s. 983, där det slås fast att faktorer som ska tillmätas betydelse vid bevisbördans placering exempelvis är parternas möjligheter att säkra bevisning och vikten av att den materiella rätten får genomslag. Hovrätten synes därmed mena att de faktorerna talade för att lägga bevisbördan på beställaren.

Hovrätten anslöt sig även i övrigt till tingsrättens resonemang. Det innebar bland annat att invändningen från beställarens sida att betalning hade skett i enlighet med den betalningsplan som var knuten till tidplanen inte ansågs utgöra något stöd för att arbetena verkligen hade framskridit i enlighet med tidplanen. Inte heller beställarens övriga bevisning gav något starkt stöd för att mer än 75 procent av arbetena var utförda vid hävningstidpunkten. Tvärtom fanns det viss bevisning från försäkringsbolaget som talade för att endast 75 procent av entreprenaden var färdigställd när entreprenaden hävdes. Beställarens byggledare hade nämligen under tidiga kontakter med en skadereglerare uppgett att han uppskattade att 75 procent av entreprenaden var färdigställd. De uppgifterna hade också nedtecknats och skickats till byggledaren för synpunkter utan att han hade haft några invändningar.

Därutöver noterade tingsrätten att beställaren under skaderegleringen inte hade invänt mot att försäkringsbolaget räknade med en färdigställandegrad om 75 procent, utan då endast hänvisat till att bolaget hade betalat enligt betalningsplanen. Tingsrätten noterade också att beställaren i samband med hävningen inte låtit genomföra någon egen besiktning av entreprenaden.

Mot den bakgrunden menade tingsrätten att beställaren inte hade förmått styrka att det vid hävningstidpunkten hade utförts mer än 75 procent av arbetena enligt entreprenadavtalet. Det förelåg därför inte några ersättningsgilla extrakostnader i försäkringens mening. Som ovan nämnts anslöt sig hovrätten till både tingsrättens resonemang och slutsats.

Kommentar

Domen belyser en rad olika moment som är bra för en byggherre eller beställare att vara medveten om och beakta. Dit hör inte minst att om man har tecknat en sådan försäkring som var aktuell i målet så bör man känna till och vara väl införstådd med försäkringsvillkoren. Genom att noga följa upp arbetenas framdrift och anpassa betalningsplanen och utbetalningarna därefter kan man som beställare förhoppningsvis undvika att hamna i en sådan situation som beställaren i målet.

Därtill bör det noteras att hovrätten inte ansåg att erlagda betalningar i enlighet med en betalningsplan som knutits till en tidplan var något stöd för att de aktuella arbetena faktiskt hade framskridit i enlighet med tidplanen. Det betyder att en beställare som finner sig i en situation där en entreprenads färdigställandegrad är tvistig om möjligt bör försöka bevisa den påstådda färdigställandegraden på annat sätt än endast genom hänvisning till betalplan och tidplan. Som nämns i domen kan det exempelvis göras genom att man som beställare låter genomföra en besiktning av entreprenaden.

Nytt avgörande där beställaren fick ersättning för skada bestående av kostnader för besiktning och juridiskt biträde

Svea hovrätt har i mål T 4647-21 nyligen bekräftat att beställaren hade rätt att avhjälpa fel på entreprenörens bekostnad samt rätt till ersättning för kostnader avseende besiktning och juridiskt biträde.

Bakgrund

Entreprenören hade utfört leverans och montage av takfönster på en fastighet i Stockholm. Först utfördes ett provmontage och i ett senare skede monterades ytterligare sex takfönster enligt samma metod. AB 04 var tillämpligt mellan parterna. Tvist uppstod avseende frågan om utförandet var avtalsenligt. Entreprenören väckte talan mot beställaren gällande obetalt arbete. Beställaren bestred kravet och gjorde gällande att arbetet inte var utfört i enlighet med avtalet. Beställaren gjorde även gällande en motfordran avseende avhjälpandekostnader och ersättning för skada alternativt prisavdrag.

Tingsrätten gav beställaren rätt av avräkna majoriteten av motfordringarna. Domen överklagades och hovrätten bekräftade därefter tingsrättens bedömning. Nedan redogörs därför för tingsrättens resonemang som hovrätten fastställde.

Bedömningen avseende innebörden av avtalet

Parterna hade olika uppfattning om vad som var avtalat gällande monteringen av fönstren. Tingsrätten började därför med att ta ställning till innebörden av parternas avtal och om monteringen av fönstren var avtalsenlig.

Entreprenören hävdade att parterna avtalat om att anslutningen mellan tak och fönster skulle utföras med wakaflex (en slags gummiduk). Entreprenören hade nämligen använt wakaflex vid utförandet av provmontaget som låg till grund för utförandet av övriga fönster.

Beställaren gjorde däremot gällande att parterna avtalat om att anslutningen skulle utföras enligt tillverkarens anvisningar, det vill säga med plåt. Parterna var överens om att det var möjligt att utföra anslutningen med plåt.

Tingsrätten konstaterade att det inte gick att fastställa någon gemensam partsavsikt och inriktade därför tolkningen på avtalets ordalydelse. Efter ett resonemang avseende innehållet i avtalet och offerten kom tingsrätten till slutsatsen att parterna avtalat om att utförandet skulle ske enligt tillverkarens anvisningar.

Av slutbesiktningsutlåtandet framgick att montaget av takfönstren avvek från tillverkarens montageanvisning. Vid överbesiktningen noterades dessutom att övergången till wakaflex inte bedömdes vara likvärdig och att utförandet inte var fackmässigt. Med hänsyn till att utförandet inte var avtalsenligt förelåg således fel i entreprenaden.

Bedömningen avseende ersättningsgilla kostnader

Avhjälpandekostnaderna

Nästa fråga som rätten tog ställning till var om beställaren hade rätt till ersättning för avhjälpandekostnader. Enligt AB 04 kap. 5 § 17 är entreprenören berättigad och skyldig att avhjälpa fel. Avhjälpande ska som huvudregel ske utan dröjsmål och senast inom två månader från det att entreprenören fick ta del av besiktningsutlåtandet eller underrättades om felet. Om entreprenören inte avhjälper inom föreskriven tid eller skriftligen underrättar om att denne inte avser att avhjälpa får beställaren låta avhjälpa felen. Om entreprenören ansvarar för felen sker avhjälpandet på dennes bekostnad.

De aktuella felen fanns antecknade i besiktningsutlåtandena. Entreprenören ansåg trots det att arbetet var avtalsenligt, även efter överbesiktningen, och avhjälpte därför inga fel. Tingsrätten fann därmed att beställaren hade rätt att låta avhjälpa felen på entreprenörens bekostnad.

Utöver avhjälpandekostnaderna gjorde beställaren gällande att det förelåg rätt till ersättning för besiktningskostnader samt juridiskt biträde då dessa kostnader uppkommit på grund av entreprenörens fel.

Besiktningskostnaderna

Tingsrätten fann att kostnaden för slutbesiktningen inte var föranledd av fel, då det följer av AB 04 att slutbesiktning ska utföras. Dessutom är huvudregeln att ersättning till besiktningsmannen avseende slutbesiktning betalas av beställaren (AB 04 kap. 7 § 15). Eftersom parterna inte avtalat om något särskilt avseende ersättningen för slutbesiktningen konstaterade tingsrätten att entreprenören inte skulle bära den kostnaden.

Innan slutbesiktningen utfördes även en annan besiktning som beställaren begärde ersättning för. Vid denna besiktning konstaterades att arbetet inte var fackmässigt utfört. Tingsrätten bedömde att det inte rörde sig om en besiktning i AB 04:s mening utan en annan form av undersökning som syftade till att utröna om fel förelåg. Tingsrätten fann att kostnaden för denna besiktning utgjorde en följdskada som berodde på felen. Domstolen ansåg därför, med hänvisning till AB 04 kap. 5 § 11 samt 67 § köplagen, att skadestånd skulle utgå för besiktningskostnaden.

Av AB 04 kap. 5 § 11 framgår nämligen att skador som beror på fel under vissa förutsättningar ska ersättas av entreprenören. Begreppet skada har dock inte definierats i AB 04 varför tingsrätten sökte ledning i köplagen. Enligt 67 § köplagen omfattar skadestånd på grund av avtalsbrott bland annat ersättning för utgifter, prisskillnad, utebliven vinst och annan direkt eller indirekt förlust med anledning av avtalsbrottet. Av uttrycket ”annan direkt eller indirekt förlust” följer att all förlust som har ett tillräckligt orsakssamband med avtalsbrottet kan omfattas av skadeståndet. Tingsrätten noterade att besiktningskostnader för att undersöka avtalsenlighet i den juridiska litteraturen anges som exempel på en ersättningsgill utgift när fel föreligger. Således ansågs besiktningskostnaden innan slutbesiktningen vara en sådan kostnad som beställaren hade rätt till ersättning för.

Kostnaderna för juridiskt biträde

Mellan december 2018 och juni 2019 hade beställaren anlitat en jurist för att bedöma om arbetet utförts avtalsenligt. I tvisten gjorde beställaren gällande att dessa kostnader för juridiskt biträde behövdes för att bedöma om arbetet hade utförts avtalsenligt. Kostnaderna uppkom enligt beställaren som en konsekvens av att arbetet inte utförts fackmässigt långt innan entreprenören väckte talan i februari 2020.

Enligt tingsrätten medförde dessa förhållanden att åtgärderna inte kunde anses vara hänförliga till förberedande av rättegången eller utförande av talan. Kostnaden var därför inte att anses som rättegångskostnader i den mening som avses i 18 kap. 8 § rättegångsbalken.

Tingsrätten konstaterade därtill att kostnaderna inte hade uppstått om inte fel i entreprenaden hade förelegat. Kostnaderna för juridiskt biträde ansågs därmed vara ersättningsgilla med stöd av AB 04 kap. 5 § 11.

Kommentar

Det är intressant att beställaren utöver avhjälpandekostnader tillerkändes rätt till ersättning för dels den besiktning som utfördes innan slutbesiktningen, dels kostnaderna för juridiskt biträde. Avgörandet visar att köplagen kan ha utfyllande verkan vid tolkningen av AB 04. Med hänsyn till att begreppet skada har en vid innebörd i köplagen kan bestämmelsen i AB 04 kap. 5 § 11 grunda ersättningsrätt för vitt skilda typer av kostnader.

Om den besiktning som utfördes innan slutbesiktningen istället hade betraktats som en förbesiktning hade utgångspunkten varit att beställaren ska stå för kostnaden. Vad en besiktning kallas kan således få betydande konsekvenser.

Vad avser kostnaderna för juridiskt biträde är det förståeligt att kostnaderna inte ansågs utgöra rättegångskostnader då de inte hade något att göra med den efterföljande rättegången. Gränsdragningen mellan vilka kostnader som är hänförliga till en utredning gällande om arbetet utförts avtalsenligt respektive förberedelse inför en rättegång kan i andra fall dock bli svår.

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor fortsatt högt rankat av Legal 500 Europe

Legal 500 publicerade nyligen årets ranking av de ledande advokatbyråerna i Europa. Vi är stolta över att vårt Stockholmskontor återigen rankas högt inom verksamhetsområdena entreprenadrätt, tvistlösning, offentlig upphandling och fastighetsrätt. Dessutom har flera av byråns advokater tilldelats särskilda utmärkelser.

Mattias Wittgren som är Stockholmskontorets Managing Partner inkluderas även i år i den mest prestigefyllda individuella kategorin Hall of Fame medan Sylvia Lindén (partner, offentlig upphandling) och Hanna Sundberg (partner, fastighetsrätt) rankas som Leading Individual respektive Next Generation Partner. Utöver dessa är flera av byråns advokater omnämnda: Marcus Munk (partner, entreprenadrätt), Nicklas Björklund (partner, entreprenadrätt), Matti Scheffer (partner, fastighetsrätt), Anthony Bähr (advokat, fastighetsrätt) och Jens Nilsson (advokat, offentlig upphandling).

En stor del av Legal 500:s rankingresultat baseras på intervjuer med advokatbyråernas klienter. Vid årets klientintervjuer framfördes bland annat följande omdömen om Kilpatrick Townsends verksamhet.

Construction (Tier 2)

‘Mattias Wittgren has a great understanding of the technical parts of construction projects.’

‘The team is very responsive and has a good understanding of the techno-commercial issues in our ongoing disputes.’

‘Counsel are really committed to the clients and make big efforts to make the clients understand the issues from a Swedish perspective.’

‘The practice has a very wide spread of strength, competence and experience in a way that most firms don’t have. Sometimes when you work with a big firm you may lose contact within the team, but this was not the case here.’

Real estate (Tier 2)

‘Professional and knowledgeable.’

‘Solid, thorough and swift. They provide reliable consultations with good responsiveness.’

Matti Scheffer is experienced and pleasant to deal with.’

‘Very knowledgeable and excellent social competence, meaning they always can handle counterparts of all types (experience as well as attitude).’

Public procurement (Tier 3)

‘The team, headed by Sylvia Linden, provided a great service.’

‘Sylvia Lindén is very knowledgeable in the field of Public Procurement in Sweden, and is a very nice person to be working with.

Dispute resolution (Tier 4)

They have all the competence they need within the Company and the seniors are among the best in Sweden.’

‘They begin the resolution searching for options for the different sides to easily have an agreement. They are not interested in a big fight, they want their client to have an agreement with good terms of course, but in that process they are able to see the opponent’s point of view and how to get their client to get a good solution to the dispute.’

‘Nicklas Björklund is among the best lawyers in Sweden and his team is considered a winning team, which is a very good thing if you are in a dispute.’

 

Läs mer om Kilpatrick Townsend i Legal 500 här

Kilpatrick Townsend rankas högt av Chambers Europe 2023

Chambers and Partners Europe har nu offentliggjort årets rankingresultat och Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas ännu en gång högt inom verksamhetsområdet Real Estate. Byråns fastighetsgrupp lovordas av klienterna med omdömen såsom: “They have a deep understanding and knowledge of the legal aspects of real estate transactions, and a wide commercial understanding”.

Fredrik Ahlqvist och Sylvia Lindén är individuellt rankade för fjortonde respektive sjunde året i rad. Fredrik Ahlqvist som är ansvarig delägare för byråns fastighetsgrupp rankas inom band tre och beskrivs av klienterna som: ”…a highly reputed lawyer within the field, with loads of experience.”  Även Sylvia Lindén som är ansvarig delägare för byråns upphandlingsgrupp rankas inom band tre med lovord såsom ”very supportive and competent”.

Chambers and Partners är ett oberoende rankinginstitut som varje år rankar världens ledande advokatbyråer. Resultaten baseras på ett omfattande undersökningsarbete.

Ta del av Kilpatrick Townsends placeringar hos Chambers and Partners här.

Kilpatrick Townsend öppnar nya kontor

Vi är glada över att meddela att Kilpatrick Townsend & Stockton öppnar två nya kontor i USA. Från och med den 1 mars 2023 tar Kilpatrick Townsend över den högt ansedda advokatbyrån L&G Law Group:s verksamheter i Chicago och Phoenix. I samband med detta ansluter 28 medarbetare varav 14 jurister till Kilpatrick Townsend.

Chicagokontoret får ytterligare ett tillskott i form av en ledande partner från advokatbyrån Walker Morton. Sammantaget tillför dessa jurister värdefull kompetens inom verksamhetsområdena corporate, private equity, finansiella tjänster, komplexa kommersiella tvister och arbetsrätt.

Kilpatrick Townsend har nu kontor i åtta av de tio folkrikaste storstadsområdena i USA. Totalt sett har byrån 18 amerikanska kontor och 22 kontor över hela världen.

Ta del av pressmeddelandet i sin helhet här

Kilpatrick Townsend har biträtt HIAB – en del av Cargotec – i samband med förvärv av Olsbergs

Kilpatrick Townsend har biträtt HIAB AB i samband med HIABs hundraprocentiga förvärv av Olsbergs Hydraulics AB och Olsbergs Electronics AB. Olsbergs designar, tillverkar och levererar hydraulventiler och fjärrstyrningar som används för att manövrera lastbilsmonterade kranar och skogskranar. Samtliga 100 medarbetare samt nuvarande ägare kommer att jobba kvar i den nya affärsenheten efter förvärvet. Hiab är en ledande leverantör av smarta och hållbara lasthanteringslösningar med klassledande lasthanteringsutrustning som HIAB, EFFER, ARGOS lastbilskranar, MOFFETT och PRINCETON påhängstruckar, LOGLIFT skogskranar, JONSERED återvinningskranar, MULTILIFT lastväxlare, GALFAB vajerlyftar, och ZEPRO, DEL och WALTCO bakgavellyftar. Hiab är en del av Cargotec Corporation.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd (ansvarig delägare), Anthony Bähr (fastigheter och hyresrätt), Cecilia Qvist (M&A och IP) och Viktor Lundin (M&A och commercial). Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare. Vi har stor erfarenhet av transaktioner inom tillverkningsindustrin och har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges marknadsledande aktörer i branschen.

 

Kilpatrick Townsend har biträtt Baseload Capital vid etablering av joint venture med Chevron

Kilpatrick Townsend har biträtt Baseload Capital Sweden AB (publ) i samband med etableringen av ett joint venture med Chevron New Energies för utveckling av geotermiska projekt i USA. Bolagen kommer att samarbeta för att identifiera nya geotermiska projekt med syfte att skala upp nästa generations geotermiska teknologilösningar från pilotprojekt till full kommersiell skala. Baseload och Chevron har en gemensam vision att alla former av energi kommer att krävas för ett lägre klimatutsläpp i framtiden.

Kilpatrick Townsends team i Sverige bestod av Tobias Öd (U.S. Desk-relationer och koordinering) och Kilpatrick Townsends team i USA leddes av David Eaton (corporate), Ryu Fukuyama (corporate), Heather L Preston (skatt), Michael Myers (fastighetsrätt och hyresavtal), Mark Riedy (förnyelsebar energi) och andra.

Med tillgång till 17 kontor i USA och mer än 600 amerikanska jurister och advokater i hela USA, erbjuder Kilpatrick Townsends svenska advokater och vårt Stockholmskontor genom vår U.S. Desk en unik gateway till USA för svenska bolag och entreprenörer som vill ta nästa steg i USA.

Kilpatrick Townsend har biträtt Precis Digital vid förvärv av Bannerboy

Kilpatrick Townsend har biträtt den digitala marknadsföringsbyrån Precis Digital i samband med byråns hundraprocentiga förvärv av Bannerboy AB, inklusive deras dotterbolag i Storbritannien, Nederländerna och USA. I och med förvärvet expanderar Precis Digital till nya geografiska marknader – USA (New York och Los Angeles) och Nederländerna (Amsterdam). Bannerboys grundare kommer fortsatt vara aktiva delägare i Precis Digital/Bannerboy-koncernen. Mer information om förvärvet finns att läsa här.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd (ansvarig delägare), Cecilia Qvist och Viktor Lundin, med assistans från Regan Adamson och Mikail Clark (USA) samt Rutgers Posch och Stevens-Bolton som lokala ombud i Nederländerna respektive Storbritannien.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare samt har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

Kilpatrick Townsend har biträtt Pixelgen Technologies AB vid en investering till fortsatt forskning och utveckling

Kilpatrick Townsend har biträtt Pixelgen Technologies AB i samband med en investering från Navigare Ventures med flera. Pixelgen Technologies AB utvecklar teknologi, produkter, programvaror och tjänster för analys av biologiska prover med hjälp av nukleinsyrakodade pixlar som kan generera virtuella bilder av prov. Pixelgen Technologies har totalt tagit in ca 6 MUSD och investeringen ska användas till fortsatt forskning och utveckling av Pixelgen Technologies produkt- och tjänsteerbjudande.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av venture capital transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

dna

Kilpatrick Townsend har biträtt Botnia Hydrogen AB vid en investering för uppförande av vätgasanläggningar i Piteå och Arvidsjaur

Kilpatrick Townsend har biträtt Botnia Hydrogen AB, grundat av Zelk Energy AB (publ), i samband med en investering från Metacon AB (publ), franska Lhyfe S.A och Skoogs Energi AB. Investeringen kommer att användas till upprättande av två elektrolysbaserade och helt integrerade tankstationer för vätgas i Piteå och Arvidsjaur. Byggnation av anläggningarna är planerad att påbörjas i slutet av 2022 och båda stationerna beräknas vara i drift under våren 2023. Vätgasen ska användas av transportsektorn- den tunga delen av transporter. Genom investeringen om ca 25 000 000 kr och ett parallellt konvertibellån från Norrlandsfonden om 6 000 000 kr tillförs Botnia Hydrogen AB ca 31 000 000 kr i nytt kapital. Därutöver har Botnia Hydrogen AB också beviljats stöd genom offentliga medel från Naturvårdsverkets program Klimatklivet.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Viktor Lundin.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner och transaktioner inom förnyelsebar- och grön energi. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

Environmental technology concept. Sustainable development goals. SDGs.

Kilpatrick Townsend har biträtt vid försäljning av Tjuren Projektpartner AB

Kilpatrick Townsend har biträtt aktieägarna i Tjuren Projektpartner AB, ett profilerat konsultbolag som erbjuder tjänster inom bland annat projektledning och projektering, i samband med försäljningen av bolaget till Rebellion Capital. Tjuren Projektpartner grundades 2010 och har det senaste året haft en omsättning på 102 miljoner kronor och en EBITA på 25 miljoner kronor. Tjuren Projektpartners grundare kommer fortsatt att vara aktiva i bolaget.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner och transaktioner i tjänstesektorn. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta tillväxtbolag och dess grundare.

architecture-5999913__340

Kilpatrick Townsend biträder vid investering i Precis Digital från Nalka Invest

Kilpatrick Townsend har biträtt Precis Digital koncernen i samband med en investering från Nalka Invest som går in som ny minoritetsägare. Investeringen föregicks av en gränsöverskridande sammanslagning av Precis Digital koncernen.

Precis Digital är en ledande digital marknadsföringsbyrå med stark närvaro i Norden och Storbritannien med ambitionen att utmana status quo inom digital marknadsföring. Precis Digital har ca 450 medarbetare fördelade på nio kontor i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Storbritannien.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist, med stöd av lokala ombud i Norge, Danmark och Storbritannien.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Kilpatrick Townsend rådgivare vid Fastighets AB Hemmaplans förvärv av Gottsunda Centrum från Uppsala kommun

Kilpatrick Townsend har biträtt Fastighets AB Hemmaplan vid dess förvärv av Gottsunda Centrum från Uppsala Stadshus AB till ett fastighetsvärde om 515 miljoner kronor.

Fastigheterna som omfattas av köpet är centrumbyggnaden, västra parkeringen samt vårdcentralbyggnaden. Affären godkändes av kommunstyrelsen den 11 maj 2022.

Parterna har i samband med transaktionen ingått ett samverkansavtal för den fortsatta utvecklingen av Gottsunda.

Hemmaplan, som är ett av Bonnier Fastigheter och Brunswick Real Estate samägt bolag sedan det lanserades i juli 2021, utvecklar och förvaltar centrumfastigheter och mötesplatser i stadsdelar som präglas av socioekonomiska utmaningar med ambitionen att driva positiv samhällsutveckling. Hemmaplan äger sedan tidigare Rosengård Centrum tillsammans med Fastighets AB Trianon.

Fastighetsrätt förvärv

Kilpatrick Townsend rådgivare till Lundbergs Fastigheter vid förvärv av logistikfastigheten Gåvan 6 i Linköping

Fastighet förvärv Gåvan 6 LinköpingKilpatrick Townsend har biträtt Lundbergs Fastigheter vid dess fortsatta expansion i Linköping genom förvärvet av logistikfastigheten Gåvan 6.

Fastigheten fyller en viktig funktion i Linköpings och närliggande kommuners logistikflöde och omfattar en areal om 23 000 kvadratmeter med Postnord och SJ som största hyresgäster.

Lundbergs tillträdde fastigheten den 25 april.

Kilpatrick Townsend biträder vid försäljning av Lägenhetsbyte Sverige AB till Bragnum Invest

Kilpatrick Townsend har biträtt aktieägarna i proptech-bolaget Lägenhetsbyte Sverige AB vid en majoritetsförsäljning till Bragnum Invest som går in som ny majoritetsägare i lägenhetsbytekoncernen.

Lägenhetsbytekoncernen har idag över 90 procent av marknaden för hyresgäster som vill hitta och byta hyresrätter med varandra. Lägenhetsbytekoncernen tillhandahåller också teknik för att hjälpa fastighetsägare att handlägga bytesansökningar och kontrollera att byten är korrekt utförda.

Mer information finns här.

Lägenhetsbyte Sverige

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas högt av Legal 500 Europe 2022

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas högt inom fastighetsrätt, entreprenadrätt, offentlig upphandling och tvistlösning enligt de nyligen offentliggjorda resultaten för Legal 500 Europe 2022. Härtill erhöll flera av byråns advokater särskilda utmärkelser. Bland annat inkluderas Managing Partner Mattias Wittgren i Legal 500:s mest prestigefyllda rankingkategori Hall of Fame och partner Sylvia Lindén rankas som Leading Individual inom offentlig upphandling. Partner Hanna Sundberg rankas som Next Generation Partner inom fastighetsrätt. Resultaten baseras på omfattande undersökningar som utförs av det högt ansedda rankinginstitutet Legal 500 som varje år rankar världens ledande advokatbyråer och jurister inom ett stort antal rättsområden.

Fastighetsgruppen, som leds av partner Fredrik Ahlqvist, klättrar i ranking till Tier 2. Teamet rekommenderas särskilt för sin framstående rådgivning i samband med överlåtelser och förvärv av stora fastighetsportföljer och företräder regelbundet såväl pensionsfonder som private equity-bolag och privata fastighetsägare. Hanna Sundberg får tillsammans med Fredrik Ahlqvist även mycket goda rekommendationer såvitt avser transaktionsformerna forward funding och forward purchase samt rådgivning i samband med stora utvecklingsprojekt. Härtill rekommenderas partner Matti Scheffer bl.a. för sin specialistkompetens och mångåriga erfarenhet av att hantera hyresrättsliga tvister, bygglovs- och detaljplaneärenden. Fastighetsgruppen får fina vitsord av klienterna:

  • ‘Professional, knowledgeable and also very nice people.’
  • ‘I have worked with Hanna Sundberg on several occasions and have always been very happy with the interaction and advice received. Besides being a very good lawyer, she is also commercially minded, which I appreciate.’
  • ‘Knowledgeable, solution oriented and fun!’

Managing Partner Mattias Wittgren och partner Nicklas Björklund leder entreprenad- och konsulträttsgruppen som även den klättrar till Tier 2. Gruppen rekommenderas av Legal 500 Europe för dess omfattande tvistlösningsverksamhet och expertrådgivning i samband med stora och komplexa byggprojekt. Nya uppdrag inkluderar projekt rörande större exploateringar på hussidan, stora anläggningsentreprenader och köpcenter. Mattias Wittgren, Nicklas Björklund och Marcus Munk med team lovordas i synnerhet för deras spetskompetens, affärsmässighet och trevliga bemötande. Stockholmskontorets seniora jurister anses av klienterna vara bland Sveriges främsta jurister på tvistlösningsområdet:

  • ‘The team’s strengths and their attention to detail, the ability to quickly provide responses to aid and support business critical decisions. The skills and innovations sit firmly with the personnel employed with Kilpatrick Townsend at their Stockholm office.’
  • ‘Mattias Wittgren is highly skilled in construction law and very pragmatic and business focused. He is also easy to reach and always in a good mood.’
  • ‘The practice has a very wide spread of strength, competence and experience. The team they build is always very strong and consists of highly skilled professionals in different legal areas. They have all the competence they need within the company and the seniors are among the best in Sweden. (…) They know from the start what difficulties you may face during both the process to make a business agreement and how to make the contract documents as good as possible.
  • ‘Nicklas Björklund is among the best lawyers in Sweden and his team is considered as a winning team, which is a very good thing if you are in a dispute. I notice that their teamwork is excellent and the seniors will get the result that the client hopes for. I think that the seniors are in the top of their sector in Sweden and that they have the best way of organising to get their results.’
  • ‘The practice has a very wide spread of strength, competence and experience in a way that most companies don’t have and when you work with a big company you may lose contact within the team. The team they build is always very strong and consists of highly skilled professionals in different legal areas. They have all the competence they need within the company and the seniors are among the best in Sweden.’

Gruppen för offentlig upphandling, under ledning av Partner Sylvia Lindén, rankas inom Tier 3 och Advokat, Senior Associate Jens Nilsson lyfts fram som ”Recommended Lawyer 2022” inom rättsområdet. Även upphandlingsteamet får mycket goda rekommendationer av sina klienter:

  • ‘Professional treatment and incredibly committed staff.’
  • ‘Sylvia Lindén is extremely professional and very available and attentive to our concerns.’
  • ‘The lawyers I worked with were committed to provide solutions to their customers and were very quick in their actions.’

Legal 500 EMEA leading law firm 2022 Kilpatrick Townsend    Legal 500 EMEA-leading-individual-2022    Legal 500 EMEA-next-generation-partner-2022    Legal 500 EMEA-recommended-lawyer-2022    L500_Hoff_star2-300x149

 

Länk till Legal 500 Europe 2022 finns här.

 

Kilpatrick Townsend är en affärsjuridisk advokatbyrå som etablerades 1860 med internationell verksamhet fördelad på 21 kontor i Sverige, USA, Japan och Kina.

Stockholmskontoret erbjuder sedan 2001 specialistrådgivning och affärsjuridiska lösningar inom flertalet rättsområden till svenska och internationella klienter inom såväl den privata som den offentliga sektorn.

Kilpatrick Townsend rankas högt av Chambers Europe 2022

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas inom band tre för sin fastighetsverksamhet enligt de nyligen offentliggjorda resultaten för Chambers Europe 2022. Härtill erhöll Fredrik Ahlqvist, ansvarig delägare för byråns fastighetsgrupp, och Sylvia Lindén, ansvarig delägare för upphandlingsgruppen, särskilda utmärkelser inom kategorin ”Ranked Lawyers”. Resultaten baseras på omfattande undersökningar som utförs av det högt ansedda rankinginstitutet Chambers and Partners som varje år rankar världens ledande advokatbyråer och jurister inom ett stort antal områden.

Stockholmskontorets fastighetsgrupp uppmärksammas som ett talangfullt team för dess hantering av komplexa transaktioner på såväl köp- som säljarsidan och i samband med finansieringsfrågor. Teamet som har hög expertis inom fastighetsutveckling och joint ventures arbetar tätt ihop med byråns M&A-team och byråns erfarna entreprenadrättsteam. Bland klienterna återfinns såväl kapitalförvaltare, fastighetsutvecklare och holdingbolag som lokala och internationella fastighets- och private equityfonder.

Fredrik Ahlqvist rankas inom band tre och fastighetsgruppen lyfts särskilt fram av klienterna för dess enastående service och affärsmässighet vid hanteringen av de komplexa affärsjuridiska frågeställningar som klienterna möter. Fastighetsgruppen lovordas av klienterna med omdömen som ”They’re quick but still meticulous with sense for details. They have a profound knowledge of the real estate business as a whole, not just concerning the legal aspects of negotiating contracts” och får fina vitsord för gruppens “quality of advice and availability.”

Chambers Europe rankar Sylvia Lindén inom band tre och hon får utmärkta vitsord av sina klienter såsom exempelvis Sylvia always delivers excellent advice in time,ochShe is very easy to work with”. Sylvia rådger ett brett spektrum av klienter genom hela upphandlingsprocessen. Sylvia Lindéns särskilda fokusområde är upphandling inom försörjningssektorerna vilka inkluderar energi, transport och infrastruktur.

Chambers 2022 - Kilpatrick Townsend

Kilpatrick Townsend är en affärsjuridisk advokatbyrå som etablerades 1860 med internationell verksamhet fördelad på 21 kontor i Sverige, USA, Japan och Kina.

Stockholmskontoret Kilpatrick Townsend & Stockton Advokat KB erbjuder sedan 2001 specialistrådgivning och affärsjuridiska lösningar inom flertalet rättsområden till svenska och internationella klienter inom såväl den privata som den offentliga sektorn.

Lycksele flygplats skyldighet att utge ersättning för servitut sätts ned från drygt 24,8 mkr till 0,8 mkr

Lycksele flygplats ägs av Lycksele kommun. I november 2013 ansökte kommunen om fastighetsreglering för att bilda servitut i syfte att säkra siktförhållanden och flygsäkerheten runt flygplatsen. Det sökta servitutet belastar närmare 100 fastigheter. Under förrättningsprocessen bröt Lantmäteriet ut två fastigheter, och beviljade i december 2015 det sökta servitutet gällande övriga fastigheter. Beslutet överklagades av vissa fastighetsägare till mark- och miljödomstolen i Umeå. Mark- och miljödomstolens dom motsvarade i allt väsentligt Lantmäteriets beslut (mark- och miljödomstolen i Umeås dom den 6 december 2018 i mål F 218-16).

Ersättning servitut Lycksele kommun Lycksele flygplats Kilpatrick TownsendI juli 2019 fattade Lantmäteriet beslut i frågan om servitut gällande de två utbrutna fastigheterna. Servitut i enlighet med ansökan beviljades, men kommunen ålades att betala 24 850 000 kronor i ersättning till ägaren av de utbrutna fastigheterna. Kommunen överklagade ersättningsbeslutet och yrkade att beloppet skulle sättas ned till 800 000 kronor. Även ägaren av de utbrutna fastigheterna överklagade beslutet och yrkade att förrättningsbeslutet skulle upphävas och förrättningen ställas in.

Mark- och miljödomstolen ändrade det överklagade beslutet i enlighet med kommunens yrkande och satte ned ersättningen från 24 850 000 kronor till 800 000 kronor (mark- och miljödomstolen i Umeås dom den 2 mars 2022 i mål F 2131-19).

Advokaterna Hanna Sundberg (Partner) och Johan Wedsberg (Senior Associate) på Kilpatrick Townsend har företrätt Lycksele kommun i båda processerna i mark- och miljödomstolen.

Kilpatrick Townsend rådgivare vid Akka Egendoms förvärv av 21 fastigheter från Heimstaden Bostad

Kilpatrick Townsend har biträtt Akka Egendom vid dess förvärv av 21 fastigheter i Eslöv, Klippan och Örkelljunga från Heimstaden Bostad.

Fastigheterna omfattar drygt 32 000 kvadratmeter, varav 26 500 kvadratmeter avser BOA fördelat över 395 lägenheter. Tillträde sker den 1 april 2022.

Genom förvärvet stärker Akka Egendom ytterligare sin position i Skåne och når ett delbestånd med över 1 000 lägenheter i regionen.

Akka Egendom förvar fastigheter Heimstaden Bostad

Akka Egendom biträddes av Hanna Sundberg.

Kilpatrick Townsend biträder Akka Egendom vid förvärv av 57 lägenheter från Lyckos

Kilpatrick Townsend agerar rådgivare till Akka Egendom vid dess förvärv av nyproducerade flerbostadshus i Kristianstad från Lyckos.

På fastigheten Majoren 1, som är belägen i norra Kristianstad, har tre energieffektiva flerbostadshus i miljövänliga material utvecklats av säljaren i samarbete med Wingårdhs Arkitektkontor. Byggnaderna är uppförda i tre våningar och omfattar 57 lägenheter med en total uthyrningsbar yta om 3 228 kvadratmeter.

Majoren blir Akka Egendoms första förvärv av nyproduktion.

Förvärv fastigheter Akka Egendom Lyckos

Akka Egendom biträddes av Hanna Sundberg.

Kilpatrick Townsend biträder Plick AB vid investering från Schibsted

Kilpatrick Townsend har biträtt Plick AB i samband med en investering från norska Schibsted. Plick erbjuder en marknadsplats och app för att köpa och sälja second hand-kläder och accessoarer och har över en halv miljon användare. Plick kommer att fortsätta drivas som ett fristående bolag.

Mer information finns här.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Kilpatrick Townsend biträder Billhop AB i investeringsrunda ledd av EQT Ventures

Kilpatrick Townsend har biträtt fintechbolaget Billhop AB som tagit in ca 110 MSEK i riskkapital i en serie B-runda ledd av EQT Ventures som går in som ny delägare med deltagande av den befintliga ägaren Element Ventures.

Billhop gör det möjligt för företag och privatpersoner att betala räkningar med kreditkort. Kapitaltillskottet ska användas för att öka Billhops resurser inom utveckling och försäljning och öka den geografiska expansionen.

Mer information finns här

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, grundare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare

Kilpatrick Townsend rådgivare till Brunswick Real Estates investeringsbolag Fersen vid avyttring av hotell och byggrätter i Stockholm

Brunswick Real Estate Fersen avyttring Stockholm - Kilpatrick TownsendKilpatrick Townsend har biträtt Brunswick Real Estates investeringsbolag Fersen vid dess avyttring av hotell och byggrätter i Västertorp i Stockholm till ett värde av 188 miljoner kronor till Botrygg. 

Fastigheten Fotsacken 1 som är belägen i Västertorp i södra Stockholm inhyser huvudsakligen hotellverksamhet och den totala ytan om ca 8 600 kvm omfattar 206 rum, gym och restaurang.

En nyligen antagen detaljplan medger utveckling av ett nytt bostadshus med 158 lägenheter samt en påbyggnad av hotellbyggnaden i två plan. Detaljplanen tillåter även en konvertering från hotellverksamhet till bostäder.

Brunswick Real Estate biträddes av Hanna Sundberg, partner och advokat Kilpatrick Townsend.

Kilpatrick Townsend biträder vid försäljning av Zedcom AB och Zedcom ISP AB

Försäljning bolagKilpatrick Townsend har biträtt aktieägarna i Zedcom AB och Zedcom ISP AB (nedan bolagen) i samband med försäljningen av bolagen till First North listade bolaget Exsitec.

Bolagen erbjuder tjänster inom affärssystem (visma.net), serverdrift, samt helhetslösningar inom IT-och telefoni. Köpeskillingen på totalt 65 miljoner kronor består av en kontant köpeskilling om 42.5 miljoner kronor, en revers uppgående till 7.5 miljoner kronor samt ca 15 miljoner kronor i form av aktier i Exsitec Holding AB som erhålls genom riktad kvittningsemission till bolagens säljande aktieägare.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist.

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Kraftiga skyfall – en utmaning för entreprenadprojekt

Under augusti månad i år föll stora mängder regn över Gävle. Majoriteten av denna regnmängd föll mellan den 17-18 augusti 2021, enligt uppgift från SMHI uppmättes hela 161 millimeter regn vid en av mätstationerna i Gävle under ett dygn, vilket utgör ett av de värsta regnovädren på två decennier. Skyfallet orsakade översvämningar av såväl viadukter som byggnader.

Extrema väderförhållanden spås bli allt mer vanliga i takt med att klimatet förändras. Perioder med kraftiga skyfall kan givetvis komma att påverka hela samhällen, likt regnet som föll över Gävle, men skyfallen kan också komma att påverka anläggningsentreprenader. Frågan är vad det kan få för entreprenadrättsliga följder när allvarliga skyfall drabbar en entreprenad.

Hinder

hinder regn entreprenadEn fråga som kan komma att aktualiseras om ett skyfall drar in över en entreprenad är huruvida regnet kan utgöra hinder. I kap. 4 § 3 punkten 4 AB 04 regleras entreprenörens rätt till tidsförlängning på grund av osedvanliga väderleks- eller vattenståndsförhållanden. Enligt bestämmelsen är entreprenören berättigad till erforderlig förlängning av kontraktstiden om han hindras att färdigställa kontraktsarbetena inom kontraktstiden på grund av bland annat väderleks- eller vattenståndsförhållanden som är osedvanliga för byggnadsorten och som inverkar särskilt ogynnsamt på arbetena.

Med väderleksförhållanden avses bland annat nederbörd och temperatur. För att entreprenören ska ha rätt till tidförlängning enligt kap. 4 § 3 punkten 4 AB 04 ska dels förhållandena vara osedvanliga för byggnadsorten, dels ska förhållandena inverka särskilt ogynnsamt på arbetena. För att bedöma vad som är osedvanligt för byggnadsorten kan man exempelvis inhämta statistik från SMHI eller motsvarande institut. Ett kraftigt snöfall i norra Sverige under vinterhalvåret kan mycket väl hindra en entreprenör från att utföra vissa arbeten enligt plan, men det kan knappast klassas som osedvanligt. Däremot kan det klassas som osedvanligt om motsvarande snöoväder under samma period plötsligt drar in över södra Sverige.

Entreprenören har dock inte rätt till ersättning för hindret utan har endast rätt till tidsförlängning.

Skada på ej avlämnad del av entreprenaden

Även frågan om vem som ansvarar för skada på ej avlämnad del av entreprenaden komma att aktualiseras vid allvarliga skyfall. I kap. 5 § 1 första stycket AB 04 stadgas att entreprenören under entreprenadtiden ansvarar för skada på ej avlämnad del av entreprenaden. Om ett skyfall orsakar skada på ej ännu avlämnad del av entreprenad är entreprenören som huvudregel ansvarig för den skadan.

Notera dock att kap. 5 § 1 tredje stycket AB 04 anger att entreprenören inte ansvarar för skada på entreprenaden – hjälpmedel undantagna – som beror på exempelvis naturkatastrof eller liknande omständighet. Ansvarsbegränsningen utgör en så kallad force majeure-regel. Kännetecknande för force majeure-händelser är att de är av extraordinär karaktär och omöjliga att ta i beaktande, åtminstone i full utsträckning. En plötslig orkan som drar in över Sverige skulle kunna utgöra ett exempel på en sådan händelse. Vad gäller ett kraftigt skyfall är det ibland svårt att ta ställning till huruvida det är tillräckligt omfattande och svårförutsett för att klassas som en naturkatastrof eller inte. En naturkatastrof enligt detta stycke lär dock vara mer omfattande än väderleksförhållanden som är ”osedvanliga för orten”.

Om händelsen inte klassas som en naturkatastrof blir entreprenören enligt huvudregeln i kap. 5 § 1 AB 04 ansvarig för den skada som händelsen orsakar på ej ännu avlämnad del av entreprenaden.

Avslutningsvis

Sammanfattningsvis kan varken en entreprenör eller en beställare rå på vädret, men många vetenskapsmän och organisationer pekar på att risken för extremväder kan öka som en följd av klimatförändringarna. Kanske kommer det alltmer extrema vädret innebära fler osedvanliga väderförhållanden eller till och med fler naturkatastrofer. Detta skulle kunna leda till att fler entreprenader drabbas av hinder och skador.

En annan tänkbar effekt på sikt skulle kunna bli att man i framtiden måste ta höjd för bland annat flera, kraftigare och mer oförutsägbara skyfall. Allteftersom jordens klimat förändras skulle man kunna ställas inför en utveckling där väderhändelser vilka tidigare klassades som extrema istället anses som alltmer normala. Vad som är en naturkatastrof idag kanske inte anses vara det om tio år. Det är därför inte helt otänkbart att framtiden kommer ställa högre krav på exempelvis anordningar för bortledning av vatten och även väderskydd, vilket kan påverka den entreprenadrättsliga riskfördelningen i de enskilda projekten. Denna utveckling utgör därför en utmaning för såväl beställare som entreprenörer i planeringen och utförandet av framtida projekt.

Kilpatrick Townsend biträder vid försäljning av DokuMera AB

Kilpatrick Townsend har biträtt aktieägarna i DokuMera AB i samband med försäljningen av DokuMera AB till Abry Partners portföljbolag Confirma Software.

Dokumera AB tillhandahåller dokumentmallar, avtalsmallar, checklistor och andra malldokument till små- och stora företagskunder. Bolaget har mer än 2 000 kunder som prenumererar på DokuMeras fullserviceerbjudande ”Företagspaketet” och ytterligare tusentals kunder som använder tjänsten på behovsbasis.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Cecilia Qvist. Säljarnas finansiella rådgivare i transaktionen var DNB Markets. Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Kilpatrick Townsend rådgivare till SHH vid avyttrandet av nyproducerade hyresrätter i Riksten

Kilpatrick Townsend har biträtt SHH Bostad vid avyttrandet  av nyproducerade hyresrätter till NREP i en så kallad forward sale-affär där fastigheten tillträds i samband med färdigställandet.

På fastigheten Botkyrka Rullbanan 1 i Riksten utvecklar SHH två bostadshus med totalt 52 nyproducerade hyresrätter och en uthyrbar area om cirka 2 600 kvm. Projektet planeras stå klart till Q1 2022.

Riksten SHH - Kilpatrick Townsend

Kilpatrick Townsends team bestod av Hanna Sundberg, Johan Wedsberg och Marcus Carlsson.

Kilpatrick Townsend rådgivare vid Arwidsros förvärv av Ölands Köpstad

Kilpatrick Townsend har biträtt Arwidsro vid dess förvärv av Ölands Köpstad. Ölands Köpstad är Ölands största handelsplats med en uthyrningsbar yta om 13 722 kvm. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 208 miljoner kronor. Säljaren är ett privat investerarkonsortium.

Kustnära kvartersstaden Färjestaden med Ölands köpstad har under de senaste sju åren haft en mycket stark omsättningstillväxt. Därtill sker, i Mörbylånga kommun, ett omfattande detaljplanearbete för att utöka köpcentrumområdet och närliggande bostadsområde med bl.a. omkring 20 000 kvm BTA för bostäder med havsutsikt.

Arwidsro biträddes av Hanna Sundberg, partner och advokat Kilpatrick Townsend

Fråga om ID06-liggaren och GDPR till EU-domstolen

I december 2020 berättade vi att Högsta domstolen har ett mål på sitt bord där en byggherre och en entreprenör tvistar om huruvida en entreprenör, som med stöd av 39 kap. skatteförfarandelagen ansvarar för en elektronisk personalliggare (i detta fall ID06), inom ramen för en domstolsprocess kan tvingas att ge ut information om enskilda arbetstagares in- och utpasseringar (så kallad edition).

Frågan som Högsta domstolen har att ta ställning till är om de svenska rättegångsreglerna om edition utgör ett sådant rättsligt stöd som gör att man som beställare kan få ta del av uppgifterna i till exempel ID06 även om dessa uppgifter i första hand samlats in för ett annat syfte. Frågan är viktig då den påverkar en beställares möjligheter att samla bevisning i till exempel ÄTA-tvister. Under förra året bad Högsta domstolen parterna att yttra sig om huruvida frågan skulle skickas till EU-domstolen genom en begäran om ett förhandsavgörande.

Nu har Högsta domstolen den 15 april 2021 i mål Ö 1750-20 beslutat att begära ett förhandsavgörande från EU-domstolen och då formulerat de frågeställningar som EU-domstolen ska svara på. De två frågor som Högsta domstolen valt att ställa kan sammanfattas på följande sätt:

1. Ställer GDPR krav på editionsreglerna i den svenska processrätten?

2. Om svaret på fråga 1 är ja, ska då den svenska domstolen i sitt beslut i editionsfrågan ta hänsyn till de registrerades (det vill säga de enskilda arbetstagarnas) intresse?

Finns det några särskilda krav i EU-rätten på hur en sådan bedömning ska gå till?

ID06-liggaren

Nu ska EU-domstolen besvara Högsta domstolens frågor om hur EU-rätten ska tolkas och tillämpas, vilket är en process som oftast tar över ett år. När EU-domstolen sedan meddelar sin dom ska Högsta domstolen därefter tillämpa denna dom på den svenska processen och sedan meddela ett slutligt beslut.

EU-domstolens dom och Högsta domstolens efterföljande slutliga beslut kommer troligen att klargöra hur personuppgifter i elektroniska personalliggare såsom t.ex. ID06 får användas i civilrättsliga tvister. Vi kommer att följa utvecklingen i detta med spänning.

Godkännande av entreprenad vid löpande underhåll

Trafikkontoret i Stockholms stad och en entreprenör ingick under mars 2017 ett avtal om bland annat löpande gatuunderhåll såsom lagning av sprickor och justering av svackor i gatorna. Entreprenören skulle enligt avtalet utföra underhållet inom en viss tid efter att bristerna i gatorna anmälts och om åtgärderna inte utfördes i rätt tid skulle vite utgå.

Trafikkontoret begärde under år 2019 att entreprenören skulle betala förseningsvite för arbeten utförda under åren 2017–2019. Stockholms tingsrätt har under april 2021 prövat om dessa ersättningsanspråk är preskriberade.

Preskriptionsfrist enligt parternas avtal

För entreprenaden gällde AB 04. Enligt kap. 5 § 3 tredje stycket AB 04 ska anspråk på vite framställas skriftligen till motparten senast tre månader efter entreprenadens godkännande, annars är kravet förfallet. Bestämmelsen hade inte ändrats i parternas avtal.

För att kunna avgöra om viteskraven var preskriberade behövde tingsrätten därför ta ställning till när entreprenaden godkändes, för att därefter pröva om trafikkontoret framställt krav inom tre månader efter godkännandet.

Entreprenadens godkännande

viteskrav entreprenad löpande underhållEnligt de administrativa föreskrifter som gällde mellan parterna skulle slutbesiktning av årets underhållsåtgärder ske senast den 1 december varje år. De administrativa föreskrifterna stadgade även att entreprenören löpande skulle redovisa utförda underhållsåtgärder i trafikkontorets driftportal. Därefter skulle trafikkontoret granska dokumentationen på portalen och om det inte hade några invändningar mot underhållsåtgärden skulle kontoret ändra status på det specifika underhållsärendet från ”Klart” till ”Godkänt för fakturering”. Granskningen på driftportalen var i praktiken den enda besiktning av underhållsåtgärderna som ägde rum, det skedde aldrig någon årlig slutbesiktning.

Entreprenören menade att parterna genom sitt handlade hade ändrat avtalet beträffande besiktning av det löpande gatuunderhållet och att en underhållsåtgärd godkändes när trafikkontoret ändrade status för ärendet till ”Godkänt för fakturering”. Detta innebar enligt entreprenören att krav på vite för en viss underhållsåtgärd enligt kap. 5 § 3 tredje stycket AB 04 behövde framställas inom tre månader från det att trafikkontoret godkänt ärendet i driftportalen. Trafikkontoret ansåg däremot inte att ”Godkänt för fakturering” innebar att ärendet hade godkänts och att den tre månader långa preskriptionsfristen skulle börja löpa vid statusändringen i driftportalen.

Tingsrättens bedömning

Tingsrätten fann att parterna visserligen hade avvikit från vad som hade avtalats genom att inte genomföra de årliga slutbesiktningarna av det löpande gatuunderhållet, vilket i någon mån talade för att de hade förändrat sitt avtal såvitt gällde slutbesiktningarna av underhållsåtgärderna. Användandet av driftportalen hade däremot utgjort en ursprunglig del av parternas avtal, och mot bakgrund av bland annat detta fann tingsrätten att entreprenören inte visat att parterna genom sitt agerande ändrat sitt avtal till att entreprenaden skulle anses besiktigad och godkänd genom driftportalen. Det som stod i avtalet om att slutbesiktningar skulle ske årligen den 1 december gällde därmed fortfarande.

Som sagt hade dock inga sådana besiktningar ägt rum. Enligt kap. 7 § 12 sjunde stycket AB 04 följer att om inte slutbesiktning verkställs inom föreskriven tid på grund av beställarens underlåtenhet anses entreprenaden godkänd och avlämnad från den dag då besiktning rätteligen skulle ha verkställts. Eftersom trafikkontoret hade underlåtit att hålla slutbesiktningar skulle alltså underhållsåtgärderna för exempelvis år 2017 enligt tingsrätten anses godkända den 1 december samma år.

Trafikkontoret kunde inte visa att de inom tre månader från den 1 december 2017 hade framställt viteskrav såvitt avser underhållsåtgärderna under år 2017. Dessa krav var alltså preskriberade. Viteskrav avseende arbeten under åren 2018 och 2019 hade däremot framställts i rätt tid och var därmed inte preskriberade.

Lärdomar från rättsfallet

AB 04 tar som utgångspunkt sikte på projekt där entreprenören i ett svep utför kontraktsarbeten jämte ÄTA-arbeten varpå arbetena gemensamt kontrolleras vid slutbesiktningen. Som rättsfallet visar kan det vara svårt att tillämpa AB 04 på långa löpande underhållsavtal där entreprenören löpande under en lång tid utför flera fristående åtgärder. I detta fall var parterna oense om när en preskriptionsfrist skulle börja löpa, men även andra frågor kan uppkomma (till exempel när garantitiden ska löpa för en viss åtgärd).

Det finns standardavtal som är utformade för återkommande servicetjänster, till exempel ABFF 15 för fastighetsförvaltning. Som rättsfallet visar bör den som trots detta tänkt avtala om AB 04 (eller ABT 06) i ett löpande underhållsavtal göra noggranna justeringar av standardavtalen så att det är tydligt för parterna hur avtalet är tänkt att tillämpas.

Bägge parter har överklagat domen till Svea hovrätt.

Skatter, lagar och teknik – Boverket har utrett hinder för konvertering av lokaler till bostäder

Boverket har under våren publicerat sin rapport1 om vilka hinder som finns för att omvandla lokaler till bostäder med goda boendemiljöer. Fastighetsbranschen genomgår, liksom samhället i stort, en kontinuerlig förändring. En faktor som har blivit högaktuell på senare tid är efterfrågan på bostäder i förhållande till efterfrågan på lokaler för till exempel kontor och butiker. Flera regioner i landet har sedan länge haft brist på bostäder åt sin växande befolkning. Samtidigt har Covid-19 under det senaste året medfört att många personer i stor utsträckning har arbetat på distans istället för på traditionella kontor. Många bedömare siar om vad detta kommer att leda till när pandemin är över och världen övergår till ett nytt normaltillstånd. Vissa menar att behovet av fasta kontor kan komma att minska väsentligt om fler helt eller delvis arbetar på distans.

Boverket ombyggnation

På grund av detta gav regeringen i november förra året Boverket i uppdrag att utreda vilka hinder som kan föreligga mot omvandlingar av lokaler som idag är kontor och butiker till bostäder, vilket har resulterat i ovan nämnda rapport. Inom ramen för detta uppdrag har verket tittat på sex huvudsakliga områden: detaljplaneprocessen, bygglovsprocessen, byggregler och konstruktionsstandarder, byggnadstekniska begränsningar, hyreslagstiftningen samt regler kring finansiering, stöd och beskattning. Boverket har även varit i kontakt med representanter för bygg- och fastighetssektorn.

Bostadsbyggande är juridiskt komplicerat då det berör många olika rättsområden, som till exempel offentligrättsliga regler om hur och var man får bygga, civilrättsliga regler om kontrakten mellan byggherren och olika entreprenören, regler om hur byggnationen och den efterföljande användningen beskattas och så vidare. Dessa regler samspelar i sin tur med tekniska och ekonomiska överväganden. När dessa faktorer sedan ska appliceras på ombyggnationer uppstår inte sällan ytterligare svårigheter.

I sina sammanfattande reflektioner konstaterar Boverket att problematiken är komplex då det inte går att slå fast vilket eller vilka hinder som i praktiken är störst. Vissa förändringar som efterfrågas från fastighetsägare och entreprenörer står även i motsatsförhållande till andra samhälleliga intressen, till exempel när en efterfrågad ökad flexibilitet i detaljplaner skulle kunna motverka en kommuns önskan att långsiktigt styra över användningen av ett visst område. Boverket konstaterar att det troligen inte finns någon enkel lösning för att öka antalet omvandlingar från lokaler till bostäder och efterfrågar fördjupade resonemang kring syftet med att underlätta omvandlingar och vilket resultat man förväntar sig av detta.

Boverkets rapport har överlämnats till regeringen, som nu troligen kommer att läsa igenom den och överväga vilka åtgärder som eventuellt bör vidtas. Vi kommer att uppmärksamma om denna rapport resulterar i konkreta förslag på ny lagstiftning från regeringens sida.

______________________________________

Referenser

Regeringsuppdraget till Boverket kan läsas i PDF vy här. 

Du kan läsa Boverkets rapport via denna länk.

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas återigen högt av Legal 500

STOCKHOLM (19 april 2021) – Legal 500 publicerade nyligen resultatet av dess omfattande klientundersökningar av de ledande svenska advokatbyråerna som genomförs årligen. Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas högt inom fastighetsrätt, entreprenadrätt, offentlig upphandling och tvistlösning. Flera av byråns advokater får särskilda utmärkelser. Managing Partner Mattias Wittgren inkluderas i Legal 500:s mest prestigefyllda rankingkategori Hall of Fame och partner Sylvia Lindén rankas som Leading Individual inom offentlig upphandling. Partner Hanna Sundberg rankas som Next Generation Partner inom fastighetsrätt.

Partner Fredrik Ahlqvist leder kontorets fastighetsgrupp vilken rankas inom Tier 3. Teamet rekommenderas särskilt för sin framstående rådgivning i samband med överlåtelser och förvärv av stora fastighetsportföljer och företräder regelbundet såväl pensionsfonder som private equity-bolag och privata fastighetsägare. Hanna Sundberg får tillsammans med Fredrik Ahlqvist även mycket goda rekommendationer såvitt avser transaktionsformerna forward funding och forward purchase. Fastighetsgruppens mångsidiga spetskompetens framhålls, bl.a. rådgivningen inom hyresrätt, allmän fastighetsrätt och fastighetsbildnings- och detaljplaneärenden. Hanna Sundberg får särskilt goda vitsord av klienterna för sin affärsmässighet, expertkompetens och effektivitet.

Entreprenadgruppen, som leds av Managing Partner Mattias Wittgren och partner Nicklas Björklund, rankas återigen högt. Med klienter bestående av ledande entreprenörer, fastighetsägare, fastighetsutvecklare och konsultföretag, rankas entreprenadrättsgruppen inom Tier 3, framförallt för sin omfattande tvistlösningsverksamhet och för sin rådgivning i samband med komplexa byggprojekt. Aktuella uppdrag inkluderar exempelvis tvister inom större projekt rörande infrastruktur och köpcenter. Mattias Wittgren, Nicklas Björklund och Marcus Munk med team lovordas av sina klienter:

  • ‘By far the best in Stockholm. In comparison to other firms, Kilpatrick also has practical experience from building sites/firms. You can reach out for help in many issues that other legal firms cannot help you out with.’
  • ‘The practice has a range of strength, competence and experience  that most firms don’t have. The team is very strong and consists of highly skilled professionals in different legal areas. They have all the competence they need and the partners are among the best in Sweden.’
  • ‘Nicklas Björklund is among the best lawyers in Sweden. His team is very competent with the best experience and knowledge you can get.‘
  • ‘The internal collaboration is impressive. Kilpatrick works quickly and efficiently and as a client you always feel appreciated and in safe hands. Even in difficult cases, as a client you feel that your interests are always taken care of.’

Gruppen för offentlig upphandling, under ledning av Partner Sylvia Lindén, rankas också inom Tier 3. Även upphandlingsteamet får mycket goda rekommendationer av sina klienter:

  • ‘We work with Sylvia Lindén and Jens Nilsson regarding everything in public procurement: Sylvia Lindén is a dedicated and competent specialist in public procurement. She is proactive and always one step ahead, easy going and fun to work with. Jens Nilsson is a specialist in public procurement work and is also easy to work with.’
  • ‘Kilpatrick Townsend offers tailored business legal solutions and they specialize in public procurement. They always have our company’s best interests in mind and are very competent, and pleasant to work with.’
  • ‘The team follows all the issues very closely and is capable of handling all kinds of situations quickly.’

Sylvia Lindén erhåller utmärkelsen Leading Individual inom upphandlingsområdet. Klienterna rekommenderar henne för hennes omfattande kompetens och juridiska expertis samt för hennes utomordentliga förmåga att se till sina klienters affärsmässiga intressen i alla sammanhang:

  • ‘Sylvia Lindén is very knowledgeable, always friendly and helpful, and a colleague to rely on when needed.’
  • ‘Sylvia Lindén always has the most professional attitude. Her knowledge makes us feel very safe and grateful to have her involved in our company business.’
  • ‘Sylvia Lindén is by far the best lawyer I have ever worked with. She is a star!’

Byråns tvistlösningsgrupp rankas inom Tier 4. Mattias Wittgren och Nicklas Björklund leder gruppen tillsammans med Erika Finn och Marcus Munk. Verksamheten har fokus på komplexa entreprenadtvister men omfattar även tvister rörande kommersiella avtal, joint ventures, aktieägaravtal och frågor om professionsansvar m.m. Klienterna ger mycket fina vitsord till tvistlösningsgruppen:

  • ‘The best of the best. By far the best partner in legal disputes in the construction branch, due to their experience in the field and also with legal disputes.’
  • ‘Fast, reliable and with a great deal of practical experience. They are skilled enough to help you in the earlier stages too, so that you can avoid the courts.’
  • ‘The team is well assembled and organized. They have vast experience and competence, both as individuals and as a team. I had the fortune to be represented by them and they exceeded my  expectations.’
  • ‘The practice has a wide range of strength, competence and experience in a way that most companies don’t have. Their team is very strong and consists of highly skilled professionals in different legal areas.’

Legal 500 Europe - Kilpatrick Townsend advokatbyrå StockholmOm Kilpatrick Townsend

Kilpatrick Townsend är en affärsjuridisk advokatbyrå som etablerades 1860 med internationell verksamhet fördelad på 21 kontor i Sverige, USA, Japan och Kina.

Stockholmskontoret erbjuder sedan 2001 specialistrådgivning och affärsjuridiska lösningar inom flertalet rättsområden till svenska och internationella klienter inom såväl den privata som den offentliga sektorn.

Kilpatrick Townsend rankas återigen högt av Chambers Europe

Kilpatrick Townsends Stockholmskontor rankas inom band tre för sin fastighetsverksamhet enligt de nyligen offentliggjorda resultaten för Chambers Europe 2021. Resultaten baseras på omfattande undersökningar som utförs av det högt ansedda rankinginstitutet Chambers and Partners. Härtill erhöll Fredrik Ahlqvist, ansvarig delägare för byråns fastighetsgrupp, och Sylvia Lindén, ansvarig delägare för upphandlingsgruppen, särskilda utmärkelser inom kategorin ”Ranked Lawyers”.

Stockholmskontorets fastighetsgrupp uppmärksammas som ett talangfullt team och för dess hantering av komplexa transaktioner på såväl köp- som säljarsidan och i samband med finansieringsfrågor. Teamet som har hög expertis inom fastighetsutveckling och joint ventures arbetar tätt ihop med byråns M&A-team och byråns erfarna entreprenadrättsteam. Bland klienterna återfinns såväl kapitalförvaltare, fastighetsutvecklare och holdingbolag som lokala och internationella fastighets- och private equityfonder.

Fredrik Ahlqvist rankas inom band två och lyfts särskilt fram av klienterna för sin enastående service och affärsmässighet vid hanteringen av de komplexa affärsjuridiska frågeställningar som klienterna möter.

Chambers Europe rankar Sylvia Lindén inom band tre och hon får utmärkta vitsord av sina klienter såsom exempelvis ”she combines legal competence with high-level business understanding, and always delivers more than expected.” Sylvia rådger ett brett spektrum av klienter genom hela upphandlingsprocessen. Sylvia Lindéns särskilda fokusområde är upphandling inom försörjningssektorerna vilka inkluderar energi, transport och infrastruktur.

 

Chambers Europe 2021 Kilpatrick Townsend

 

 

Tingsrättsdom om tidsförlängning och leverans av handlingar enligt ABK 09

Den 3 februari 2021 meddelade Falu tingsrätt dom i mål nr T 4184-17. I domen behandlas flera olika frågor om bland annat rätten till tidsförlängning enligt ABK 09 och när ett uppdragsresultat ska anses vara levererat.

Bakgrunden till tvisten i tingsrätten kan sammanfattas enligt följande. En beställare och en konsult ingick år 2014 ett konsultavtal avseende konsultuppdrag inför beställarens entreprenad-upphandlingar inom ramen för ett stort infrastrukturprojekt. Uppdraget innebar att konsulten skulle upprätta förfrågningsunderlag i form av bland annat ritningar och beskrivningar till sex olika huvudentreprenader. Förfrågningsunderlagen skulle beställaren skicka ut till anbudsgivarna vid dennes upphandling av entreprenörer till de olika huvudentreprenaderna. Parterna var ense om att det som konsulten levererade skulle vara fackmässigt genomfört samt att förfrågningsunderlagen avseende utförandeentreprenaderna, i form av tekniska beskrivningar, mängdförteckningar och ritningar, skulle utgöra ”byggbara” handlingar. Konsulten skulle enligt konsultavtalet ha slutlevererat uppdraget senast den 31 december 2016.

Tidsförlängning - abk 09

Efter slutförandedatumet väckte konsulten talan mot beställaren och krävde beställaren på cirka 31,5 miljoner kronor för bland annat ersättning för utfört uppdrag. Konsulten ansåg sig bland annat ha rätt till ersättning för de förfrågningsunderlag som levererats till beställaren i enlighet med konsultavtalet, trots att konsulten medgav att det förelåg vissa brister i dess uppdragsresultat. Konsulten ansåg sig även ha rätt till tidsförlängning.

Beställaren invände mot konsultens krav och menade dels att de underlag som konsulten levererat inte hållit den kvalitet som berättigade konsulten till ersättning och dels att uppdraget i dess helhet inte kunde anses slutleverat i ABK 09:s mening eftersom uppdragsresultatet varit för bristfälligt. På grund av att beställaren ansåg att de levererade underlagen var av bristande kvalitet innehöll beställaren en del av kontraktssumman i enlighet med konsultavtalet. Beställaren krävde även konsulten på vite om cirka 4,5 miljoner kronor då beställaren ansåg att konsulten var försenad eftersom denne inte hade slutlevererat uppdraget i tid enligt konsultavtalet.

Frågan om uppdraget slutlevererats

Den första frågan som tingsrätten hade att besvara var om konsulten hade levererat enligt sitt uppdrag. Inledningsvis konstaterade tingsrätten att det i ABK 09 saknas bestämmelser om vad som avses med slutleverans enligt ABK 09, vilket kan jämföras med AB 04/ABT 06 som båda hanterar motsvarande frågor genom besiktningsförfarandet i 7 kapitlet. Då regelverket om slutbesiktning saknas i ABK 09 är det upp till parterna att avtala om vilken kvalitet och/eller resultat konsultuppdraget ska uppnå. I detta fall var parterna överens om att konsulten skulle ta fram handlingar som gick att bygga efter. Tingsrätten fann att konsulten inte hade levererat i enlighet med konsultavtalet då de handlingar som levererats inte ansågs vara i ett sådant skick att de gått att bygga efter och att bristerna i leveransen inte ansågs vara av underordnad betydelse. Med andra ord ansåg tingsrätten att de levererade handlingarna var av en sådan kvalitet att konsulten inte ansågs ha levererat ett uppdragsresultat som var behäftat med fel utan att bristerna var så allvarliga att konsulten ansågs vara försenad med leveransen av hela uppdragsresultatet. Det faktum att beställaren faktiskt hade använt sig av de förfrågningsunderlag som redan levererats av konsulten innebar inte, enligt tingsrättens mening, att beställaren hade godtagit underlagen som slutligt levererade när de skickades ut till anbudsgivarna. Den intressanta gränsdragningen mellan vad som ska anses utgöra ett fel i det levererade uppdragsresultatet och vad som ska anses utgöra en försenad leverans av uppdragsresultatet i dess helhet ställdes i detta fall på sin spets.

Frågan om konsultens rätt till tidsförlängning och beställarens rätt till vite

Då ingen slutleverans ännu hade skett (och konsulten således var försenad) var frågan om konsulten hade rätt till tidsförlängning. I ABK 09 kap. 4 finns regler om tider och konsultens rätt till tidsförlängning. Som utgångspunkt gäller att konsulten enligt ABK 09 kap. 4 § 1 har en skyldighet att följa den tidplan som parterna kommit överens om. Reglerna om en konsults rätt till tidsförlängning samt dennes underrättelseskyldighet finns vidare i ABK 09 kap. 4 §§ 2-3. Enligt ABK 09 kap. 4 § 2 har konsulten rätt till tidsförlängning om konsulten försenas på grund av förhållande som denne inte orsakat och vars effekt denne inte rimligen kunnat undanröja. Konsulten är den som ska visa att det föreligger omständigheter som berättigar till tidsförlängning.

Part som får kännedom om förhållande som kan medföra ändring av tidplanen ska utan dröjsmål skriftligen underrätta motparten om detta i enlighet med vad som föreskrivs i ABK 09 kap. 4 § 3. Om part underlåter att lämna motparten sådan underrättelse får parten inte använda sig av förhållandet för att få tidsförlängning, förutom om motparten själv har insett eller bort inse förhållandet samt dess inverkan på tidplanen. Efter underrättelsen ska konsulten upprätta ett förslag till den ändring av tidplanen som förhållandena föranleder. En konsult som har överskridit avtalat datum för slutleverans och som dessutom inte har rätt till tidsförlängning kan enligt ABK 09 kap. 4 § 6 bli skyldig att utge vite till beställaren, förutsatt att parterna avtalat om detta.

Vad gäller frågan om tidsförlängning konstaterade tingsrätten inledningsvis att bestämmelserna i ABK 09 ställer höga krav på konsulten vad gäller skyldigheten att underrätta beställaren om förhållande som kan medföra ändring av tidplanen. Tingsrätten menade att konsulten redan långt före avtalat leveransdatum själv tyckt att det funnits omständigheter som gav rätt till tidsförlängning, men att konsulten inte underrättat beställaren om dessa. Dessutom ansåg tingsrätten att beställaren varken insett eller bort inse denna risk för försening eftersom konsulten fram till dagen för leveransen av underlag till en av entreprenaderna meddelat beställaren att ett användbart förfrågningsunderlag skulle levereras i tid. Eftersom konsulten varken slutlevererat uppdraget enligt konsultavtalet eller haft rätt till tidsförlängning fann tingsrätten att beställaren hade rätt till förseningsvite.

 

Domen har nu överklagats till Svea hovrätt och vi inväntar med spänning hur dessa frågor kommer att hanteras av hovrätten.

Buller och störningsljud vid olika typer av verksamheter

I en nyligen meddelad och uppmärksammad dom från Mark- och miljööverdomstolen hade domstolen anledning att ta ställning till vilken olägenhet en idrottsanläggning i Nacka utanför Stockholm medförde för de närboende. Därefter gjordes också en bedömning av vilka skyddsåtgärder som skulle vidtas med anledning av de konstaterade olägenheterna. Efter en genomgång av domstolens resonemang tittar vi därför, med avstamp i den aktuella domen, lite närmare på hur regelverket ser ut avseende buller och störningsljud i samband med entreprenader och byggplatser.

Mål nr M 7353-19 (Boovallen-målet)

Den aktuella domen meddelades den 16 december 2020 av Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) i mål nr M 7353-19 och gällde föreläggande om försiktighetsmått för att minska bullerstörningar vid idrottsanläggningen Boovallen. Prövningen kom att omfatta endast den bokningsbara och organiserade verksamheten eftersom bullerstörningarna från den så kallade oorganiserade verksamheten behövde utredas ytterligare av en lägre instans. Domstolen inledde därvid med att konstatera att buller från idrottsanläggningar är mycket varierande till sin karaktär och att det här var fråga om den sammantagna effekten av olika bullerkällor knutna till idrottsutövning och idrottstävlingar.

MÖD anförde vidare följande. Det aktuella ljudets varierande karaktär gör det svårt att göra tillförlitliga mätningar av buller från idrottsutövning och det är dessutom betydligt svårare att åtgärda sådant buller vid källan. I Naturvårdverkets vägledning om buller från idrottsplatser har det också bedömts att ett så kallat siffervärde inte är ändamålsenligt för att uppnå en effektiv tillsyn och minska risken för störning där den uppstår. Mot den bakgrunden konkluderade MÖD att det sällan är lämpligt att utgå från siffersatta riktvärden vid bedömningen av huruvida sådant buller vid bostäder utgör en olägenhet för människors hälsa. Istället får en samlad bedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet ligga till grund för bedömningen av om det föreligger en olägenhet. Vid en sådan samlad bedömning menade domstolen, i likhet med underinstanserna, att utredningen i målet gav stöd för att den organiserade verksamheten vid Boovallen ger upphov till olägenhet för människors hälsa.

Domstolen behövde därför i nästa steg ta ställning till vilka åtgärder som var miljömässigt motiverade och rimliga att ställa på verksamhetsutövaren för att begränsa olägenheterna. Med beaktande av bl.a. det stora allmänintresset av att idrottsverksamhet kan bedrivas inom rimliga avstånd från bostadsområden samt att bullernivåerna inte översteg Folkhälsomyndighetens allmänna råd gällande buller inomhus landade MÖD i att störningarna inte var av sådan omfattning att verksamheten måste förbjudas. Domstolen fann dock att det med hänsyn till idrottsverksamhetens omfattning, bullerstörningarnas karaktär och omfattning samt förhållandena på platsen fanns skäl att begränsa verksamheten genom att föreskriva tidsbegränsningar inom vilka den organiserade verksamheten fick pågå. Mot den bakgrunden bedömdes att de tidsbegränsningar som sedan tidigare fastställts i miljö- och stadsbyggnadsnämndens beslut innefattade rimliga försiktighetsmått för att motverka olägenheterna i form av buller. De tidsbegränsningarna innefattade bl.a. att ingen bokningsbar organiserad verksamhet får förekomma under juli månad eller efter klockan 21.30 på vardagar respektive kl. 17.30 på lördagar, söndagar och helgdagar.

Buller och störningsljud i samband med entreprenader och byggplatser

Det är Naturvårdsverket som är ansvarig myndighet för begränsningar, försiktighetsmått och skyddsåtgärder gällande bullerstörningar från bygg- och anläggningsverksamhet. Myndigheten har därför utformat allmänna råd angående vad som därvid ska gälla, och här ges nu en översiktlig genomgång av hur de råden är uppbyggda och vad de innehåller.

Inledningsvis anges att verksamhetsutövaren (den som kan vidta relevanta försiktighetsmått och skyddsåtgärder) för en byggplats, genom antingen bullerberäkningar eller bullermätningar tillsammans med en omgivningskartläggning, bör ta fram underlag för bedömning av störningspåverkan för omgivningen. Därefter följer konkreta riktvärden som bör tillämpas vid bedömning av bullerbegränsning. Här kan således konstateras en skillnad i förhållande till vad domstolen i det ovan berörda målet uttryckte gällande buller från idrottsplatser, där MÖD menade att siffersatta riktvärden inte är ett lämpligt mått när det kommer till att bedöma vad som utgör en olägenhet.

I en tabell i de allmänna råden anges såvitt avser byggplatser konkreta riktvärden dels för ekvivalent ljudnivå (medelljudnivå under en given tidsperiod) med beteckningen ”LAeq” och dels för maximal ljudnivå (maximal ljudnivå under en given tidsperiod) med beteckningen ”LAFmax”.

Buller

Av tabellen kan exempelvis utläsas att i bostäder för permanent boende och fritidshus är riktvärdet LAeq under veckodagarna 45 dBA dagtid och 35 dBA kvällstid för inomhusmiljön. Nattetid är, under veckans samtliga dagar, riktvärdet LAeq 30 dBA för inomhusmiljön.

Vidare anges i de allmänna råden att riktvärdena endast utgör utgångspunkt och vägledning för den bedömning som görs i varje enskilt fall, och att särskilda skäl kan medföra att avsteg från riktvärdena kan behöva göras såväl uppåt som nedåt. Det föreskrivs också att information till de kringboende alltid bör lämnas om arbetet förväntas ge högre bullernivåer än vad som angetts i tabellen. Därutöver bör också byggverksamhet planeras så att bullerstörning till omgivningen begränsas genom att verksamheten så långt möjligt förläggs till mindre störningskänslig tid. Det innebär beträffande kvällstid, lördagar och söndagar att inte endast ett lägre riktvärde tillämpas utan också att en lämplig begränsning av verksamhetstiden bör gälla.

Sammanfattningsvis kan konstateras att gällande bullerstörningar från bullrande bygg- och anläggningsverksamhet finns det konkreta riktvärden att förhålla sig till på ett annat vis än vad det finns för buller från idrottsplatser, även om en bedömning ska göras i varje enskilt fall. Gemensamt för buller från idrottsplatser och buller från byggplatser är dock att det som man söker undvika genom begränsningarna är olägenhet för människors hälsa.

Skyndsamhetskrav och preklusionsfrister – något om ändringar som föreslås i upphandlingslagarna

Den 20 december 2020 presenterade lagrådet ett utkast till en remiss benämnd ”En effektivare överprövning av offentliga upphandlingar” innehållande förslag till ändringar i upphandlingslagarna. I remissen behandlas bland annat förslagen i överprövningsutredningen (SOU 2015:12 Överprövning av upphandlingsmål m.m.) och förenklingsutredningen (SOU 2018:44 Möjligt, tillåtet och tillgängligt – förslag till enklare och flexiblare upphandlingsregler och vissa regler om överprövningsmål). Utöver detta lämnas förslag för att säkerställa en bättre anpassning av vissa regler i förhållande till EU-rätten samt vissa regler för att komplettera reglerna om upphandlingsstatistik (prop. 2018/19:142). Ändringarna föreslås träda i kraft redan i januari 2022.

Skyndsamhetskrav

änfringar upphandlingslagarna

I utkastet föreslås att det i mål om överprövning av en upphandling eller överprövning av ett avtals giltighet ska införas ett skyndsamhetskrav.

Antalet överprövade upphandlingar i Sverige under 2019 uppgick till 6,6 procent av samtliga annonserade upphandlingar (Upphandlingsmyndigheten 2020). Genomsnittlig handläggningstid för samtliga överprövningsmål i förvaltningsrätterna är 3,1 månader och för kammarrätternas del 2,4 månader. Majoriteten av de överklagade målen prövades inte i sak av kammarrätterna. Handläggningstiden för de målen var i genomsnitt 1,8 månader.

Det föreslagna skyndsamhetskravet är utformat så att domstolarna åläggs att handlägga överprövningsmål just skyndsamt. Tidsfrister för avgörandet av mål – som varit aktuellt i utredningarna, föreslås inte. Även om upphandlingsmålen ska behandlas med förtur i domstolarna får det anses utgöra en välkommen och viktig upplysning. Det kan dock ifrågasättas vilka de praktiska skillnaderna blir i förhållande till idag då bestämmelserna, som föreslås tas in i samtliga upphandlingslagar, inte kan uppfattas som annat än målsättningsstadganden.

Ett skyndsamhetskrav föreslås även i mål om utlämnande av kontrakt enligt upphandlingslagstiftningen. Som motiv anges bl.a. en långsam handläggning kan få till följd att klagandens möjlighet att begära överprövning av ett avtals giltighet går förlorad. I frånvaro av mer exakta tidsgränser uppkommer dock även i detta avseende vissa oklarheter vad avser innebörden av skyndsamhet.

Ett klarläggande av vad kravet de facto innefattar, särskilt med beaktande av att fråga är om sk förtursmål, vore av godo för att inte förslaget bara blir en papperstiger.

Preklusionsfrister

I utkastet finns också förslag om införandet av preklusionsfrister – något som inte finns i mål överprövning av upphandling idag. Sådana frister är även mindre vanliga i förvaltningsprocessen i övrigt.

Förslaget avseende preklusionsfrist i både förvaltningsrätten och kammarrätten medför att rätten att åberopa nya omständigheter efter en viss tidpunkt upphör.

Som skäl för införandet av reglerna anförs bland annat stävjandet av åberopande av nytt processmaterial under domstolsförfarandet som försenar avgörandet av målet. Det anförs bl.a. att det kan leda till att ”planeringen av målets handläggning måste göras om, att skriftväxlingen måste återupptas och att motparten på nytt måste ta ställning till sin egen bevissituation”. Genom sådana regler skapas enligt utkastet bättre ordning i processen samtidigt som det förhindrar tillförande av onödigt material. Samtidigt framhålls bland annat att sådana regler kan motiveras av att parterna anses ”resursstarka” i denna typ av mål. Preklusionsreglerna skulle då enligt utkastet bidra till ambitionen om skyndsamhet.

Regeln som avser första instans, dvs förvaltningsrätt, omfattar endast leverantören medan regeln som rör överklagande till kammarrätten omfattar båda parter.

I förvaltningsrätten föreslås att en omständighet som åberopas senare än två veckor efter anhängiggörandet av målet får beaktas endast om leverantören gör sannolikt att den inte kunnat åberopa omständigheten tidigare, eller att annars giltig ursäkt finns för att omständigheten inte åberopats tidigare.

Vad gäller åberopande av nya omständigheter i kammarrätten får sådana likaledes beaktas endast om åberopande part gör sannolikt att omständigheten inte kunnat åberopas i underinstansen eller att det annars föreligger giltig ursäkt för underlåtenheten.

Från huvudreglerna föreslås undantag om att domstolen alltid ska ha möjlighet att beakta åberopade omständigheter till grund för att ett avtal ska få bestå på grund av tvingande hänsyn till ett allmänintresse. Undantag ska även gälla vid en överprövning av ett avtals giltighet på yrkande av en leverantör under en pågående överprövning av en upphandling.

EU-domstolen har i tolkningen av det första rättsmedelsdirektivet förvisso uttalat att direktivet inte hindrar nationella regler om preklusionsfrister i upphandlingsmål, under förutsättning att fristerna är skäliga (se mål C-241/06 Lämmerzahl, punkt 50). Även om det inte finns något rättsligt hinder konstaterar vi att det, mot bakgrund av de underliggande utredningarnas slutsatser, saknas en robust utredning och motivering avseende varför de begränsande reglerna är nödvändiga i båda instanserna.

Om reglerna om preklusionsfrist blir verklighet bedömer vi att det kommer att medföra betydande skillnader i hur en överprövningsprocess kan utföras jämfört med idag. Utkastet förefaller utgå från att parterna är resursstarka men det beaktar inte att myndigheten har ett betydande informationsövertag i förhållande till leverantören. Inte heller görs någon grundligare analys av om hur insynen i upphandlingsförfarandet skulle påverkas. Förändringarna skulle enligt vår mening framförallt påverka leverantörssidan negativt om de tillämpas allt för snävt.

Det kan från transparens- och rättsmedelsperspektiv ifrågasättas varför preklusionsregler är nödvändiga och önskvärda. Upphandlingar är inte sällan omfattande och leverantörens ändring av talan oavsett skede härrör inte sällan på svårigheterna med att få ut processmaterial från den upphandlande myndigheten eller enheten. Detta påverkar i hög grad möjligheten att utforma talan.

Något som inte heller ägnas erforderlig uppmärksamhet är att preklusionsreglerna i stället riskerar att belasta målen med nya processuella frågor avseende möjligheten till undantag.

Inte heller görs någon internationell utblick avseende preklusionreglerna i andra EU-länder.

Sammantaget ser vi inte att de föreslagna reglerna är balanserade i så måtto att de har någon positiv inverkan på leverantörers möjligheter att angripa felaktiga tilldelningsbeslut. Tvärtom har intresset av materiellt riktiga tilldelningar fått stå tillbaka för intressen om skyndsamhet och effektivitet.

Övriga ändringar

I utkastet görs även bl.a. överväganden avseende införande av en tidsfrist för överprövningsmålens handläggning, införande av ansökningsavgift och ett ömsesidigt processkostnadsansvar. Man väljer emellertid att inte gå vidare med dessa förslag. Några andra förslag som däremot föreslås är följande.

Anpassningar till EU-rätten avseende talan om skadestånd

Det föreslås i utkastet att fristen för att väcka talan om skadestånd vid fel och brister i en upphandling ska ändras för att överensstämma med EU-rätten.

Utkastet är utformat på så sätt att talan om skadestånd ska väckas vid domstol inom ett år från den tidpunkt då leverantören fick kännedom, eller borde ha fått kännedom, om att ett avtal har slutits mellan myndigheten och en leverantör. Då ett avtal förklaras ogiltigt ska dock talan om skadestånd alltid få väckas inom ett år från den tidpunkt då avgörandet vann laga kraft.

Anpassningar till EU-rätten avseende uteslutning

Det föreslås även tidsgränser på fem och tre år vid beslut om uteslutning av en leverantör på grund av brott respektive missförhållanden i övrigt. Ändringen härrör framförallt från att Kommissionen påtalat för Sverige den 25 januari 2019 att Sverige genom att underlåta att precisera den längsta tillåtna uteslutningsperioden för leverantörer inte genomfört bakomliggande artiklar i EU-direktiven på ett korrekt sätt.

Ändringen innebär att en upphandlande myndighet inte får låta en dom som är äldre än fem år ligga till grund för beslut om uteslutning av en leverantör på grund av brott. En upphandlande myndighet får inte heller låta händelser som är äldre än tre år ligga till grund för beslut om uteslutning på grund av missförhållanden i övrigt.

Upphandlingsstatistik

Avseende icke-direktivstyrda upphandlingar föreslås att myndigheter inte ska behöva efterannonsera upphandlingar under 100 000 kronor. Reglerna om efterannonsering ska vidare gälla för samtliga upphandlingar av sådana välfärdstjänster som anges i bilaga 2 a till lagen (2016:1145) om offentlig upphandling. Samtliga annonser om sådana upphandlingar ska publiceras i en registrerad annonsdatabas. När en myndighet har publicerat en icke-direktivstyrd efterannons i en registrerad annonsdatabas, ska ansökan om överprövning av ett avtals giltighet ha kommit in till förvaltningsrätt inom 30 dagar från det att annonsen publicerades.  Förslagen avser enligt vår bedömning klargöranden av reglerna som tillkom genom proposition 2018/19:142 om upphandlingsstatistik.

Regelverket för ombyggnationer ska förtydligas

Regeringen har under slutet av januari 2021 gett Boverket i uppdrag att utreda om – och i så fall på vilket sätt – regleringen av ombyggnader kan förtydligas i plan- och bygglagen (PBL), plan- och byggförordningen och anslutande författningar. Anledningen är att regeringen menar att delar av det nuvarande regelverket för ombyggnationer uppfattas som krångligt, bland annat gränsdragningen mellan ombyggnationer och andra ändringar av byggnaden.

Begreppen ombyggnad och ändring av byggnad

Ombyggnationer

Enligt 1 kap. 4 § PBL definieras ändring av en byggnad som ”en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde”. Enligt samma paragraf definieras ombyggnad som en ”ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas”. En ombyggnad är alltså en kvalificerad typ av ändring av en byggnad.

Med en ”avgränsbar del” av en byggnad menas en funktionell enhet av byggnadens volym (exempelvis en bostad, en lokal eller en råvind). Om det är fråga om en liten byggnad kan en funktionell enhet i sig anses vara en ”betydande del” av byggnaden, medan det för större byggnader kan krävas att flera funktionella enheter berörs för att det ska vara fråga om en ändring av en betydande del av byggnaden.

För att en ändring av en byggnad ska vara en ”påtaglig förnyelse” ska åtgärden vara bygglovs- eller anmälningspliktig, medföra en stor ekonomisk investering samt ha en viss karaktär och omfattning.

Det finns ingen exakt gräns för vad som är en stor investering, utan det bedöms i det enskilda fallet i förhållande till byggnadens värde. Det är inte heller lätt att ringa in exakt vilka åtgärder som är av den karaktären och omfattningen att det kan ses som en påtaglig förnyelse, utan det avgörs efter en samlad bedömning av hela projektet. Några av de kriterier som kan vägas in vid bedömningen är bland annat om det görs stora förändringar av den nuvarande planlösningen, om byggnaden tas i anspråk för ett väsentligt annat ändamål samt om majoriteten av de tekniska systemen byts ut.

Ombyggnationer medför följdkrav

Det kan således vara svårt att avgöra vad som utgör en ombyggnad och vad som utgör en annan ändring av en byggnad. Denna gränsdragning kan dock komma att spela en stor roll för vilka så kallade följdkrav som ställs på byggnaden.

Av 8 kap. 2 och 5 §§ PBL följer att vid ombyggnationer ska utformningskraven och de tekniska egenskapskraven i PBL som utgångspunkt uppfyllas för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, för den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas. Detta är ett strängare krav än för andra former av ändringar av byggnaden, där det normalt endast ställs krav på den ändrade delen.

De nuvarande reglerna innebär alltså att ombyggnationer ofta medför att hela byggnaden måste uppfylla de krav som ställs i PBL på bland annat energihushållning, värmeisolering och bullerskydd.

Tidigare förslag att ändra ombyggnadsreglerna

Problemen med ombyggnadsreglerna har tidigare uppmärksammats av Kommittén för modernare byggregler, som hade i uppdrag att se över och modernisera olika byggregler. Ett av huvudförslagen i kommitténs slutbetänkande från den 19 december 2019 var att ombyggnadsbegreppet skulle tas bort från PBL och att de åtgärder som tidigare klassificerats som ombyggnationer istället bara skulle ses som ändringar av byggnaden.

Anledningen till förslaget var dels att kommittén ansåg att det vid tillämpningen av PBL är svårt att skilja begreppet ombyggnad från andra former av ändringar och åtgärder, dels att de stränga följdkraven enligt kommittén har medfört att många ombyggnationer har hindrats vilket har lett till ett sämre nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet.

Det verkar som att regeringen har slagit in på en mjukare väg än vad kommittén föreslagit – i slutbetänkandet föreslogs som sagt att ombyggnadsbegreppet helt skulle tas bort medan regeringsuppdraget går ut på att utreda om regelverket för ombyggnationer kan förtydligas.

Vad Boverket kommer fram till för ändringsförslag återstår att se, myndigheten ska redovisa regeringsuppdraget senast den 30 november 2021.

Nytt hovrättsavgörande om tolkningen av när konsultuppdrag slutförts

En konsult som överskrider en bestämd tid för leverans kan bli skyldig att utge vite till beställaren, förutsatt att parterna avtalat om det. Om parterna inte avtalat om vite kan konsulten istället bli skyldig att utge skadestånd till beställaren för förseningen (se ABK 09 kap. 4 § 6).

För att inte försitta sin rätt till vite eller skadestånd måste beställaren skriftligen framställa sitt krav på ersättning inom tre månader efter att konsultens uppdrag slutförts eller annars upphört, annars preskriberas kravet (se ABK 09 kap. 4 § 7). I ABK 09 kap. 4 § 5 finns en hjälpregel som kan användas vid tolkningen av när ett uppdrag ska anses slutfört. Enligt regeln är uppdraget slutfört när uppdragsresultatet redovisats på det sätt parterna kommit överens om.

Slutförande ny bild

I ett färskt avgörande från Göta hovrätt (mål T 1827-20) hade hovrätten att pröva en tolkningsfråga om vite enligt ABK 09. En beställare och en konsult hade ingått ett konsultavtal med anledning av uppmätning av bruksareor i en av beställarens byggnader. Konsultuppdraget skulle enligt parternas avtal ha slutförts senast den 30 november 2018. Dock slutfördes och redovisades uppdraget i sin helhet först den 24 maj 2019. Med anledning av detta framställde beställaren den 1 juli 2019 krav på vite enligt parternas avtal. Konsulten invände mot beställarens krav och menade att kravet preskriberats till följd av att kravet framställts mer än tre månader efter uppdragets slutförandetidpunkt.

Tvisten i hovrätten rörde tolkningen av begreppet uppdraget slutförts i ABK 09 kap. 4 § 7. Frågan som hovrätten hade att besvara var om uppdraget slutförts den 30 november 2018 eller den 24 maj 2019 och således om beställarens krav på vite preskriberats eller inte. I målet var ostridigt dels att uppdraget enligt parternas avtal skulle slutföras den 30 november 2018, dels att uppdraget faktiskt slutfördes och redovisades i sin helhet först den 24 maj 2019.

Hovrätten tolkade begreppet i ABK 09 kap. 4 § 7 mot bakgrund av dess ordalydelse och ansåg att ordalydelsen talade för att preskriptionstiden skulle räknas från den 24 maj 2019, när konsultens arbete faktiskt avslutades. Det skulle enligt hovrätten innebära en alltför extensiv tolkning att tolka begreppet uppdraget slutförts som att preskriptionstiden räknas från den dag då uppdraget rätteligen skulle ha slutförts. Vidare ansåg hovrätten att uppdraget, mot bakgrund av hjälpregeln i ABK 09 kap. 4 § 5, skulle anses slutfört den 24 maj 2019.

Hovrätten fann även, vid en granskning av det andra ledet i ABK 09 kap. 4 § 7, att preskriptionsfristen kan beräknas från när uppdraget annars upphört, att begreppet uppdraget slutförts avser en senare tidpunkt än den sluttidpunkt som parterna avtalat om. Avslutningsvis anförde hovrätten att det varit viktigt för beställaren att uppdraget slutfördes den 30 november 2018. I och med att parterna avtalat om vite vid försening hade det enligt hovrätten varit tydligt för konsulten vad denne riskerade vid en eventuell försening.

Hovrätten fann, mot bakgrund av ovan angivna omständigheter, att begreppet uppdraget slutförts i ABK 09 kap. 4 § 7 skulle tolkas så att tidpunkten inföll i maj 2019, då uppdraget faktiskt slutfördes och redovisades. Beställarens krav på vite hade därmed inte preskriberats.

Domen har överklagats till Högsta domstolen. Beslut i frågan om prövningstillstånd har ännu inte meddelats.

Svea hovrätt dömer samfällighetsförening att ersätta fastighetsägare för vattenskada

Svea hovrätt avgjorde genom dom den 8 januari 2021 i mål T 8035-19 en tvist mellan två radhusägare och en lokal samfällighetsförening. Samfällighetsföreningar bildas för att förvalta mark, anläggningar och rättigheter som gemensamt tillhör flera fastigheter (t.ex. grönområden, vägar, sopsugsanläggningar, ledningar och liknande) och är precis som till exempel ideella eller ekonomiska föreningar, egna juridiska personer. Det nu aktuella målet handlar om två privatpersoner, men det kan understrykas att det är vanligt med olika typer av samfälligheter även vid kommersiella projekt.

Bakgrunden till tvisten var att ett par år 2012 köpte en fastighet i Nacka, vilket gjorde dem delägare i den lokala samfällighetsföreningen. Kort efter sin inflytt upptäckte paret att vatten trängde in i radhuset. Detta hände återigen år 2015 och 2016. Orsaken visade sig vara dräneringsanläggningen som samfällighetsföreningen förvaltade. Utredningen i målet tydde enligt såväl tingsrätten som hovrätten på att problemen med fuktgenomträngningarna berodde på att anläggningen som sådan hade en bristande funktion på grund av ett konstruktionsfel (för högt placerat dräneringsrör). Tingsrätten och hovrätten ansåg att det var föreningens ansvar att se till att dräneringsanläggningen fungerade tillfredsställande, oberoende av om eventuella brister berodde på tillfälliga stopp i ledningar, fel i konstruktionen eller annan orsak. En av frågorna som tingsrätten och hovrätten hade att besvara var dock vilken typ av skadeståndsansvar som samfällighetsföreningen hade. Paret menade i första hand att föreningen var strikt ansvarig för anläggningen och i andra hand att föreningen varit vårdslös.

skadeståndsansvar

I svensk rätt är den civilrättsliga huvudregeln att ansvar för orsakad skada förutsätter att den som orsakat skadan varit vårdslös. Vårdslöshet innebär förenklat att den som orsakat skadan antingen har gjort någonting som denne inte borde ha gjort eller att personen i fråga underlåtit att göra någonting som denne borde ha gjort. För vissa aktiviteter finns det ett så kallat strikt ansvar, vilket innebär att den ansvarige ska ersätta den skadelidande även om den ansvarige inte har varit vårdslös. Strikt ansvar kan enligt svensk rätt främst förekomma med stöd av vissa speciallagar eller genom praxis från Högsta domstolen. Den som stämmer någon med åberopande av strikt skadeståndsansvar får väsentliga processuella fördelar eftersom denne då slipper föra bevisning kring vad som rent konkret utgjorde vårdslöshet hos motparten.

Tingsrätten, vars uppfattning hovrätten delade i detta avseende, hänvisade till praxis från Högsta domstolen som slagit fast att en anläggningshavare förvisso har ett strikt ansvar, men inte om skadans orsak till sin typ varit oförutsägbar. I det aktuella fallet hade föreningen bildats år 1992 för att förvalta en redan befintlig anläggning. Dessutom visade en utredning att anläggningen följde de regler som gällde när den byggdes. Dessa två omständigheter medförde att vare sig tingsrätten eller hovrätten ville hålla samfällighetsföreningen strikt ansvarig för vattenskadorna. Däremot menade båda domstolarna att de omständigheter som de två radhusägarna lyckats bevisa innebar att föreningen varit vårdslös och att föreningen därmed behövde betala en stor del av parets skadeståndsanspråk.

Fallet illustrerar att omfattningen av samfällighetsföreningars ansvar i flera fall kan bli en tekniskt och juridiskt komplicerad fråga att utreda. Byggherrar och andra aktörer som genomför eller medverkar i projekt som aktualiserar samfälligheter samt hur dessa ska skötas kan därför behöva fundera igenom dessa frågor för att undvika överraskningar i senare skeden.

Kilpatrick Townsend biträder fintechbolaget Billhop AB i samband med kapitalanskaffning om 40 MSEK

Kilpatrick Townsend har biträtt Billhop AB som tagit in 40 MSEK i riskkapital i en serie A runda från VC-fonden Element Ventures.

Billhop AB gör det möjligt för företag och privatpersoner att betala räkningar med kreditkort. Kapitaltillskottet ska användas för Billhops fortsatta expansion, produktutveckling, försäljning och marknadsföring mot befintliga och nya marknader.

Mer information finns här.

Kilpatrick Townsends team bestod av Tobias Öd och Andrea Ploman. Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Diskrimineringsombudsmannen granskar byggbranschen

I en nyligen publicerad rapport har Diskrimineringsombudsmannen (DO) redogjort för sin granskning av bygg- och anläggningsbranschen. Enligt rapporten finns en kunskapsbrist om diskriminering inom branschen och den stora majoriteten av företagen uppvisade minst en brist i sina rutiner eller riktlinjer.

DO är en myndighet med uppdrag att arbeta mot diskriminering och att främja lika rättigheter och möjligheter. I myndighetens uppdrag ingår dels att utöva tillsyn av enstaka verksamheter, dels att driva fall i domstol. Vidare arbetar DO med att utveckla och sprida kunskapen om diskriminering, bland annat genom framtagande av analyser och rapporter. Granskningen av bygg- och anläggningsbranschen är ett sådant exempel.

Diskrimineringslagen

Under hösten 2018 och våren 2019 har DO granskat 168 företag inom bygg- och anläggningsbranschen med åtminstone 100 anställda. DO har hämtat in tillsynsunderlag från företagen och genomfört intervjuer med företrädare för branschorganisationer. Granskningen har fokuserat särskilt på hur arbetsgivarna hanterar lagkravet att de ska ha riktlinjer och rutiner för att förhindra trakasserier, sexuella trakasserier och repressalier (se 3 kap 6 § diskrimineringslagen).

I sin granskning har DO kunnat konstatera stora brister i regelefterlevnaden: endast åtta procent av företagen saknade brister i sina riktlinjer eller rutiner. DO har också kommit fram till tre övergripande slutsatser: (i) det finns en utbredd kunskapsbrist om diskrimineringslagen, centrala begrepp däri och de olika diskrimineringsgrunderna, (ii) arbetsgivarna har ett ensidigt fokus på kön och jämlika villkor, till men för reglerna om trakasserier, sexuella trakasserier och repressalier, samt (iii) frågor om den fysiska arbetsmiljön är mer etablerade än frågor om att motverka trakasserier och repressalier (notera att diskrimineringslagstiftningen och arbetsmiljölagstiftningen är två separata rättsområden).

Rapporten har syftat till att öka kunskapen om och förståelsen för kravet på riktlinjer och rutiner mot trakasserier, sexuella trakasserier och repressalier. Att efterlevnaden varit så låg som åtta procent talar för att rapporten varit välbehövd. Huruvida den kommer att få genomslag återstår att se. I förlängningen kan överträdelser mot diskrimineringslagen leda till vitesförelägganden att vidta rättelse och en skyldighet att betala diskrimineringsersättning till den som varit föremål för diskriminering. Påföljderna är visserligen inte lika stränga som vid arbetsmiljöbrott, men det bör finnas goda skäl för företag verksamma inom branschen att se över sina rutiner och riktlinjer.

Beviljat bygglov i strid med detaljplan

I en dom meddelad av Hovrätten för Västra Sverige (mål nr T 1967-19) har frågan om skadestånd vid fel eller försummelse vid myndighetsutövning prövats. En privatperson anförde att en byggnads- och trafiknämnd vid handläggningen av ett beslut om bygglov avseende hans fastighet gjort sig skyldig till fel eller försummelse vid myndighetsutövning. Privatpersonen menade att han därigenom orsakats skada och att han därför hade rätt till skadestånd enligt 3 kap. 2 § skadeståndslagen.

Av 3 kap. 2 § skadeståndslagen framgår att en kommun ska ersätta personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada, som vållas genom fel eller försummelse vid myndighetsutövning i verksamhet för vars fullgörande kommunen svarar. Att frågan om hanteringen av bygglovsansökan utgjorde myndighetsutövning i enlighet med vad som avses i bestämmelsen var ostridigt redan i tingsrätten.

De fel och försummelser som privatpersonen gjorde gällande var att nämnden, dels vid handläggningen av hans bygglovsansökan underlåtit att underrätta vissa grannar, dels beviljat bygglov trots att bygglovsansökan stred mot gällande detaljplan. Hovrätten kom fram till att nämnden brustit i dess underrättelseskyldighet och att nämnden vid beviljandet av bygglovet felbedömt gällande lagstiftning.

bygglov

Det kan framhållas att det i förarbetena (prop. 1972:5 s. 518) till 3 kap. 2 § skadeståndslagen anges att en felaktig rättstillämpning endast i undantagsfall kan vara så uppenbart oriktig att den utgör fel eller försummelse från myndighetens sida i den mening som avses i bestämmelsen. Förutsättningarna för att få skadestånd vid brister i myndighetsutövning är alltså högt ställda. Trots detta fann hovrätten att de felbedömningar som nämnden gjort sig skyldig till var så grava att skadeståndsskyldighet förelåg gentemot privatpersonen för den skada denne vållats.

Privatpersonens skadeståndsyrkande avsåg flera olika kategorier av kostnader, bland annat kapitalkostnader, fördyring på ej färdigställda delar, slitage, värdeminskning, kompletterande arbete för nya byggnormer, kostnader för ny bygglovsansökan samt el, skatt och försäkring. Hovrätten prövade de av privatpersonen påstådda skadorna och nämndens invändningar avseende bland annat bristande adekvans och privatpersonens eventuella medvållande till skadan. Hovrätten fann att det förelåg en skada och att skadan var adekvat i förhållande till de fel eller försummelser som nämnden kunde hållas ansvarig för. Vidare ansåg hovrätten att det saknades förutsättningar att jämka skadeståndet till följd av medvållande från privatpersonens sida. Hovrätten fann slutligen att nämnden skulle ersätta privatpersonen med ett skadestånd om cirka 8,9 mkr.

Domen har överklagats till Högsta domstolen men frågan om prövningstillstånd har i skrivande stund inte prövats.

Företagsbot för kroppsskada orsakad på byggarbetsplats

Hovrätten för Västra Sverige har nyligen dömt ett byggbolag att betala en företagsbot om 400 000 kr sedan en arbetare orsakats skador till följd av en strömgenomgång i kroppen (dom 2020-12-15, mål nr B 2069-20). I målet aktualiserades bland annat en tidigare oprövad gränsdragning mellan begreppen byggarbetsplats och driftsställe.  

 

Byggbolaget hade fått i uppdrag att uppföra ett parkeringshus på totalentreprenad och en tillhörande transformatorstation på utförandeentreprenad. Byggbolaget var utsett till byggarbetsmiljösamordnare (BAS-U). Stationen togs i bruk innan entreprenaden slutförts. Efter att stationen hade driftsatts anlitade byggbolaget en underentreprenör för att utföra fogningsarbetet runt dörrarna till stationen. I samband med fogningsarbetet fick en av underentreprenörens anställda en strömgenomgång i kroppen. Till följd av strömgenomgången fick den anställde allvarliga brännskador, ärrbildning och en bestående funktionsnedsättning i form av bland annat nervskador.

arbetsmiljöbrott - olycka - skada - skadestånd - arbetsplats

Åklagaren väckte åtal mot byggbolaget och gjorde gällande att bolaget begått arbetsmiljöbrott genom att inte ha förebyggt olycksfallet i transformatorstationen. Byggbolaget invände att man inte hade ett arbetsmiljöansvar för transformatorstationen, utan att ansvaret för driftsstället låg på elbolaget med tanke på att stationen driftsatts. Den avgörande frågan i målet var därmed om transformatorstationen skulle ses som en del av byggarbetsplatsen för vilket byggbolaget svarade, eller ett fast driftsställe som elbolaget ansvarade för.

Hovrätten konstaterade att elbolaget visserligen haft transformatorstationen driftsatt i byggnaden men att man inte bedrev något faktiskt arbete på platsen. Underentreprenören var dessutom anlitad av byggbolaget och det var byggbolaget som instruerade underentreprenörens anställda och bestämde när de anställda fick komma till arbetsplatsen, medan elbolaget hade ytterst begränsade möjligheter att påverka underentreprenörens arbete. Vidare saknade fogningsarbetet samband med elbolagets driftsättning av stationen utan avsåg fogning till byggnaden, där totalentreprenaden pågick. Sammantaget bedömde därför hovrätten att transformatorstationen var en del av byggarbetsplatsen, för vilket byggbolaget ansvarade.

Eftersom byggbolaget hade byggarbetsmiljöansvar var bolaget skyldigt att samordna arbetsmiljöfrågor. Detta hade byggbolaget inte gjort, utan det var visat att bolaget inte tillsett att underentreprenörens anställd fick tillräcklig information om förutsättningarna. Hovrätten dömde därför byggbolaget att betala en företagsbot om 400 000 kr för arbetsmiljöbrott.

Avgörandet är mycket intressant inte minst då det påminner om omfattningen av en totalentreprenörs ansvar för byggarbetsmiljön. Beroende på omständigheterna kan nämligen ansvaret även omfatta redan driftsatta anläggningar. Det finns därför all anledning att vara uppmärksam på byggarbetsmiljöansvaret och hur det regleras mellan de olika aktörerna i projektet.

Kilpatrick Townsend biträder Zedcom AB vid förvärv av verksamhetsavdelning från Visma

Kilpatrick Townsend har biträtt Zedcom AB vid förvärv av Project Management verksamhet från Visma. Som ett led av verksamhetsöverlåtelsen säljs, implementeras och supporteras lösningar inom Visma.net-familjen av Zedcom. Genom övertagandet får Zedcom också nya medarbetare med spetskompetens inom Visma.net Project Management. Visma Software är fortsatt licensägare för Visma.net Project Management och ansvarar fortsatt för produktutveckling.

Mer information finns här

Kilpatrick Townsends corporategrupp företräder regelbundet investerare, köpare och säljare och har stor erfarenhet av tech-transaktioner. Vi har fått förtroendet att arbeta tillsammans med några av Sveriges mest intressanta start-ups och tillväxtbolag inom IT och teknologi och dess grundare.

Strid om GDPR och ID06-loggen kan avgöras av EU-domstolen

Kan man begära ut hela ID06-loggen i en domstolsprocess eller hindrar GDPR detta? Den frågan ligger nu på Högsta domstolens bord och domstolen överväger att begära att EU-domstolen lämnar ett förhandsavgörande som kan få stora konsekvenser i framtida entreprenadtvister.

id06-loggen GDPR

Historien börjar med en vanlig entreprenadtvist (Attunda tingsrätts mål T 6195-18) mellan en byggherre och en totalentreprenör enligt ABT 06 där entreprenören har begärt ersättning för ÄTA-arbeten medan byggherren å sin sida ifrågasätter bland annat om entreprenören verkligen har arbetat den tid för vilken ersättning krävs. Entreprenaden var av sådan omfattning att byggherren var skyldig att enligt 39 kap. skatteförfarandelagen föra en så kallad elektronisk personalliggare och att tillhandahålla entreprenören utrustning för att göra detta. Skyldigheten innebär att man ska se till att registrera all tid som anställda tillbringar på arbetsplatsen. Skatteförfarandelagen ger dock byggherrar en möjlighet att genom avtal överlåta sina skyldigheter för personalliggaren till en entreprenör, en möjlighet som många byggherrar begagnar sig av för att slippa detta administrativa moment. Byggherren hade använt sig av denna möjlighet i det aktuella projektet.

Det finns flera tekniska system för elektroniska personalliggare, men det i särklass största på den svenska marknaden är ID06. ID06 är ett samarbete mellan intresseorganisationer inom bygg- och anläggningssektorn. Systemet bygger på att vissa godkända leverantörer tillhandahåller speciella kort, kopplade till enskilda arbetstagares personnummer och med en mängd andra personuppgifter inkodade, samt läsare med vilka en arbetstagare kan registerna in- och utpasseringar genom att ”blippa in” och ”blippa ut” såsom man gör i exempelvis kollektivtrafiken. Resultatet blir en datafil där bland annat enskilda arbetstagares in- och utloggningar sparas.

Enligt skatteförfarandelagen ska den som för en personalliggare (det vill säga byggherren eller den entreprenör till vilken byggherren överlåtit denna skyldighet) spara uppgifterna två år efter utgången av företagets beskattningsår. Uppgifterna ska sedan på begäran tillhandahållas Skatteverket. Enligt ID06:s allmänna villkor ska den fullständiga filen endast lämnas ut till Skatteverket. Kontraktsparten får nöja sig med speciella rapporter på organisationsnummernivå där det samlade antalet timmar för ett visst företag anges tillsammans med antalet personer verksamma på arbetsplatsen utan vare sig uppgifter om vilka arbetstagarna är eller vilka exakta tider som in- och utpasseringar skett.

I Attunda tingsrätts mål hade byggherren som nämnt överlåtit ansvaret för den elektroniska personalliggaren till entreprenören. Enligt avtalet, som hänvisade till ID06:s allmänna villkor, hade man därmed ingen på avtal grundad uttrycklig rätt att ta del av personalliggaren. Dock ger den svenska processuella lagstiftningen (det vill säga de regler som styr hur rättegångar går till) personer rätt att från andra få ut dokument som kan få betydelse som bevis i en tvist. Detta görs genom att man vänder sig till domstolen och begär så kallad edition. Denna rättighet gäller oavsett om man har avtal med personen som har dokumentet eller inte.

Om alla arbetstagare har använt riktiga ID06 kort och registrerat sig på det sätt som regelverket föreskriver ska systemet registrera all tid som samtliga arbetstagare tillbringar på arbetsplatsen. Detta omfattar inte nödvändigtvis all tid som entreprenören har rätt till ersättning för. Exempelvis kommer inte arbete som utförs utanför arbetsområdet (i exempelvis verkstad eller byggvaruhus) att synas. Trots sådana felkällor kan en byggherre som ifrågasätter att entreprenören arbetat de timmar som står på fakturan vilja veta vad man kan utläsa av ID06 systemet.

I målet vände sig därför byggherren till Attunda tingsrätt och begärde att den leverantör som entreprenören anlitat för att föra den elektroniska personalliggaren skulle lämna ut all information för en viss period, i första hand i omaskerat skick, i andra hand med maskering av personnummer och i sista hand i anonymiserad form. Entreprenören bestred detta och hävdade att detta skulle strida mot GDPR eftersom dessa personuppgifter samlats in i syfte att underlätta skattekontroll och inte för att kontrollera fakturor. Byggherren invände mot detta och argumenterade för att den processuella lagstiftningen utgör ett sådant lagstöd som gör en sådan hantering av personuppgifter förenlig med GDPR.

Attunda tingsrätt gick på byggherrens linje i sitt beslut den 3 februari 2020, liksom Svea hovrätt i sitt beslut den 26 februari 2020. Den 7 september 2020 beslutade Högsta domstolen att ta upp frågan varefter parterna och Datainspektionen fick möjligheter att yttra sig. Under slutet av oktober meddelade Högsta domstolen att man övervägde att begära ett förhandsavgörande från EU-domstolen i denna fråga.

När denna artikel skrivs har Högsta domstolen ännu inte beslutat att inhämta ett sådant förhandsavgörande, men det finns goda skäl att tro att man till slut kommer att göra detta. I sådana fall kommer svaret på denna väldigt intressanta rättsliga fråga att dröja åtminstone något år till.

Ytterligare hovrättsavgörande om skäligt pris

Under året har vi rapporterat om två hovrättsavgöranden som rört frågan om bestämmandet av skäligt pris i fall där parterna avtalat om löpande räkning och ett bestämt timpris. Dessa mål är Svea hovrätts dom avseende Täby kommunhus (2020-03-20 i mål nr T 6691-17) och Hovrätten för Nedre Norrlands dom avseende juridisk rådgivning (2020-10-01 i mål nr FT 455-19). I dessa två avgöranden verkar domstolarna ha tillämpat rätten på ett annat sätt än vad Svea hovrätt gjorde i den kända Nybroplatsdomen (2016-03-10 i mål nr T 10408-14). Nu har Svea hovrätt dömt i ytterligare ett mål där frågan om skäligt pris stått i förgrunden (dom 2020-11-05 i mål nr T 7178-18). Avgörandet bekräftar den rättsosäkerhet som finns i frågan.

skäligt pris - entreprenadavtal

Det aktuella målet rörde ett entreprenadavtal om uppförande av en vinterförvaringshall för båtar. Varken AB 04 eller ABT 06 utgjorde avtalsinnehåll. Parterna avtalade om att arbetena skulle utföras på löpande räkning till ett visst timpris. Beställaren betalade samtliga de fakturor som entreprenören ställde ut, men krävde senare återbetalning för visst belopp med hänvisning till att det krävda priset var oskäligt. Entreprenören motsatte sig återkravet och gjorde gällande dels att det krävda priset var skäligt, dels att reklamation skett två efter att den sista fakturan ställdes ut och således för sent.

Hovrätten konstaterade att reklamationsbestämmelsen i 47 § köplagen var analogt tillämplig i målet trots att det var fråga om ett entreprenadavtal och inte ett köpeavtal (notera att reklamationsfrister finns särskilt reglerade i AB 04 och ABT 06 men att dessa kräver att parterna avtalat om att något av dessa standardavtal ska gälla). Utredningen i målet talade enligt hovrätten för att reklamation inte skett förrän två och ett halvt år efter sista fakturan, vilket ansågs vara för sent. Följden av den uteblivna reklamationen är att beställaren är bunden av det fakturerade priset, såvida inte priset är oskäligt.

Avseende frågan om priset var skäligt slog hovrätten fast att det ankom på beställaren att visa att priset var oskäligt, det vill säga att utgångspunkten är att priset är skäligt såvida inte annat visats. För att bevisa oskäligheten åberopade beställaren förhör med vittnen och sakkunniga. Enligt hovrätten var dock bevisningen bristfällig i flera avseenden och beställaren lyckades därmed inte bevisa att priset var oskäligt. Hovrätten kom därför fram till att beställarens återbetalningskrav inte kunde få framgång. Hade reklamation skett i tid hade det alltså varit upp till entreprenören att visa att priset var skäligt.

Målet är ett bra exempel på hur en entreprenadtvist kan gå till när parterna inte valt att avtala vare sig AB 04 eller ABT 06. Till skillnad från avgörandet avseende Täby kommunhus prövade inte hovrätten uttryckligen om ett avtalat timpris vid löpande räkning också utgjorde ett avtalat pris. Att hovrätten gjorde en skälighetsprövning av priset visar dock att hovrätten utgick från att priset inte var avtalat. Detta avgörande bidrar med andra ord till den spretiga hovrättspraxis som finns på området, även om domstolarna inte verkar ha uppmärksammat detta i sina domar. I avvaktan på att frågan når Högsta domstolen får det därför betraktas som oklart om priset för arbeten på löpande räkning till ett bestämt timarvode ska anses utgöra ett avtalat pris eller inte, och i så fall om en skälighetsprövning av priset ska ske.

Hamburgsamarbeten – nya besked från EU-domstolen

EU-domstolen meddelade förhandsavgöranden den 28 maj 2020 i mål C-796/18 och den 4 juni 2020 i mål C-429/19.

Målen rörde så kallade Hamburgsamarbeten, som regleras i artikel 12.4 i direktiv 2014/24/EU (”LOU-direktivet”), och frågan om vad som krävs för att ett kontrakt ska undantas från upphandlingslagstiftningen. Det ena målet, C-429/19, berör även frågan om vad som är ett offentligt kontrakt, såväl som förbudet mot att gynna ett privat företag i förhållande till dess konkurrenter.

Målen är av särskilt intresse för upphandlande myndigheter och kan tjäna som vägledning för dessa när de vill ingå kontrakt med varandra utan att behöva tillämpa förfarandereglerna i LOU-direktivet.

Målen vid de nationella domstolarna

Mål C-796/18 rörde ett samarbete mellan två upphandlande myndigheter där delstaten Berlin hade köpt in en programvara som nyttjades vid brandbekämpning vilken de genom ett avtal lät staden Köln använda kostnadsfritt. Myndigheterna ingick även att samarbetsavtal om att den andra parten skulle få ta del av eventuell framtida egen utveckling av programvaran. Frågorna den nationella domstolen ställde berörde dels vad ett offentligt kontrakt är, dels vilken typ av verksamheter myndigheter får samarbeta om och dels huruvida ett samarbete får leda till privata företag gynnas i förhållande till sina konkurrenter.

Mål C-429/19 rörde hantering av restavfall i en avfallsanläggning. Två tyska distrikt och en stad kontrollerade gemensamt ett förbund, vilket hade i uppdrag att utföra distriktens och stadens uppgift att återvinna och bortskaffa avfall. Förbundet hade inte själv kapacitet att på rätt sätt hantera avfallet och överlät därför 80 procent av förfarandet till privata företag och resterande 20 procent till ett tredje distrikt med ett eget ansvar för avfallshantering inom sitt territorium. Frågan som ställdes var om ett samarbete kunde anses föreligga när en upphandlande myndighet, som enligt nationell rätt är ålagd att på egen hand fullgöra en uppgift, ger en annan myndighet i uppdrag att utföra ett av arbetsmomenten mot ersättning.

Eu-domstolen

EU-domstolens förhandsavgörande

I mål C-796/18 inledde EU-domstolen med att förtydliga att det krävs att det rör sig om ett offentligt kontrakt för att upphandlingslagstiftningen ska vara tillämplig. Domstolen konstaterade att ett offentligt kontrakt är föreligger när ett avtal ömsesidigt förpliktar parterna, vilket ansågs vara fallet i det nationella målet eftersom parterna hade utfäst sig att dela programvaruutveckling med varandra. Den andra frågan rörde vilka samarbeten som kan anses vara Hamburgsamarbeten. Enligt LOU-direktivet krävs att samarbetet gäller offentliga tjänster. Domstolen konstaterade att även samarbeten kring verksamheter som är underordnade de offentliga tjänsterna kan omfattas om verksamheten bidrar till att tjänster kan utföras. Avslutningsvis besvarade EU-domstolen den tredje frågan med att ett samarbete mellan upphandlande myndigheter inte får leda till att ett privat företag gynnas i förhållande till sina konkurrenter. Ett samarbete mellan upphandlande myndigheter kan vara undantaget från upphandlingslagstiftningen men ändå vara otillåtet om det skadar konkurrensen på marknaden.

I mål C-429/19 fann EU-domstolen att kontraktet i fråga endast hade till syfte att den ena myndigheten skulle tillhandahålla den andra en tjänst mot betalning. För att det ska vara fråga om ett samarbete i den mening som LOU-direktivet avser krävs att samtliga parter i samarbetsavtalet deltar gemensamt för att säkerställa att de allmännyttiga tjänster som de ska utföra tillhandahålls. Det kan inte röra sig om ett samarbete när ena avtalspartens enda bidrag är att ersätta kostnader. I sådana fall rör det sig om ett offentligt kontrakt som inte är undantaget upphandlings-reglerna.

Analys

Undantaget för Hamburgsamarbeten innebär att upphandlande myndigheter kan ingå kontrakt med varandra utan att behöva genomföra ett upphandlingsförfarande.

LOU-direktivet tillåter, under vissa omständigheter, att upphandlande myndigheter samarbetar med varandra, genom att nyttja varandras kapacitet för att utföra allmännyttiga uppgifter de ålagts att utföra, istället för att upphandla ett kontrakt med en leverantör.

Såsom EU-domstolen förklarar och som framgår av LOU-direktivet kan undantaget endast tillämpas av sådana organisationer som faller inom definitionen av ”upphandlande myndighet” i LOU-direktivet. Leverantörer kan således inte vara parter i sådana kontrakt. Kontraktet måste avse ett samarbete som syftar till att uppnå de upphandlande myndigheternas gemensamma mål och måste också avse offentliga tjänster. Vidare ska samarbetet endast styras av överväganden relaterade till allmänintresset. Samarbetet kan därför inte avse kommersiell verksamhet. De upphandlande myndigheterna ska utöva verksamhet på den öppna marknaden i en omfattning som understiger 20 % av de verksamheter som berörs av samarbetet.

I de aktuella avgörandena klargör EU-domstolen att det krävs att båda de upphandlande myndigheterna bidrar med annat än bara betalning av ersättning för att kontraktet ska vara undantaget från tillämpningsområdet för LOU-direktivet. Av särskilt intresse är att EU-domstolen fann att även verksamheter som är underordnade de tjänster som ska tillhandahållas kan vara föremål för ett Hamburgsamarbete så länge de bidrar till att tjänsterna faktiskt utförs.

Det första avgörandet innehåller ett tydliggörande av vad som avses med offentliga kontrakt. EU-domstolen framhåller att det rör sig om ett kontrakt även i fall där det inte finns några förpliktelser om att utge ersättning för tjänsten eller varan, så länge som kontraktet ömsesidigt förpliktar bägge parter. I avgörandet poängterar EU-domstolen också att ett samarbete mellan upphandlande myndigheter inte får leda till att ett privat företag gynnas i förhållande till sina konkurrenter. Förtydligandet belyser det faktum att upphandlande myndigheter inte bara har att förhålla sig till de upphandlingsrättsliga regelverken utan även måste beakta de konkurrensrättsliga reglerna. Innan ett samarbete inleds bör myndigheterna fundera över vilka konkurrensrättsliga effekter samarbetet kan få.

Förhandsavgörandena ger viktig vägledning kring vad som krävs för att ett kontrakt ska omfattas av artikel 12.4 i LOU-direktivet och förtydligar omfattningen och förutsättningarna för undantagets tillämplighet.

Nya besked avseende berättigat intresse i mål om överprövning av avtals giltighet

Ett avtal som en upphandlande myndighet eller enhet har slutit med en leverantör kan ogiltigförklaras av domstol efter ansökan av en leverantör. Giltigheten får överprövas vid otillåtna direktupphandlingar, felaktigt slutna avtal, överträdelse av avtalsspärr, när en princip har överträtts och när avropsavtal slutits i strid med villkoren för förnyad konkurrensutsättning eller ramavtalet.

Följden av att ett avtal ogiltigförklaras är att avtalet blir civilrättsligt ogiltigt och att de prestationer som utbytts ska återgå. Om en återgång inte är möjlig är utgångspunkten att förmögenhetsläget ska återställas.

Högsta förvaltningsdomstolen har den 11 november 2020 i mål nr 1742-20 tagit ställning till om när en leverantör kan ha ett berättigat intresse av att få sin ansökan om överprövning av ett avtals giltighet prövad, även om avtalet ifråga sagts upp av avtalsparterna utan att några prestationer har utväxlats.

Bakgrund

En kommun ingick ett tjänstekoncessionsavtal med en leverantör avseende tillhandahållande av väderskydd, stadsinformationspelare och andra anläggningar åt kommunen i utbyte mot ensamrätt att upplåta dispositionsrätten till reklam i anläggningarna.

Genom tilläggsavtal kom därefter avtalets längd och innehåll att justeras.  Genom ett tilläggsavtal i januari 2018 kom de överens om att avtalet skulle omfatta bl.a. ytterligare väderskydd och att avtalstiden förlängdes med tolv år.

En annan leverantör ansökte om överprövning av tilläggsavtalets giltighet på grunden att det innebar en väsentlig ändring av avtalet och att det följaktligen utgjorde en otillåten direktupphandling.

Parterna ansåg dock att målet kunde skrivas av med anledning av att de under målets handläggning kommit överens om att tilläggsavtalet inte längre skulle gälla samt att det ännu inte till någon del hade verkställts.

Förvaltningsrätten ansåg att utredningen i målet inte ensidigt talade för att överenskommelsen utgjorde en uppsägning av avtalet och att det fanns oklarheter avseende huruvida avtalet i vart fall delvis redan hade fullgjorts. Förvaltningsrätten bedömde därför att det inte fanns skäl att avskriva målet utan ogiltigförklarade tilläggsavtalet. Målet överklagades av de avtalsslutande parterna varvid kammarrätten och därefter Högsta förvaltningsdomstolen avslog deras överklaganden.

Högsta förvaltningsdomstolens bedömning

Avtals giltighet - överprövning

Frågan hos Högsta förvaltningsdomstolen var om ändamålet med en ansökan om överprövning av ett avtals giltighet förfallit då avtalet har sagt upp av avtalsparterna utan utväxlande av några prestationer.

Den sökande leverantören hade anfört att överprövningen av tilläggsavtalets giltighet hade betydelse i fråga om upphandlingsskadeavgift och skadestånd för ombudskostnader.

Överprövning av ett avtals giltighet, upphandlingsskadeavgift och skadestånd är rättsmedel på upphandlingsområdet. I domskälen angavs att den kostnad som en anbudsgivare har ådragits genom att framgångsrikt driva en överprövningsprocess kan utgöra en ersättningsgill skada under vissa omständigheter. Väcks inte talan vid allmän domstol inom ett år från den tidpunkt då avtal har slutits eller har förklarats ogiltigt genom ett avgörande som har vunnit laga kraft går rätten till skadestånd förlorad. Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att om en allmän förvaltningsdomstol avskriver målet utan sakprövning finns en risk att tidsfristen för att väcka talan om skadestånd löper ut, vilket skulle kunna resultera i att leverantören i dessa fall fråntas rätten till ett effektivt rättsmedel.

Det aktuella tilläggsavtalet gällde fortfarande när leverantören ansökte om överprövning av avtalets giltighet. Förvaltningsrättens dom meddelades efter det att tidsfristen för att väcka talan om skadestånd, med utgångspunkt från tidpunkten då avtalet slöts, hade gått ut.  Leverantörens enda möjlighet att väcka skadeståndstalan var därmed att ansökan om överprövning av avtalets giltighet bifölls och att tidsfristen för skadeståndstalan följaktligen räknas från tidpunkten för när beslutet om ogiltigförklaring vunnit laga kraft. Leverantören ansågs, mot denna bakgrund och eftersom skadestånd är ett av rättsmedlen på upphandlingsområdet, ha ett berättigat intresse av att få ansökan prövad. I sin bedömning av tilläggsavtalets giltighet anslöt sig Högsta förvaltningsdomstolen till underinstansernas bedömning och ansåg således att tilläggsavtalet utgjorde en otillåten direktupphandling som skulle ogiltigförklaras.

Kommentar

Genom Högsta förvaltningsdomstolens avgörande klargörs att en upphandlande myndighet som har genomfört en otillåten direktupphandling inte, genom att säga upp avtalet, kan förhindra ogiltigförklaring och därigenom undandra sig påföljder som skadestånd.

Det är alltså i praktiken en viktig dom avseende rättsmedlen på upphandlingsområdet. Målet illustrerar särskilt sammanlänkningen av rättsmedlen överprövning av avtals giltighet och skadestånd.

Överprövning av ett avtals giltighet är inte minst av vikt för leverantörer som önskar komma till rätta med otillåtna direktupphandlingar. Rättsmedlet tjänar syftet att möjliggöra återinrättandet av konkurrens- och affärsmöjligheter på grund av ingåendet av otillåtna avtal.

Skadestånd tjänar å sin sida syftet att möjliggöra leverantörer att begära ersättning för skada som orsakats med anledning av överträdelser av upphandlingsrätten. Rätten till skadestånd går dock förlorad om talan inte väcks vid allmän domstol inom ett år från den tidpunkt då avtal har slutits eller har förklarats ogiltigt genom ett avgörande som har fått laga kraft.

Om allmän förvaltningsdomstol skriver av målet utan sakprövning finns därmed som konstateras av Högsta förvaltningsdomstolen en risk att tidsfristen för att väcka talan om skadestånd löper ut. Då skulle leverantören kunna helt gå miste om rätten till skadestånd som effektivt rättsmedel.

I målet var leverantörens enda möjlighet att väcka skadeståndstalan att överprövningen av avtalets giltighet bifölls och att tidsfristen skulle räknas från tidpunkten då beslutet om ogiltigförklaring fått laga kraft. Tilläggsavtalet hade träffats i januari 2018 och någon skadeståndstalan var inte väckt inom ett år från det att avtalet slöts.

En leverantör kan enligt avgörandet alltså anses ha ett berättigat intresse av att få sin talan prövad trots att de avtalsslutande parterna redan befinner sig i samma förmögenhetsläge som innan avtalet ingicks och inte kan göra avtalet gällande.

En upphandlande myndighet kan därmed i praktiken inte genom att säga upp ett avtal undandra sig påföljder som t.ex. skadestånd. Ett berättigat intresse att få talan prövad kan alltså föreligga även då avtalet är uppsagt och utan att några prestationer har utväxlats.

Remisstiden för Arbetsmiljöverkets nya föreskrifter går snart ut

Arbetsmiljöverket har den 30 januari 2020 på remiss skickat ut ett förslag på arbetsmiljöföreskrifter och allmänna råd i en ny struktur (diarienummer 2019/072424). Förslaget är omfattande och innebär att myndighetens cirka 2 300 paragrafer uppdelade på 67 föreskrifter ska struktureras om och delas in 14 föreskriftshäften.

I huvudsak ska denna reform inte innebära några nya regler utan bara redaktionella ändringar och en ny struktur. Från detta finns ett betydande undantag och det är de särskilda reglerna som berör byggherrar, projektörer och byggarbetsmiljösamordnare. För dessa aktörer är tanken att man ska införa nya krav.

föreskrifter remiss Arbetsmiljöverket

Remisstiden för Arbetsmiljöverkets nya föreskrifter håller nu på att löpa ut och sista svarsdagen är den 30 december 2020. Remissen innebär att den som vill kan dels ta del av de föreslagna reglerna och dels komma med synpunkter och kommentarer. För den som vill göra sin röst hörd i detta sammanhang är detta alltså den sista chansen att vara med och påverka. Flera organisationer med koppling till bygg- och anläggningssektorn arbetar för fullt med egna remissvar, däribland Byggherrarna, Byggföretagen och Svenskt Näringsliv.

I dagsläget förväntas de nya reglerna i någon form att träda i kraft under det första kvartalet år 2023. Alla professionella aktörer inom bygg- och anläggningssektorn gör dock klokt i att redan nu påbörja arbetet med att bekanta sig med den nya strukturen och de nya reglerna för byggarbetsmiljö. Detta kan vara ett bra tillfälle att inventera sina egna rutiner och arbetssätt för att se om det finns utrymme för förbättringar.

Mer information om hur du tar del av de föreslagna föreskrifterna och hur du går till väga för att svara på remissen hittar du på Arbetsmiljöverkets hemsida.

Inget skadeståndsansvar för fuktskada på grannfastighet

Om en verksamhet på en fastighet orsakar skador i sin omgivning kan bland annat fastighetsägaren bli skadeståndsskyldig (32 kap. 1 och 6 §§ miljöbalken). Skadestånd kan då komma att betalas för skador som uppstår genom förorening av vattenområden, förorening av grundvatten, ändring av grundvattennivån, luftförorening, markförorening, buller, skakning eller annan liknande störning (3 § samma kapitel). I ett färskt avgörande har Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt (dom 2020-10-13 i mål nr M 5889-19) haft anledning att närmare bedöma omfattningen av begreppen ”verksamhet” och ”annan liknande störning”.

Målet gällde ett förrådshus ägt av en bostadsrättsförening vilket angränsade mot muren till en grannfastighet, ägd av ett fastighetsbolag. I målet gjorde bolaget gällande att bostadsrättsföreningen vid användningen och förvaltningen av sin fastighet orsakat skada på muren genom att underlåta att vidta skyddsåtgärder mot fukt i förrådshuset. Skadeståndet avsåg reparationskostnader och uteblivna hyresintäkter på grund av fuktskadorna.

Fuktskada skadeståndsansvar

Domstolen slog inledningsvis fast att en verksamhet måste ha en viss grad av kvalifikation för att den ska kunna ligga till grund för ett skadeståndsansvar enligt miljöbalken. Enbart användningen och förvaltningen av en fastighet utgjorde alltså inte en sådan ”verksamhet” i den mening som avses i 32 kap. 1 § miljöbalken.

Sedan gjorde domstolen bedömningen att begreppet ”annan liknande störning” måste läsas mot ljuset av de sju andra typer av störningar som anges i lagtexten (se ovan). Här kom domstolen fram till att störningarna i form av fuktskador inte kunde anses likna de sju andra störningstyperna. Domstolen avslog därför fastighetsbolagets skadeståndskrav.

Mark- och miljödomstolens dom har inte överklagats. Även om det ”bara” är fråga om en dom från första instans visar avgörandet att det finns en avgränsning i vilka typer av verksamheter och störningar som kan medföra skadeståndsansvar för en fastighetsägare i förhållande till sina grannar. Att fuktskador uppstår enbart på grund av användning och förvaltning av en fastighet räcker inte. Detta kan jämföras med fallet i Slussen, som vi skriver om i det här nyhetsbrevet, där det pågick omfattande rivnings- och byggnadsarbeten som resulterade i bland annat buller, skakningar och tillgänglighetsstörningar.

_____________________

Tidigare artikel om fallet i Slussen hittar du här. 

Nya regler om minoritetsskydd i aktiebolag och ekonomiska föreningar

Från och med den 1 januari 2021 blir det enklare för en minoritet att få en särskild granskare eller minoritetsrevisor utsedd. Dessutom får aktieägarna större frihet att utforma skiljeförfarandet i tvister om inlösen av minoritetsaktier. Samtidigt införs nya regler om fri respektive bunden överkursfond som kan underlätta vid fondemissioner.[1]

 

Särskild granskare och minoritetsrevisor utan krav på bolagsstämma

I aktiebolagslagen och i lagen om ekonomiska föreningar finns bestämmelser som ska motverka att en majoritet av ägarna missbrukar sin ställning gentemot minoriteten. Vid misstankar om missförhållanden i bolaget eller föreningen, kan en minoritet begära att en särskild granskare utses. En minoritet kan också begära att en minoritetsrevisor utses.

Enligt nuvarande regler måste en bolagsstämma hållas för att en särskild granskare ska kunna utses i ett aktiebolag. En aktieägare, som vill att en särskild granskare utses, måste få med sig ägare till minst en tiondel av samtliga aktier alternativt ägarna till minst en tredjedel av de aktier som är företrädda vid stämman. Därefter kan aktieägaren ansöka hos Bolagsverket, som utser en eller flera granskare. Motsvarande ordning gäller för medlemmar i ekonomiska föreningar.

Kravet på att det ska hållas en bolagsstämma innebär att det kan ta lång tid innan en särskild granskare kan utses, särskilt om en majoritet motarbetar minoriteten genom att till exempel besluta på stämman om att bordlägga frågan.

minoritetsskydd i aktiebolagDe nya bestämmelserna innebär att kravet på bolagsstämma slopas. En ansökan om särskild granskare kan göras direkt hos Bolagsverket under förutsättning att  ägare till minst en tiondel av samtliga aktier står bakom ansökan. Motsvarande ska gälla i ekonomiska föreningar, inklusive bostadsrättsföreningar.

Liksom idag är utgångspunkten att det granskade bolaget respektive den granskade föreningen ska stå för ersättningen till den särskilda granskaren. En nyhet är att den eller de som gjort ansökan riskerar att bli solidariskt ansvariga för kostnaderna om granskningen var uppenbart obehövlig och de insett eller bort inse detta. Bestämmelsen om ersättningsskyldighet gäller inte publika bolag.

Ytterligare en nyhet är att granskaren, utöver de jävsregler som redan gäller, måste vara oberoende i förhållande till bolaget och aktieägarna respektive föreningen och medlemmarna. Det återstår att se hur Bolagsverket kommer att tillämpa detta krav.

Genom de nya bestämmelserna förtydligas vad som gäller granskningen av dotterföretag när en särskild granskare utsetts i moderbolaget. Det förtydligas också vad som gäller om vilken tidsperiod som kan granskas och att det är bolaget respektive föreningen, snarare än enskilda styrelseledamöter eller VD, som är skyldig att lämna information till granskaren.

Lagförslaget innebär att motsvarande förenklingar görs avseende minoritetsrevisor. Även en sådan ansökan ska kunna göras direkt hos Bolagsverket utan krav på bolagsstämma.

Större flexibilitet vid tvister om inlösen av minoritetsaktier

Som bekant har en aktieägare som äger mer än nio tiondelar av aktierna i ett aktiebolag rätt att av de övriga aktieägarna lösa in återstående aktier. Den var aktier kan lösas in har i sin tur rätt att få sina aktier inlösta av majoritetsaktieägaren. Även i dessa regler görs nu vissa ändringar. Bl.a. får aktieägarna, vid en eventuell tvist, rätt att bestämma antalet skiljemän som ska pröva tvisten. Dessutom får aktieägarna komma överens om att göra avsteg från reglerna för hur skiljemännen utses.

Nyemissioner – överkursen fördelas mellan en fri och en bunden överkursfond

Vid nybildande av ett aktiebolag och vid nyemission av aktier gäller idag att den del av betalningen för aktierna som överstiger aktiernas kvotvärde, dvs. överkursen, ska tas upp under överkursfonden i balansräkningen. Överkursfonden är idag en fri fond. Genom de nya bestämmelserna ges bolagets stiftare respektive aktieägare rätt att själva bestämma hur fördelningen ska göras mellan fritt och bundet eget kapital. Alltså tillåts två former av överkursfond – en fri och en bunden sådan. Medel i den bundna överkursfonden kommer kunna användas för fondemission. Den bundna överkursfonden kommer kunna minskas på samma sätt som reservfonden.
______________________

[1] Prop. 2019/20:194

Skärpta krav på bygg- och rivningsavfall

Vi har tidigare skrivit om ett antal förslag som skärper kraven på bygg- och rivningsavfall. Förslagen har nu lett till ändringar i bland annat plan- och bygglagen, PBL, och avfallsförordningen (2020:614). Ändringarna trädde i kraft den 1 augusti 2020.

Ändringar i PBL

Bygg och rivningsavfall PBL

En förändring i PBL är att den kontrollplan som ska tas fram i samband med en bygg- eller rivningsåtgärd numera måste innehålla mer information om avfall än tidigare (se 10 kap. 6 § PBL). Tidigare räckte det med att byggherren tog med uppgifter om vilket farligt avfall som åtgärden kunde ge upphov till samt hur sådant och annat avfall skulle tas om hand. Numera måste kontrollplanen innehålla uppgifter om vilket avfall i stort som åtgärden kan ge upphov till samt om hur avfallet ska tas om hand (och särskilt hur man avser att möjliggöra materialåtervinning och säker hantering av farliga ämnen). Dessutom ska planen innehålla uppgifter om vilka byggprodukter som kan återanvändas och hur dessa ska tas om hand.

På samma tema har den kontrollansvarigas uppgift att biträda byggherren vid upprättandet av kontrollplanen ändrats marginellt. Tidigare skulle den kontrollansvariga i fråga om rivningsåtgärder biträda vid inventeringen av avfall, nu ska personen enligt 10 kap. 11 § PBL biträda byggherren med att identifiera avfall och återanvändbara byggprodukter som bygg- och rivningsåtgärderna kan ge upphov till. Syftet med ändringen är att klargöra att den kontrollansvarigas skyldighet att biträda byggherren omfattar alla åtgärder rörande avfallet som numera ska beskrivas i kontrollplanen.

Till sist ska byggherren numera under det tekniska samrådet (vilket är ett samråd med kommunen där man bland annat går igenom hur arbetet ska organiseras och förslaget till kontrollplan) enligt 10 kap. 19 § PBL redovisa hur identifieringen av avfall och återanvändbara byggprodukter har gjorts.

Ändringar i avfallsförordningen

Det har förts in två bestämmelser i avfallsförordningen som specifikt berör bygg- och rivningsavfall, 3 kap. 10 och 11 §§. Enligt dessa bestämmelser ska den som producerar bygg- och rivningsavfall sortera ut trä, metall, glas, plast, gips och mineraler som består av betong, tegel, klinker, keramik eller sten. Avfallsslagen ska därefter förvaras skilda från varandra och från annat avfall. Även den som sedan samlar in utsorterat bygg- och rivningsavfall ska samla in avfallsslagen separat.

________________________

Vår tidigare artikel hittar du här.

Sanktionsavgift för bristande fallskydd

Förvaltningsrätten i Stockholm har i en nyligen meddelad dom i mål nr 8034-20 beslutat att påföra ett byggbolag en sanktionsavgift om nära 200 000 kr för bristande fallskydd vid takarbeten. Det var vid Arbetsmiljöverkets inspektion på en av bolagets byggarbetsplatser som det framkom att fallskydd saknades på ett tak där byggnads- och anläggningsarbete utfördes och fallhöjden var över två meter. Arbetsmiljöverket ansökte då om att bolaget skulle påföras en sanktionsavgift eftersom det förelåg fallrisk.

Sanktionsavgift fallskydd

Byggbolaget menade sammanfattningsvis att sanktionsavgiften var oskälig och skulle sättas ned helt då arbetet avsåg detaljarbete i mycket liten omfattning där arbetstagarna endast tillfälligt befann sig på taket för att montera fallskydd inför ett senare arbete. Dessutom menade bolaget att den effektiva fallhöjden var 2,15 m, alltså endast 15 cm högre än gränsen för när fallskydd krävs, och att det bristande fallskyddet därför borde ses som en ringa överträdelse.

Förvaltningsrätten fann att trots att fallhöjden endast varit något högre än tillåtet så har arbetstagare utfört takarbete på en höjd över två meter utan fallskydd. Rätten poängterade att arbetsmiljölagen är en skyddslagstiftning och att överträdelsen inte kunde bedömas vara ursäktlig. Sanktionsavgiften sattes därför till 197 800 kr.

Domen visar att även vad som kan förefalla vara mindre överträdelser av reglerna om fallskydd kan få stora konsekvenser i form av höga sanktionsavgifter. Det är alltså viktigt att ta dessa frågor på allvar och vara påläst på vad lagstiftningen kräver.

Förvaltningsrättens dom har överklagats och kanske får fallet en fortsättning.

Ändrad avstämningsdag inför höstens bolagsstämmor och fler bolagsrättsliga nyheter

Ändrad avstämningsdag

Bolagsstämma summer-2391348_960_720Reglerna i aktiebolagslagen om avstämningsdag för bolagsstämma ändras så att avstämningsdagen infaller sex bankdagar, i stället för fem vardagar, före bolagsstämman. Samtidigt ges förvaltare möjlighet att fortsätta rösträttsregistreringen under ytterligare två bankdagar efter avstämningsdagen, dvs. till och med den fjärde bankdagen före stämman.

Den nya ordningen medför att bolagen får tillgång till bolagsstämmoaktieboken tre bankdagar före bolagsstämman, istället för fyra vardagar före stämman.

Reglerna om föranmälan till bolagsstämma ändras inte. Den tidigaste tidpunkten för föranmälan till en bolagsstämma, är därmed fortfarande fem vardagar för stämman. Här gäller det för bolag och aktieägare att se upp eftersom helgfria lördagar räknas som vardagar enligt lag.

De nya reglerna träder i kraft  gäller den 3 september 2020 och träffar alla avstämningsbolag, oavsett om bolaget är noterat eller inte. För andra bolag, dvs. bolag där styrelsen för aktieboken, gäller som tidigare att det är aktieboken på dagen för stämman som gäller.

Nya regler om information mellan bolaget och aktieägare

Det införs särskilda krav för underlätta för bolag som är noterade på en reglerad marknad att identifiera ägarna till aktierna i bolaget och underlätta för ägarna att utöva sina rättigheter gentemot bolaget. Kraven riktas mot dels bolagen, dels juridiska personer som förvarar aktier eller för värdepapperskonton, t.ex. förvaltare (s.k. intermediärer). Bakgrunden är bl.a. att aktier i börsnoterade bolag ofta ägs genom komplexa kedjor av förvaltare som gör det svårt för bolagen att informera sina aktieägare. Kedjorna försvårar också för aktieägarna att rösta på bolagsstämmor och utöva andra rättigheter mot bolaget. Ett av syftena med de nya reglerna är att förbättra överföringen av information genom kedjan av intermediärer.

Bolag måste bekräfta elektronisk röstning

För att aktieägare som deltar elektroniskt på en stämma ska kunna övervaka röstningsförfarandet, införs en regel om att bolaget ska bekräfta en mottagen aktieägarröst. Efter en stämma måste bolaget på begäran av en aktieägare bekräfta att aktieägarens röst har registrerats och räknats. Om någon omröstning inte skett ska bolaget istället bekräfta att aktieägaren förts in i röstlängden.

Enklare regler vid registrering av emissioner – bankintyg istället för revisorsintyg

I enlighet med Bolagsverket praxis införs en regel om att även publika bolag får använda bankintyg istället för revisorsintyg i samband med registrering av emissioner.

En ventil i Leo-reglerna för mindre management buy-outs

De s.k. Leo-reglerna gäller alla publika bolag och innebär i korthet att vissa emissioner och överlåtelser till bolagets ”nära och kära” måste fattas av eller godkännas av en bolagsstämma med nio tiondelars majoritet. Det räcker i dessa fall inte med ett styrelsebeslut. För att underlätta mindre omstruktureringar införs en gräns som innebär att överlåtelser med ett marknadsvärde som understiger en procent av koncernens marknadsvärde inte behöver underställas stämmobeslut.

Möjlighet att rätta fel i årsredovisning

Genom ändringar i årsredovisningslagen får bolag möjlighet att åtgärda fel av enklare beskaffenhet i årsredovisningen innan Bolagsverket beslutar om förseningsavgift.

Ikraftträdande

Ändringarna träder i kraft den 3 september 2020.

_________________________________

DIREKTIV (EU) 2017/828 (det så kallade ändringsdirektivet om aktieägares rättigheter).

Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2018/1212 av den 3 september 2018 om fastställande av minimikrav för genomförandet av bestämmelserna i Europaparlamentets och rådets direktiv 2007/36/EG vad gäller identifiering av aktieägare, överföring av information och underlättande av utövandet av aktieägarrättigheter

Uppdaterad kod mot korruption i näringslivet

Sedan den 14 augusti 2020 gäller en uppdaterad kod mot korruption i näringslivet (”Koden” eller ”Näringslivskoden” som den också kallas). Bakom den uppdaterade Koden står Institutet Mot Mutor, IMM.

 

Mutbrott - KorruptionMotivet bakom Koden är bl.a. att Brottsbalkens regler om mutbrott är svåra att tolka. Reglerna om mutbrott reformerades visserligen 2012 men bygger fortfarande på begreppet ”otillbörlig förmån”, ett begrepp som kan vara svårt att definiera i praktiken. Koden är avsedd att vara en självreglering och ett komplement till Brottsbalken i den meningen att Koden ska ge en samlad bild av ett etiskt försvarbart handlingssätt i olika situationer. Koden ska också vara ett verktyg för förebygga korruption.

Företag som följer Koden ska vidta förebyggande åtgärder, t.ex. genom ställningstaganden från ledningen, kartläggning av risker, interna regler och system för visselblåsning. Dessa åtgärder beskrivs närmare i Kodens första del. I Kodens andra del konkretiseras begreppet ”förmån”. Där finns också vägledning och praktiska exempel på hur ett företag ska bedöma om en förmån är tillåten eller otillåten. I detta sammanhang gör Koden en klar åtskillnad mellan tre olika situationer: Dels situationer där det är fråga om myndighetsutövning och offentlig upphandling. Dels situationer där mottagaren visserligen är inom offentlig sektor eller offentligt finansierad sektor men där det i den aktuella situationen inte är fråga om myndighetsutövning eller offentlig upphandling. Med offentlig sektor menas den skatte- och avgiftsfinansierade verksamheten som drivs av det allmänna samt företag som ägs av staten, kommuner eller regioner. Med offentligt finansierad verksamhet menas sådan verksamhet där det allmänna ger ekonomisk ersättning till själva driften. Exempel på offentligt finansierad verksamhet är verksamhet som bedrivs i privat regi inom vård, skola och omsorg. Dels situationer där mottagaren befinner sig inom den privata sektorn.

Kodens tredje del handlar om mellanhänder. Mutlagstiftning ställer krav på att företag ska göra tillräckliga kontroller av de personer och organisationer som företräder företaget. Om kontrollerna inte är tillräckligt långtgående, kan ansvar för vårdslös finansiering av mutbrott uppkomma. I Koden ställer bl.a. krav på att företag ska ha ett system för riskbedömning, kontroll och utvärdering av mellanhänder.

 

_____________________________________

Koden finns tillgänglig här https://www.institutetmotmutor.se/

Staten krävs på skadestånd för långsam handläggning

Ett par har ansökt om stämning i Stockholms tingsrätt och kräver staten på skadestånd för långsam handläggning i ett ärende om dispens från strandskyddsreglerna. Kommunen beviljade strandskyddsdispens, varpå länsstyrelsen beslutade att dispensbeslutet skulle överprövas. Ärendet blev därefter enligt paret liggande i närmare tre års tid hos länsstyrelsen utan någon åtgärd från myndighetens sida.

Paret menar att deras rätt till en rättvis rättegång enligt artikel 6.1 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna (EKMR) har kränkts genom länsstyrelsens långsamma handläggning, och att de därför har rätt till skadestånd enligt 3 kap. 4 § första stycket 2 skadeståndslagen.

Det har ännu inte prövats om en länsstyrelses prövning av strandskyddsdispens omfattas av artikel 6.1 i EKMR, och detta kommer troligen vara en fråga i målet.

Tillämpligheten av artikel 6.1 i EKMR

Handläggning statenAv artikel 6.1 i EKMR följer bland annat att var och en vid prövningen av sina civila rättigheter och skyldigheter är berättigad till en rättvis och offentlig rättegång inom skälig tid.

Paret hade ansökt om strandskyddsdispens för att bygga en bastu på sin fritidsfastighet. Europadomstolen har i ett avgörande slagit fast att rätten att välja var på en fastighet en byggnad ska uppföras är en civil rättighet. Med hänvisning till detta avgörande menade paret att strandskyddsdispensärendet var att anse som en prövning av deras civila rättigheter.

Även om artikel 6.1 i EKMR enligt dess ordalydelse gäller rätten till en rättvis rättegång, har den i praktiken getts ett betydligt mer vidsträckt tillämpningsområde – enligt praxis från Europadomstolen är artikeln i vissa fall tillämplig även på prövningar av civila rättigheter och skyldigheter hos ett administrativt organ (till exempel en myndighet).

Paret menar i stämningsansökan att ärendet hos länsstyrelsen ska anses falla in under artikel 6.1 i EKMR:s tillämpningsområde. I skadeståndsmål mot staten företräds staten av Justitiekanslern. Denne handlägger även skadeståndsanspråk mot staten som framställs direkt till Justitiekanslern (istället för via domstol). Justitiekanslern har tidigare i ett sådant ärende avslagit en enskilds anspråk om ersättning för en länsstyrelses långsamma handläggning av ett strandskyddsdispensärende, med hänvisning till att rätten till prövning inom skälig tid enligt EKMR endast aktualiseras om frågan prövas av domstol. Utifrån detta ärende har vi dragit slutsatsen att Justitiekanslern och paret troligen kommer vara oense om huruvida ärendet hos länsstyrelsen omfattas av kravet på prövning inom skälig tid i artikel 6.1 i EKMR eller inte. Detta kvarstår dock att se.

Kommentar

Det lär sannolikt dröja innan vi får ett definitivt svar på frågan om staten kan bli skadeståndsskyldig för alltför långsam handläggning i ärenden om strandskyddsdispens då domstolsprocessen just har inletts.

Oavsett utgång kan dock ärendet komma att bli vägledande för liknande fall. Vinner paret exempelvis framgång kan det möjligen öppna upp för skadestånd vid andra liknande typer av överprövande myndighetsutövning.

Uppdatering 2020-06-30

Sedan artikeln publicerades har staten via Justitiekanslern medgett att den långa handläggningen innebär en överträdelse av rätten till prövning inom skälig tid och att paret därmed är berättigade till skadestånd. Tingsrätten har därefter dömt till parets fördel. Detta kommer att behandlas i en framtida artikel på vår hemsida. Tills vidare kan dock den intresserade läsa statens svaromål här och domen här.

Avtal om uthyrning av personal i entreprenadprojekt

En totalentreprenör träffade under början av år 2017 ett muntligt avtal med ett byggbolag. Enligt avtalet skulle byggbolaget bistå totalentreprenören i ett projekt mot ersättning per arbetad timme. Byggbolaget tillställde totalentreprenören ett antal fakturor med anledning av utfört arbete. Två av dessa fakturor, avseende arbete utfört under maj–juli 2017, betalades inte av totalentreprenören.

Hösten 2017 kontaktade totalentreprenören byggbolaget och ville få ett antal fel avhjälpta. Byggbolaget avhjälpte aldrig dessa fel.

Under oktober 2017 ansökte byggbolaget om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten avseende ersättning för utfört arbete. Efter totalentreprenörens bestridande överlämnades målet till tingsrätten för fortsatt handläggning. I tingsrätten bestred totalentreprenören även fortsättningsvis den av byggbolaget yrkade ersättningen, samt påstod att byggbolagets ersättning skulle kvittas mot kostnader som enligt totalentreprenören uppkommit till följd av fel och brister i utfört arbete. Målet nådde till sist Svea hovrätt, som meddelade dom den 5 maj 2020. Domen överklagades inte till Högsta domstolen.

Uthyrning av personal entreprenad

Avtalstyp

Den första frågan som hovrätten prövade var vilken typ av avtal som hade träffats. Totalentreprenören menade att det var fråga om ett avtal om utförande av entreprenadarbete, medan byggbolaget menade att det var fråga om ett avtal om uthyrning av personal.

Såväl ägaren till byggbolaget som entreprenadens platschef – vilken var en inhyrd konsult – vittnade om att det enda som hade diskuterats vid avtalets ingående var vilken personal som totalentreprenören behövde och priset för detta. De diskuterade inte något entreprenadavtal eller ansvar för entreprenadarbeten. Vittnena menade även att byggbolaget inte haft någon arbetsledare eller något arbetsledande ansvar på plats. Vidare innehöll fakturorna för arbetet endast en summering av antalet arbetade timmar enligt överenskomna priser. Hovrätten menade utifrån detta att parternas avtal var att bedöma som ett avtal om uthyrning av personal.

Utfört arbete

Efter att ha konstaterat vilken typ av avtal det var fråga om gick domstolen vidare till att pröva byggbolagets ersättningsyrkande för utfört arbete. Totalentreprenören vitsordade det debiterade timpriset, men inte det antal timmar som byggbolaget påstod sig ha arbetat.

Byggbolaget åberopade till stöd för det yrkade beloppet bland annat fakturor med tillhörande timredovisningar. Platschefen hade inför fakturering godkänt timredovisningarna. Han berättade i förhör att timmarna godkändes efter att byggbolaget visat dagböcker och tidssedlar där det framgick vilken personal som hade arbetat vilka dagar. Platschefen uppgav att han jämförde uppgifterna med sitt egna skriftliga underlag innan de redovisade timmarna godkändes.

Hovrätten menade att med hänsyn till detta måste platschefens uppgifter tillmätas ett betydande bevisvärde, och ansåg att byggbolaget genom platschefens vittnesmål i förening med övrig utredning hade visat att bolagets personal arbetat i den omfattning som framgick i fakturorna.

Ansvar för fel i utfört arbete

Slutligen tog domstolen ställning till om byggbolaget ansvarade för fel och brister i det utförda arbetet, för att avgöra om totalentreprenören hade någon motfordran på grund av felen som kunde kvittas mot ersättningen för utfört arbete.

Enligt ett besiktningsprotokoll som totalentreprenören åberopade hade det utförda takarbetet varit felaktigt på en rad punkter. Hovrätten bedömde dock att parternas avtal begränsade sig till att byggbolaget skulle ställa personal till totalentreprenörens förfogande, byggbolaget hade alltså inte ett direkt på avtalet grundat ansvar för vare sig takets funktion eller fackmässighet. Flera personer vittnade även om att det var totalentreprenören som hade det arbetsledande ansvaret för arbetet, inte byggbolaget. Med hänsyn till parternas avtal och arbetsledningen på bygget ansåg hovrätten att byggbolaget inte kunde hållas ansvarigt för fel och brister i det utförda arbetet.

Byggbolaget hade alltså rätt till begärd ersättning, och totalentreprenören kunde inte kvitta ersättningen mot kostnader som uppkommit till följd av fel och brister i entreprenaden.

_____________________________________

Referenser: 

Svea hovrätt, dom 2020-05-05, mål nr T 10980-18

Krav på skälighetsprövning vid löpande räkning enligt ABK 09

I en dom från den 20 mars 2020 i mål T 6691-17 dömde Svea hovrätt att en arkitektfirma som utförde arbete på löpande räkning enligt ABK 09 förutom arbetade timmar även behövde visa att ersättningen var skälig. Denna slutsats går emot den uppmärksammade Nybropalatsdomen från den 10 mars 2016 (Svea hovrätts dom i mål T 10408-14), vilket väcker intressanta frågor om konsultavtal enligt ABK 09 och entreprenadavtal enligt AB 04/ABT 06 som ingås på löpande räkning.

Båda rättsfallen är omfattande och täcker en mängd intressanta frågeställningar. Denna nyhetsartikel fokuserar dock enbart på frågan om en domstol ska göra en skälighetsbedömning vid avtalad löpande räkning i kommersiella förhållanden.

Skälighetsbedömningen

Som utgångspunkt utgår svensk rätt i de flesta fall från att försäljning av varor eller tjänster inte utgör gåvor. Detta innebär att huvudregeln är att om parterna avtalat om köp eller utförande av tjänst men av något skäl inte har avtalat om priset så ska mottagaren betala vad som är skäligt (det vill säga rimligt). Exempel på sådana regler hittar man i 45 § köplagen (1990:931), 35 § konsumenttjänstlagen (1990:932) och 36 § konsumenttjänstlagen (1985:716), men dessa paragrafer är uttryck för en allmän princip i svensk rätt. Prisets skälighet är då en fråga för domstolens bedömning och den part som vill ha betalt måste förklara vad som gör det begärda priset skäligt (till exempel genom att bevisa hur lång tid arbetet tog, vad använt material kostade och hur lång tid liknande arbeten brukar ta). Genom dessa förklaringar måste man då visa att det begärda priset är skäligt. Detta gäller dock bara om inte priset är avtalat.

Nybropalatsdomen

SkälighetsprövningI Nybropalatsdomen rörde tvisten en bostadsrättsförening som hävt en entreprenad och därefter anlitat en annan entreprenör för att färdigställa entreprenaden. Denna nya entreprenad handlades upp på löpande räkning enligt självkostnadsprincipen i ABT 06 och tvist uppstod när bostadsrättsföreningen ansåg att entreprenören krävt för mycket pengar. Efter att ha förlorat i tingsrätten gav Svea hovrätt entreprenören rätt till nästan hela det krävda beloppet.

En av frågorna i målet var om en entreprenör vid tillämpning av löpande räkning förutom att bevisa arbetade timmar och nedlagda kostnader behövde visa att begärd ersättning var skälig med hänsyn till det arbete som utförts på det sätt som beskrivits ovan. Något förenklat kan man säga att frågan var följande: Om entreprenören bevisar att denne arbetat exempelvis 100 timmar för att färdigställa entreprenaden, ska en domstol då även pröva om dessa 100 timmar var skäliga för att utföra arbetet?

På s. 5 i domen kom Svea hovrätt fram till att den allmänna principen i 45 § köplagen (1990:931) kan tillämpas även på entreprenader. Alltså, har parterna inte avtalat om ett pris så ska skälig ersättning för utfört arbete utgå. Dock kom hovrätten fram till att eftersom avtalet uttryckligen angav att entreprenaden skulle utföras på löpande räkning enligt självkostnadsprincipen i ABT 06 så ska priset anses följa av parternas avtal även om avtalet inte definierar detta i kronor och ören. Då finns det enligt hovrättens bedömning ingen möjlighet för en domstol att pröva om detta är skäligt eller inte.

Svea hovrätts avgörande i T 6691-17

Målet i tingsrätten inleddes redan under år 2014 och rörde en arkitektfirma som tagit fram handlingar åt en svensk kommun för ett entreprenadprojekt. Avtalet var på löpande räkning med avtalade timpriser enligt ABK 09. Tvist uppstod om flera frågor, bland annat om rätt till ersättning för vissa arbetade timmar. Tingsrätten kom fram till att arkitektfirman inte hade lyckats bevisa att de timmar som man arbetat var ersättningsgilla enligt parternas avtal. Svea hovrätt gjorde motsatt bedömning och kom alltså fram till arkitektfirman både hade visat att arkitektfirman hade arbetat de timmar som fakturerats och att dessa var ersättningsgilla enligt parternas avtal.

Kommunen hade dock påstått att det belopp som krävts av arkitektfirman inte utgjorde skälig ersättning för det arbete som utförts. Svea hovrätt kom fram till att parterna hade avtalat om vilka timpriser som skulle gälla, men eftersom man inte avtalat om hur många timmars arbete som skulle läggas ned så saknades det avtal om denna beräkningsgrund för priset. Detta medförde enligt hovrättens dom på s. 58 att den totala ersättningen inte var reglerad i parternas avtal och arkitektfirman därför behövde visa att begärd ersättning var skälig. Vid en samlad bedömning fann domstolen att arkitektfirman inte hade visat detta.

Slutsatser

Utgången i Svea hovrätts nya avgörande väcker frågan om hur denna dom ska förstås i förhållande till samma hovrätts avgörande i Nybropalatsdomen för fyra år sedan. I Nybropalatsdomen kom Svea hovrätt fram till att en domstol vid avtalad löpande räkning enligt ABT 06 inte ska pröva om antalet bevisat arbetade timmar var skäliga eller inte. I T 6691-17 kom Svea hovrätt istället fram till att en domstol vid avtalad löpande räkning enligt ABK 09 ska pröva om antalet bevisat arbetade timmar var skäliga eller inte.

Man skulle kunna tänka sig att Svea hovrätt utan att uttryckligen säga detta gått emot sitt tidigare avgörande. En annan tänkbar förklaring skulle kunna vara att domstolen gör skillnad mellan konsulttjänster enligt ABK 09 och entreprenader enligt AB 04/ABT 06. I brist på uttrycklig analys från domstolen är denna fråga för närvarande oklar.

Hovrättens dom i mål T 6691-17 överklagades i april 2020, och Högsta domstolen har i skrivande stund inte fattat beslut om den ska ta upp målet till prövning eller inte. Vi följer utvecklingen.

Byggsanktionsavgift vid kombinerat rivnings- och nybyggnadsprojekt

En åtgärd som kräver bygglov, marklov eller rivningslov får enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (PBL) inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. Om någon bryter mot bestämmelsen ska byggnadsnämnden enligt 11 kap. 51 § PBL ta ut en byggsanktionsavgift. Mark- och miljööverdomstolen har i maj 2020 prövat om byggsanktionsavgift kan tas ut om grundläggningsarbeten inför nybyggnad påbörjats efter att startbesked för rivning lämnats, men innan startbesked för nybyggnation lämnats.

 

Bakgrund till målet

Målet gällde ett kommunalt fastighetsbolag som hade beviljats rivningslov för rivning av en förskola, samt bygglov för nybyggnad av en ny förskola. I bygglovsbeslutet angavs att nybyggnation inte fick påbörjas förrän nämnden hade lämnat startbesked.

Efter att rivningen fått startbesked och utförts, men innan startbesked för nybyggnation hade lämnats, påbörjades grundläggningsarbeten för den nya byggnaden. Samhällsbyggnadsnämnden beslutade att ta ut en byggsanktionsavgift av fastighetsbolaget, då nämnden menade att bolaget genom grundläggningsarbetena hade påbörjat nybyggnad utan startbesked.

Beslutet överklagades av fastighetsbolaget till länsstyrelsen. Länsstyrelsen ansåg att rivningen av den befintliga förskolan och nybyggnaden av en förskola på samma fastighet skulle ses som ett samlat projekt. Nybyggnaden hade därmed enligt länsstyrelsen inte påbörjats utan startbesked. Samhällsbyggnadsnämnden överklagade länsstyrelsens beslut till mark- och miljödomstolen, vilken avslog överklagandet. Samhällsbyggnadsnämnden överklagade återigen, varpå målet nådde Mark- och miljööverdomstolen.

Prövningen i Mark- och miljööverdomstolen

Mark- och miljööverdomstolen konstaterade att det var tydligt att grundläggningsarbetena hade varit en del av och en förutsättning för nybyggnationen av förskolan, och arbetena skulle därmed anses ingå i nybyggnationen. Rivningsåtgärderna kunde däremot inte anses utgöra vare sig en del av eller en förutsättning för nybyggnationen på sådant sätt att nybyggnationen därigenom skulle anses ha påbörjats i den mening som avses i 10 kap. 3 § PBL. Grundläggningsarbetena och rivningsarbetena var alltså hänförliga till två separata åtgärder (nybyggnation respektive rivning).

Startbeskedet för rivningen medförde enligt domstolen inte att även åtgärder kopplade till nybyggnationen därigenom hade fått startbesked. Åtgärder för nybyggnation (det vill säga grundläggningsarbetena) hade alltså enligt domstolen påbörjats utan att det godkänts med ett startbesked, vilket medförde att det fanns förutsättningar att påföra bolaget en byggsanktionsavgift.

_________________________

Referens:

Mark- och miljööverdomstolen, dom 2020-05-05, mål nr P 1246-19 

Plan- och bygglagen under coronakrisen

Boverket har publicerat svar på ett antal vanligt förekommande frågor med anledning av coronakrisen. Vi sammanfattar nedan några av de svar som kan vara av intresse för den som är involverad i byggprojekt. Artikeln behandlar även ett färskt bemyndigande från riksdagen till regeringen att besluta om undantag från delar av plan- och bygglagen (PBL).

Riksdagens bemyndigande gällande PBL

Riksdagen har den 22 april 2020 beslutat att bemyndiga regeringen att tillåta undantag från vissa delar av PBL vid spridningen av en samhällsfarlig sjukdom, som Covid-19. Enligt bemyndigandet får regeringen vid spridningen av en samhällsfarlig sjukdom som innebär en påtaglig risk för att lokalerna för hälso- och sjukvård inte räcker till meddela föreskrifter om tidsbegränsade undantag från vissa delar av PBL, om det behövs för att nödvändiga åtgärder snabbt ska kunna vidtas. Föreskriftsrätten omfattar endast sådana åtgärder som behövs för att hälso- och sjukvårdens behov av lokaler och liknande ska kunna tillgodoses. Regeringen kan alltså inte meddela generella undantag från PBL.

Lagen som innehåller bemyndigandet trädde i kraft den 1 maj 2020, och regeringen får meddela undantag retroaktivt från och med den 15 mars 2020.

Regeringen har i förordning (2020:254) om undantag från plan- och byggregler för tillfälliga vårdbyggnader till följd av sjukdomen covid-19 meddelat undantag från bland annat kravet på bygglov i 9 kap. 2 § PBL. Förordningen tillämpas på åtgärder som har påbörjats tidigast den 15 mars 2020, och upphör att gälla vid utgången av juni 2021.

Bygglov under coronakrisen

boverket - plan och bygglagenUtöver undantaget för tillfälliga vårdbyggnader gäller PBL:s krav på bygglov som vanligt. Coronakrisen kan dock leda till att även andra byggnader än vårdbyggnader snabbt behöver byggas om. Till exempel kanske en grossisthandlare som förlorat sina tidigare kunder inom hotell- och restaurangbranschen vill börja sälja direkt till konsument.

Om en ändring medför att byggnaden helt eller delvis tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för så krävs bygglov enligt 9 kap. 2 § PBL. Detta gäller även om det inte görs några inredningsåtgärder.

För åtgärder som bara ska pågå under en begränsad tid finns det dock möjlighet att söka ett tidsbegränsat bygglov enligt PBL 9 kap. 33 §. För sådana bygglov måste inte alla förutsättningar för bygglov vara uppfyllda. Byggnadsnämnden ska i det enskilda fallet göra en bedömning av vilket eller vilka bygglovskrav som ska vara uppfyllda för att det tillfälliga bygglovet ska kunna beviljas. Vid prövningen ska syftet med åtgärden vara avgörande för vilka krav som är rimliga att ställa.

För att ett tidsbegränsat bygglov ska meddelas krävs vidare att den sökande ansökt om just ett tidsbegränsat bygglov. Byggnadsnämnden kan alltså inte besluta om ett tidsbegränsat bygglov om ansökan gäller ett permanent bygglov.

Genomförande av tekniskt samråd, arbetsplatsbesök och slutsamråd under coronakrisen

Under ett byggprojekt kan flera typer av sammankomster komma ifråga. I vissa fall ska till exempel ett tekniskt samråd hållas av byggnadsnämnden, där man bland annat går igenom förslaget till kontrollplan och handlingarna i övrigt samt hur arbetet ska planeras och organiseras, 10 kap. 14 § PBL.

Ett villkor för att ett tekniskt samråd ska behöva hållas är att det är fråga om sådana åtgärder som avses i 10 kap. 3 § PBL (det vill säga en åtgärd som kräver bygglov, marklov, rivningslov eller anmälan). För tillfälliga vårdbyggnader krävs i och med den ovan nämnda förordningen under vissa förutsättningar inte längre sådana lov eller en anmälan. I dessa fall måste byggnadsnämnden alltså inte hålla ett tekniskt samråd.

I de fall där ett tekniskt samråd hållits ska byggnadsnämnden enligt 10 kap. 27 § PBL även genomföra minst ett arbetsplatsbesök under arbetets gång, om ett sådant besök inte kan anses obehövligt. För byggåtgärder som har omfattats av tekniskt samråd ska dessutom ett slutsamråd hållas innan slutbesked utfärdas, om det inte är uppenbart obehövligt, 10 kap. 30 § PBL.

På grund av coronaviruset kan det uppstå situationer där de som ska delta i ovan nämnda möten får svårt att genomföra mötena som planerat, på grund av exempelvis sjukdomsfall eller risk för smittspridning. Det saknas särskilda regler för tekniskt samråd, arbetsplatsbesök och slutsamråd vid pandemier, och dessa möten måste genomföras i de fall där PBL föreskriver det.

PBL kräver dock inte fysiska möten där samtliga medverkande befinner sig på samma plats, utan dessa samråd och platsbesök kan i stor utsträckning ske via digitala hjälpmedel som video- eller ljudsamtal. Nedan beskrivs mer ingående vad som gäller för respektive typ av möte.

Vid tekniska samråd ska byggnadsnämndens handläggare och den som är kontrollansvarig alltid närvara.  Boverket bedömer att ingenting hindrar att ett tekniskt samråd genomförs som ett digitalt möte där de som närvarar inte befinner sig på samma plats. Möten kan hållas i form av video- eller ljudkonferens.

Även  vid arbetsplatsbesök ska byggnadsnämnden och kontrollansvarig alltid närvara. Byggnadsnämnden ska dessutom besöka arbetsplatsen, vilket enligt Boverket i praktiken innebär att nämndens deltagare måste befinna sig på den plats där åtgärden utförs. Den kontrollansvariges närvaro preciseras dock inte närmare i plan- och bygglagstiftningen, och enligt Boverket finns det inget som hindrar att denna – och eventuella andra deltagare än byggnadsnämnden – medverkar på distans. Arbetsplatsbesök kan alltså genomföras genom att byggnadsnämndens representant kommunicerar med övriga deltagare via videosamtal.

Ett slutsamråd kan enligt Boverket från närvarosynpunkt genomföras av enbart byggnadsnämndens handläggare, förutsatt att byggherren och den/de kontrollansvariga har kallats och getts tillfälle att delta. Även om ett slutsamråd normalt sett ska hållas på den plats där åtgärderna har genomförts finns det inget som hindrar att samrådet sker genom ett digitalt möte, förutsatt att en av deltagarna befinner sig på arbetsplatsen. Denna person kan genom fotografier eller videosamtal visa utförandet, vilket ger byggnadsnämnden en möjlighet att bedöma om det stämmer överens med inlämnad dokumentation.

Slutbesked under coronakrisen

För åtgärder som kräver bygglov, marklov, rivningslov eller anmälan krävs slutbesked, om byggnadsnämnden inte beslutar annat, 10 kap. 3 och 4 §§ PBL. Efter slutbeskedet får byggnadsverket tas i bruk. Byggnadsnämnden ska enligt 10 kap. 34 § PBL ge slutbesked om byggherren har visat att alla krav som gäller för åtgärderna är uppfyllda och nämnden inte har funnit skäl att ingripa.

För att få slutbesked kan det förutsättas att vissa kontroller genomförts. Ofta krävs till exempel en så kallad obligatorisk ventilationskontroll, OVK, för att slutbesked ska meddelas. På grund av coronaviruset kan det dock uppstå situationer som gör det svårt att genomföra sådana kontroller. OVK ska till exempel utföras av en certifierad sakkunnig funktionskontrollant, och denne kanske blir sjuk inför kontrollen.

Boverket menar att den pågående situationen med coronaviruset enligt nuvarande regelverk inte utgör skäl för byggherren att låta bli att uppfylla alla krav och genomföra alla kontroller som krävs. Det finns emellertid vissa möjligheter att ge slutbesked även om alla krav inte har uppfyllts eller alla kontroller inte har genomförts.

Byggnadsnämnden får enligt 10 kap. 35 § PBL ge ett slutbesked trots att det finns brister i uppfyllandet, om bristerna är försumbara. Detta kallas ”slutbesked med anmärkning”. Om bristerna inte är försumbara får nämnden inte meddela slutbesked med anmärkning. Enligt Boverket kan till exempel bristfällig eller utebliven OVK normalt sett inte betraktas som en försumbar brist.

Om ett slutbesked inte kan meddelas på grund av att en ej försumbar brist behöver avhjälpas eller på grund av att en kontroll behöver göras, kan dock byggnadsnämnden enligt 10 kap. 36 § PBL ge ett interimistiskt slutbesked. Ett sådant slutbesked är beroende av att kontrollen görs eller att bristen avhjälps inom viss tid. Det är byggnadsnämnden som ska bedöma om ett interimistiskt slutbesked kan ges eller ej i det aktuella fallet. Boverket har emellertid uttryckt att möjligheten att besluta om interimistiska slutbesked kan ge visst utrymme för att på ett praktiskt sätt hantera de problem som coronaviruset kan medföra för byggherrar. Enligt Boverkets uppfattning bör dock interimistiska slutbesked inte meddelas om bristerna kan innebära risker för människors hälsa och säkerhet. Det kan exempelvis handla om att krav på räcken, barnsäkerhet och brandsäkerhet inte är uppfyllda.

_________________________________

Boverkets samtliga frågor och svar med anledning av coronakrisen hittar du här.

Byggnads publicerar riktlinjer om skydd mot spridning av Covid-19

Coronaviruset och sjukdomen Covid-19 fortsätter att påverka hela samhället, och byggsektorn är inte förskonad från detta. Den 20 april 2020 publicerade fackföreningen Byggnads ett dokument med titeln Byggnads riktlinjer – Säker arbetsmiljö i coronatider.

Riktlinjerna riktar sig till dem som är skyddsombud/arbetsmiljöombud enligt 6 kap. 2 § arbetsmiljölagen (1977:1160) på byggarbetsplatser. Skyddsombudens uppgift är enligt 6 kap. 4 § samma lag att företräda arbetstagarna i arbetsmiljöfrågor och verka för en tillfredsställande arbetsmiljö, bland annat genom att ”inom sitt skyddsområde vaka över skyddet mot ohälsa och olycksfall”.

Byggnads riktlinjer arbetsmiljöSammanfattningsvis kan man säga att riktlinjerna tar avstamp i entreprenörernas arbetsgivaransvar för att förebygga ohälsa och olycksfall, i första hand avseende det systematiska arbetsmiljöarbetet. Detta systematiska arbete inbegriper löpande analys och hantering av de risker som finns i arbetet. Byggnads menar att arbetsgivarna ska göra en särskild riskbedömning avseende risken för smitta på arbetsplatsen. Som ett led i denna riskbedömning anges ett antal punkter som i huvudsak berör rutiner kring trängsel, hygien och sjukfrånvaro. Om entreprenören ifråga inte gör det som krävs uppmanas skyddsombuden att vidta åtgärder, inklusive att meddela så kallat skyddsstopp enligt 6 kap. 7 § arbetsmiljölagen.

Ett skyddsstopp innebär att om ett skyddsombud anser att visst arbete innebär omedelbar och allvarlig fara för arbetstagares liv eller hälsa och att rättelse inte genast kan uppnås genom att skyddsombudet vänder sig till arbetsgivaren så kan skyddsombudet bestämma att arbetet ska avbrytas i avvaktan på ställningstagande av Arbetsmiljöverket. Enligt lagtexten är skyddsombudet fritt från ersättningsskyldighet för skada som sådant beslut kan medföra. I en entreprenadkontext vidtas åtgärderna i första hand mot byggarbetarnas arbetsgivare, alltså entreprenören eller dennes underentreprenörer. Av uppenbara skäl skulle dock ett sådant beslut direkt påverka entreprenadens framdrift.

Byggnads riktlinjer är i sig själva inte juridiskt bindande men baseras på och ansluter till grundläggande skyldigheter som gällande lagstiftning ålägger alla entreprenörer i deras egenskap som arbetsgivare. Dessutom har skyddsombud en lagstadgad möjlighet att avbryta arbete i väntan på Arbetsmiljöverkets utredning. På detta sätt kan dessa riktlinjer få stort genomslag i praktiken.

Även om riktlinjerna inte direkt riktar sig mot andra aktörer (som till exempel byggherrar) belyser de även att Covid-19 utgör ett arbetsmiljöproblem som behöver hanteras på en byggarbetsplats för att undvika att facket och/eller Arbetsmiljöverket behöver stoppa arbetet. Entreprenörer som utför arbete bör därför beakta dessa riktlinjer i utförandet av sina arbeten samtidigt som byggherrar inom ramen för sitt samordnande ansvar för byggarbetsmiljön bör följa upp att anlitade entreprenörer har ett systematiskt arbetsmiljöarbete som är tillräckligt bra för att undvika sådana icke nödvändiga stopp.

_____________________________________________

Läs mer från dokumentet Byggnads riktlinjer – Säker arbetsmiljö i coronatider här.

Utredning av konkurrensen i byggmaterialindustrin

Konkurrensverket har fått i uppdrag av regeringen att kartlägga och analysera konkurrensen i de branscher inom byggmaterialindustrin som är av strategisk betydelse för bostadsbyggandet (till exempel på grund av deras storlek eller att de producerar nödvändiga varor). Vid behov ska Konkurrensverket även lämna förslag på åtgärder för att förbättra konkurrensen.

Anledningen till uppdraget är att byggkostnaderna har ökat snabbt under de senaste åren, och byggmaterial har stått för nära hälften av denna ökning. Detta kan enligt regeringen indikera att det kan finnas konkurrensproblem inom industrin.

Konkurrens industriInom juridiken anses de regler som syftar till att upprätthålla sund konkurrens på marknader tillhöra rättsområdet konkurrensrätt. Dessa regler innebär i korthet att aktörer på en marknad inte får agera hur som helst. Till exempel innehåller konkurrensrätten regler som förbjuder företag från att ingå avtal sinsemellan i syfte att hindra, snedvrida eller begränsa konkurrensen.

Inom byggbranschen är det kanske mest kända exemplet på en sådan överenskommelse den så kallade asfaltkartellen, där flera företag inom asfaltbranschen gemensamt kom överens om vem som skulle vinna olika upphandlingar och till vilket pris. Parterna kunde alltså pressa upp priserna på asfaltläggningsarbeten genom att säkerställa att ingen lämnade ett bättre anbud.

Konkurrensrätten innehåller även regler som stadgar att bolag som inom en viss marknad har en dominerande ställning (ett tecken på dominerande ställning är en marknadsandel på över 40 procent) inte får missbruka denna ställning för att hindra effektiv konkurrens. Om sådana bolag exempelvis erbjuder lojalitetsrabatter eller använder avtal med exklusivitetsklausuler kan det under vissa förutsättningar anses utgöra missbruk, då kunderna därigenom binds upp till det företaget.

Det kan dock finnas andra förklaringar till att en marknad lider av bristande konkurrens. I sin uppdragsbeskrivning lyfter regeringen bland annat fram att användning av nationella standarder kan försvåra den internationella konkurrensen, om standarderna inte översätts till andra språk. Att priserna för byggmaterial ökat markant de senaste åren behöver alltså inte nödvändigtvis bero på fulspel från aktörerna inom industrin.

Vad Konkurrensverket kommer fram till återstår att se, uppdraget ska redovisas till regeringen senast den 21 december 2021.

Ny dom från Högsta domstolen om hävningsförbehåll och hävningsförklaring

Kilpatrick Townsend har framgångsrikt företrätt en kommun i Högsta domstolen i en tvist rörande avtal om fastighetsförsäljning. I domen, som meddelades den 17 april 2020, prövade Högsta domstolen huruvida ett visst avtalsvillkor – en så kallad köpebrevsklausul – skulle anses utgöra ett hävningsförbehåll eller en återgångsklausul. Dessutom gav domstolen vägledning kring hur en hävningsförklaring ska utformas och framställas samt vem som bär risken för meddelandet.

I målet hade ett avtal om försäljning av fastighet träffats mellan kommunen som säljare och ett bolag som köpare. I avtalet fanns ett villkor om att ett köpebrev skulle upprättas när köpeskillingen var betald (en så kallad köpebrevsklausul). Eftersom bolaget inte betalade köpeskillingen i avtalad tid skickade kommunen en hävningsförklaring i form av ett protokollsutdrag med rekommenderat brev till bolaget. Först skickades hävningsförklaringen till en adress till bolaget som angavs på en nummerupplysningshemsida. Den adressen existerade dock inte. När detta upptäcktes skickades hävningsförklaringen till bolagets adress enligt bolagsregistret. Efter att hävningsmeddelandet hade skickats till rätt adress, men före bolaget hämtade ut den, betalade bolaget köpeskillingen.

Bolaget menade att hävningen inte var gällande eftersom betalning hade skett före bolaget hade fått del av hävningsförklaringen. Bolaget gjorde även gällande att hävningsförklaringen var för otydlig för att anses utgöra en hävningsförklaring. Kommunen menade däremot att köpet i första hand hade återgått automatiskt på grund av bolagets försenade betalning och i andra hand att avtalet hade hävts.

Både tingsrätten och hovrätten bedömde att bolagets försenade betalning innebar att kommunen hade rätt att häva avtalet och att hävning skett. Bolaget överklagade till Högsta domstolen som meddelade prövningstillstånd i frågan om det krävdes en hävningsförklaring och om, i så fall, en tillräckligt tydlig hävningsförklaring hade gjorts i rätt tid.

Hävningsförbehåll fastighetsförsäljning

I domen förklarade Högsta domstolen att en köpebrevsklausul bör ses som ett hävningsförbehåll och inte en återgångsklausul. Det innebär att fastighetsköpet inte återgår automatiskt vid köparens bristande betalning, utan att säljaren måste häva avtalet för att komma ur det.

Avseende utformningen av hävningsförklaringen klargjorde Högsta domstolen att denna normalt ska vara uttrycklig och att det endast är i undantagsfall som en uttrycklig hävningsförklaring inte är nödvändig. Högsta domstolen konstaterade vidare att hävningsförklaringen måste vara så tydlig att motparten förstår att den hävande parten vill att prestationerna ska återgå men att det inte är nödvändigt att ordet hävning används, så länge det framgår att hävning verkligen sker. För det aktuella fallet bedömde domstolen att hävningsförklaringen som kommunen skickade var tillräckligt tydlig. Detta bland annat mot bakgrund av att bolaget var medvetet om att köpeskillingen inte hade betalats i avtalad tid samt att det av hävningsförklaringen framkom både att kommunens uppfattning var att det fanns grund för att häva avtalet på grund av bolagets bristande betalning och att kommunen hade beslutat att häva avtalet.

Högsta domstolen konstaterade vidare att en hävningsförklaring som en säljare av fast egendom lämnar till en köpare, vid köparens dröjsmål med betalningen, skickas på mottagarens risk under förutsättning att den har skickats på ett ändamålsenligt sätt. Med kravet ”ändamålsenligt sätt” avses att ett sådant befordringssätt ska väljas som är försvarligt med hänsyn till den föreliggande situationen. I det aktuella fallet bedömde domstolen att den första hävningsförklaringen som skickades till fel adress inte hade skickats på ett ändamålsenligt sätt, eftersom kommunen inte hade hämtat adressuppgiften från bolagsregistret eller fått adressuppgiften direkt från bolaget. Kommunen ansågs alltså inte ha gjort tillräckligt för att försäkra sig om att hävningsförklaringen skickades till rätt adress. Hävningsförklaringen som kommunen skickade därefter ansåg domstolen däremot ha skickats på ett ändamålsenligt sätt och därmed på mottagarens, det vill säga bolagets, risk. Enligt domstolen skulle hävningsförklaringen som skickades den andra gången därför ha kunnat åberopas även om den inte hade kommit fram. Högsta domstolen konstaterade att bolaget genom den andra hävningsförklaringen ansågs ha blivit underrättat om hävningen dagen efter att den skickades. Vid detta tillfälle hade bolaget inte betalat köpeskillingen. Hävningen hade därmed skett i rätt tid.

I domen beskriver Högsta domstolen pedagogiskt redan befintliga allmänna principer rörande hävning som domstolen i det aktuella målet till stor del bygger sin bedömning på och även till viss del utvecklar. Bland annat låter Högsta domstolen motpartens medvetenhet om sitt avtalsbrott få betydelse för bedömningen om tydlighetskravet för hävningsförklaringen uppfyllts.

Domen öppnar upp för intressanta frågor som troligen kommer att ställas ytterligare på sin spets i framtida mål, såsom huruvida fler konkreta krav kan uppställas för att en hävningsförklaring ska anses vara tillräckligt tydlig och om fler riktlinjer kan lämnas kring när en hävningsförklaring får anses överlämnad på ett ändamålsenligt sätt.

_____________________________________________

Hela Högsta domstolens dom (mål nr T 1305-19) kan du läsa här. Kilpatrick Townsends team bestod av advokaterna Matti Scheffer och Johan Wedsberg.

Entreprenad och konkurs

Motpartens konkurs - entreprenadCoronaviruset (Covid-19) påverkar företag runt om i Sverige och de svenska myndigheterna har genomfört en rad åtgärder för att minska effekterna av coronaviruset. De ekonomiska svårigheterna och följderna därav är ännu svåra att överblicka och det kan inte uteslutas att entreprenadprojekt kan drabbas av konkurser. Kilpatrick Townsend har tidigare publicerat en artikelserie i tre delar om entreprenader och konkurser. Artikelserien behandlar hur de konkursrättsliga regelverket samspelar med reglerna i AB 04 och ABT 06 och hur man som beställare eller entreprenör kan hantera risker i samband med detta.

 

Artiklarna kan läsas här:

Del 1: Entreprenad och konkurs – Vad innebär motpartens konkurs?  

Del 2: Entreprenad och konkurs – Hur garderar man sig mot motpartens konkurs? 

Del 3: Entreprenad och konkurs – Hur hanteras motpartens konkurs? 

Vi på Kilpatrick Townsend kan hjälpa er i diskussioner med motparten om hur en uppkommen situation kan hanteras på bästa sätt.

Tillåtet att bygga telemast på mark som inte får bebyggas

En teleoperatör ansökte om bygglov för att bygga en telemast med tillhörande teknikbod inom ett område som var markerat för handel i en detaljplan och som inte fick bebyggas. Kommunen gav bygglov men en fastighetsägare överklagade beslutet. Frågan nådde upp till högsta instans, Mark- och miljööverdomstolen vid Svea hovrätt, som har funnit att bebyggelsen är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov och allmänt intresse. Bygglovet har därför fastställts.

En kommun kan reglera användning, bebyggelse och byggnadsverk inom ett mark- och vattenområden med detaljplan. Kommunen ska då också bestämma en genomförandetid för detaljplanen, inom vilken tidsrymd detaljplanen ska genomföras.

Utgångspunkten är att den som vill bygga inom ett detaljplanerat område ska ansöka om bygglov. För att ges bygglov krävs som huvudregel att åtgärden i fråga inte strider mot detaljplanen. Denna huvudregel är dock inte utan undantag, och Mark- och miljööverdomstolen fick i det aktuella målet anledning att pröva två av undantagsreglerna, 9 kap. 31 b och c §§ plan- och bygglagen (PBL).  

Mark- och miljööverdomstolens avgörande

Mark- och miljööverdomstolenEnligt 9 kap. 31 b § får bygglov ges för åtgärder som avviker från en detaljplan om avvikelsen är förenlig med detaljplanens syfte samt avvikelsen är liten eller åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ändamålsenligt sätt. Här fann Mark- och miljööverdomstolen att 31 b § inte var tillämplig eftersom det aktuella markområdet enligt gällande detaljplan överhuvudtaget inte fick bebyggas.

Mark- och miljööverdomstolen ansåg däremot att undantaget i 9 kap. 31 c § PBL var tillämpligt. Bestämmelsen anger att om detaljplanens genomförandetid gått ut får bygglov ges för en avvikande åtgärd bland annat om åtgärden är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse.

Den första frågan som Mark- och miljööverdomstolen prövade var om genomförandetiden hade gått ut. Det förhöll sig nämligen så att genomförandetiden inte hade gått ut vid tidpunkten för ansökan om bygglov, men väl när kommunen fattade bygglovsbeslutet. Domstolen kom fram till att denna omständighet inte hindrade att den aktuella bestämmelsen tillämpades.

Därefter övergick domstolen till att bedöma om bygglov skulle ges enligt 31 c §. Domstolen fann att telemasten och teknikboden inte kommer att begränsa den handel som markområdet är markerat för. Åtgärden är därför förenlig med detaljplanens syfte. Vidare syftar åtgärden till att möta behovet av en förbättrad täckning och kapacitet för elektronisk kommunikation i området. Några mindre ingripande åtgärder för att nå samma resultat saknas. Åtgärden ansågs således tillgodose såväl ett angeläget gemensamt behov som ett allmänt intresse.

Detta domstolsavgörande påminner om var gränserna går för vad byggherrar får bygga utanför ramen för en detaljplan och vad grannar i sådant fall får tåla. Genom avgörandet har vi också fått veta vid vilken tidpunkt genomförandetiden måste ha gått ut för att 9 kap. 31 c § PBL ska kunna tillämpas.

Refererat avgörande: Mark- och miljööverdomstolens dom 2020-03-03 i mål nr P 7339-19

FIDIC meddelar riktlinjer i coronakrisen

Den internationella ingenjörsorganisationen FIDIC har nyligen meddelat råd och riktlinjer för hur företag i ingenjörs- och arkitektbranschen bäst kan anpassa sig till coronakrisen. Vägledningen är främst företagsekonomisk och riktar sig till medlemsföretagens ledningar.

 

FIDIC riktlinjer coronakrisFIDIC är upphovsman till de så kallade FIDIC-avtalen, de globalt sett vanligast förekommande standardavtalen för entreprenader. I Sverige har BKK:s Allmänna bestämmelser en klart mer framträdande roll, men det är inte alltför ovanligt att svenska entreprenader med utländska aktörer är utformade efter något av FIDIC-avtalen.

De råd och riktlinjer som FIDIC nu meddelat avser inte bestämmelserna i FIDIC-avtalen och ger därför ingen vägledning i de juridiska frågor som dagligen uppstår i entreprenader angående hinder och tidsförlängning till följd av coronapandemin. Vägledningen tar i stället främst sikte på företagsekonomiska aspekter. Det rör sig om såväl organisatoriska och HR-relaterade riktlinjer som vägledning kring kassaflöde och lönesänkningar för ledning och högre tjänstemän. Här ska man dock komma ihåg att pandemin fått större ekonomiska konsekvenser i utlandet, bland annat på grund av att utländska stater vidtagit strängare åtgärder.

____________________________________

Refererade riktlinjer: https://fidic.org/COVID-19

Uppdatering avseende statligt stöd för hyreskostnader – förordning har nu meddelats

Vi har tidigare skrivit om regeringens krispaket med statligt stöd för hyreskostnader i utsatta branscher [1]. Förordningen, som alltså syftar till att stödja vissa lokalhyresgäster med anledning av utbrottet av det nya coronaviruset, meddelades den 16 april 2020 och träder i kraft den 1 juli 2020.

Av förordningen följer att om en överenskommelse träffas mellan en hyresvärd och en hyresgäst om en rabatt på hyran under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020 svarar staten gentemot hyresvärden för en del av den rabatten. Stödet, som är begränsat till maximalt 25 procent av den tidigare fasta hyran, utgår med 50 procent av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om för perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020. Det framgår vidare att hänsyn ska tas till de stöd som enligt förordningen beviljats andra hyresvärdar som avser samma hyresgäst och att det sammanlagda stödet som gäller för en hyresgäst inte får överstiga 800 000 euro.

krispaket - reducerad hyra - hyresrabattHyresvärdens möjlighet att utnyttja stödet för hyreskostnader beror på den verksamhet som hyresgästen bedriver. Förordningen omfattar alltså endast en viss begränsad skara av branscher. De branscher som omfattas framgår av en förteckning över SNI-koder som har förts in i förordningen (se § 5 i förordningen), där bl.a. verksamheter som bedriver restauranger, detaljhandel, turism och hotell omfattas.

Ytterligare förutsättningar för stödet är att hyresavtalet ska ha tecknats senast den 1 mars 2020 och att överenskommelsen om rabatten mellan samma parter ska ha tecknats senast den 30 juni 2020. Av överenskommelsen ska det vidare framgå att hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats under perioden men att avtalet gäller på i övrigt samma villkor.

Förordningen klarlägger också att handläggningen av stödärenden hanteras av länsstyrelserna, och att vilken länsstyrelse som är aktuell beror på det län inom vilket fastigheten är belägen. Vidare framgår att ansökan om stöd för hyreskostnader ska ha kommit in till behörig länsstyrelse senast den 31 augusti 2020 och ska lämnas på det formulär som fastställs av Boverket. Det är även Boverket som ombesörjer betalningen av stöden och meddelar föreskrifter om verkställigheten.

Har du frågor om förordningen, hur du ska gå tillväga med ansökan eller kring eventuella förhandlingar med din motpart är du välkommen att höra av dig till vårt hyresrättsliga team.

Tillfälliga åtgärder som underlättar för arbetsgivare

Regeringen har föreslagit en rad tillfälliga åtgärder för att mildra de ekonomiska konsekvenserna av Covid-19, däribland åtgärder för arbetsgivare. Nedan följer en genomgång av några av förslagen. Riksdagen har fattat beslut om en majoritet av regeringens förslag.

 

Åtgärder för arbetsgivare - regeringen

Nedsättning av arbetsgivaravgifter

Arbetsgivaravgifter minskas tillfälligt från den 1 mars 2020 till den 30 juni 2020. Arbetsgivare behöver enbart betala ålderspensionsavgiften, vilket innebär en minskning från 31,42 % till 10,21 %. Nedsättningen gäller upp till 30 anställda och på den lön som inte överstiger 25 000 kr, vilket innebär en skattelättnad med upp till 5 300 kr per anställd och månad. Arbetsgivaravgifter betalas som vanligt för ersättningar som överstiger 25 000 kr. Ansökan kan göras till Skatteverket.[1]

Staten tar över arbetsgivares sjuklönekostnader

Staten tar tillfälligt över arbetsgivares kostnader för sjuklöner under april 2020 och maj 2020. Arbetsgivare ska betala ut sjuklön som vanligt och får sedan ersättning från Försäkringskassan via skattekontot. Det första krediteringen kommer att göras efter den 12 maj 2020. Regeringen har föreslagit att staten även ska ta över sjuklönekostnaderna under juni 2020 och juli 2020 samt att staten från och med den 1 augusti 2020 till den 30 september 2020 ska ersätta arbetsgivare för högre sjuklönekostnader.

Avskaffning av karensavdraget

Karensavdraget avskaffas tillfälligt från och med den 11 mars 2020 och framåt. Staten betalar istället ut ersättning från första sjukdagen. Reglerna innebär att arbetsgivare ska fortsätta göra karensavdrag och att arbetstagare i efterhand får ansöka om ersättning från Försäkringskassan. Arbetstagare erhåller ett schablonbelopp om 700 kronor före skatt, vilket från den 1 juni 2020 höjs till 804 kronor före skatt. Regeringen har föreslagit att den tillfälliga åtgärden förlängs till den 30 september 2020.

Upphävt krav på läkarintyg

Kravet på läkarintyg från den åttonde kalenderdagen i sjuklöneperioden upphävs tillfälligt. Arbetstagare kan därmed vara hemma från jobbet på grund av sjukdom i upp till 14 dagar utan läkarintyg. Arbetsgivaren behöver inte ett läkarintyg för att betala sjuklön. Försäkringskassan har därutöver beslutat att arbetstagare, från och med den 27 mars 2020, kan vara sjuka 21 dagar innan läkarintyg behöver lämnas in för att få sjukpenning. Reglerna ska tillämpas retroaktivt från den 13 mars 2020. Regeringen har föreslagit att det upphävda kravet på läkarintyg de första 14 dagarna förlängs till den 30 september 2020.

Regler om korttidsarbete

Tillfälliga regler om korttidsarbete har trätt i kraft. Du kan läsa mer om reglerna om korttidsarbete här – Tillfälliga regler om korttidsarbete.

Statlig lånegaranti

Den statliga lånegarantin innebär att staten garanterar 70 % av nya lån från bankerna. Lånegarantin är främst avsedd för små och medelstora företag men det finns inte någon formell begränsning på företagsstorlek. För att få ta del av lånegarantin ska företaget ha fått ekonomiska svårigheter  på grund av Covid-19, men i övrigt vara livskraftigt. Lånen får inte användas för bonusar eller vinstuttag. Det högsta lånetaket är 75 000 000 kr, men undantag kan göras. Ansökan görs till en bank.

Anstånd med betalning av arbetsgivaravgifter, preliminärskatt på lön och moms

Företag kan få anstånd med att betala arbetsgivaravgifter, preliminärskatt på lön och moms. Anstånd kan ges för tre månaders skatteinbetalningar eller, för företag som redovisar moms helårsvis, för ett beskattningsår. Företag som missköter sin ekonomi, framstår som oseriösa eller har större skatteskulder kommer inte beviljas anstånd. Anstånd kan beviljas upp till ett år från beslutsdatum.

Avseende moms kan anstånd beviljas retroaktivt från och med den 27 december 2019 för företag som redovisar moms helårsvis. Företag som redovisar moms månadsvis eller kvartalsvis kan beviljas anstånd retroaktivt från och med januari 2020. Avseende arbetsgivaravgifter och preliminärskatt på lön kan anstånd beviljas retroaktivt från och med januari 2020. Företag som redan har betalat in arbetsgivaravgifter och preliminärskatt i februari 2020 och mars 2020 för perioder från och med januari 2020 kan därmed få skatten återbetald från Skatteverket.

Hyresrabatt för hyresgäster i utsatta branscher

Regeringen har föreslaget tillfälliga hyresrabatter för hyresgäster i utsatta branscher, såsom hotell och restauranger. Du kan läsa mer om de tillfälliga regler om hyresrabatter här – Regeringen föreslår hyresrabatt för utsatta hyresgäster.

Övriga åtgärder

Företag som är drabbade ekonomiskt kan även lämna in en ny preliminär inkomstdeklaration för 2020 och därmed ändra företagets preliminära skatt. Företag kan då betala in mindre eller ingen preliminärskatt under resten av verksamhetsåret, och även få tillbaka skatt som betalats under verksamhetsåret. Det är även möjligt att få tillbaka skatt under förra verksamhetsåret genom att justera preliminärskatten.

Regeringen har även föreslagit att ett omställningsstöd ska utgå till företag för att företag ska kunna övervinna krisen och ställa om och anpassa sin verksamhet, exempelvis restauranger som börjar med hemleveranser eller tillverkningsföretag som ställer om till produktion av sjukvårdsmaterial. Storleken på stödet kommer att variera mellan 22,5 procent och 75 procent av ett företags fasta kostnader, exkl. lönekostnader, för mars 2020 och april 2020. Stödet kommer att baseras på hur stort omsättningsbortfall företaget haft med en maxersättning på 150 000 000 kronor. För att ta del av stödet ska företaget haft en omsättning på minst 250 000 kronor det senaste räkenskapsåret och ett omsättningstapp på minst 30 procent jämfört med mars 2019 och april 2019. Stödet föreslås träda i kraft den 1 juli 2020 och ansökan ska lämnas till Skatteverket.

___________________________________________________________________________

Denna information är bara avsedd som allmän information och utgör inte juridisk rådgivning.

Vi på Kilpatrick Townsend hjälper er gärna om ni har några frågor avseende ovanstående.

Referenser

[1] https://skatteverket.se/foretagochorganisationer/arbetsgivare/lamnaarbetsgivardeklaration.4.41f1c61d16193087d7fcaeb.html

Coronavirusets konsekvenser för beställare av byggentreprenader

Mot bakgrund av spridningen av coronaviruset (Covid-19) vill vi uppmärksamma hur situationen kan påverka beställare av entreprenader. Vi fokuserar på avtalsrelationer där AB 04 och ABT 06 är tillämplig.

En beställare kan vilja eller bli tvungen att vidta åtgärder på grund av viruset och åtgärderna kan påverka entreprenörens möjlighet att färdigställa arbetena. Det kan till exempel röra sig om ett tillfälligt stopp av arbetena, en avbeställning av en del av entreprenaden eller kanske till och med ett avbrott av hela entreprenaden. Den här artikeln fokuserar på beställarens agerande och de konsekvenser som de kan få på entreprenörens möjlighet att rikta krav mot beställaren.

Beställarens agerande kan ge entreprenören rätt till tidsförlängning

AB 04/ABT 06 räknar i fem punkter (kap. 4 § 3) upp ett antal omständigheter som ger entreprenören rätt till tidsförlängning. Punkten 1 avser omständigheter som beror på beställaren eller något förhållande på beställarens sida. För att entreprenören ska ha rätt till tidsförlängning enligt punkten 1 krävs det att entreprenören kan visa att beställaren i något avseende brustit i vad entreprenören kan anses ha rätt att kräva av beställaren. Förhållandet måste ligga inom beställarens kontroll.

Hinder på beställarens sida kan ge entreprenören rätt till ersättning

Om entreprenören hindras från att färdigställa sina arbeten inom kontraktstiden på grund av omständighet som beror på beställaren eller något förhållande på beställarens sida, har entreprenören rätt till ersättning för kostnader som hindret orsakat (se kap. 4 § 3 punkten 1 och kap. 5 § 4). Om beställaren kan visa att denne inte skäligen kunnat räkna med hindret och inte heller skäligen kunnat undvika eller övervinna följderna av det, ska kostnaderna delas lika mellan beställaren och entreprenören. Övriga hindersgrunder i AB 04/ABT 06 ger bara rätt till tidsförlängning.

Beställaren kan tvingas tåla prisändringar

Beställare - entreprenadprojektEn situation som kan uppkomma är att tillgången till ett visst material blir begränsat till följd av att exempelvis produktionsstopp i länder drabbade av Covid-19, vilket kan påverka priset på det aktuella materialet. Entreprenören kan då, även i de fall parterna avtalat om fast pris för entreprenaden, ha rätt till prisändring (kap. 6 § 3 AB 04/ABT 06). Kostnadsändringen ska antingen vara orsakad av krig eller annat krisförhållande med liknande effekt och ska avse förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, eller onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden. Möjligheten till prisändring är dock mycket begränsad.

Parternas rätt att häva avtalet

Av AB 04/ABT 06 följer att såväl  beställaren som entreprenören kan ha rätt att häva avtalet om entreprenaden, på grund av omständighet som uppkommit utan parternas vållande, måste avbrytas under så lång tid att förutsättningarna för kontraktets fullgörande väsentligt rubbas (se kap. 8 § 1 p. 11 och kap. 8 § 2 p. 9).

Det är en objektiv bedömning som görs om hävningsgrunden är tillämplig. Beställaren ska då gottskrivas för betalda dellikvider. Entreprenören ska gottskrivas för dels värdet av utförd del av entreprenaden, dels kostnader för material och varor som anskaffats eller beställts men inte byggts in samt för underentreprenader (se kap. 8 § 5). Ingen av parterna har rätt till skadestånd (se kap. 8 § 6 och 7).

Underrättelseskyldighet

Både beställare och entreprenörer har en skyldighet enligt AB 04/ABT 06 att underrätta motparten om att entreprenaden kan försenas eller tidplanen rubbas (se kap. 4 § 4). Som part är man även skyldig att utan dröjsmål underrätta motparten om omständigheter av betydelse för entreprenaden ändras eller tillkommer. Underlåter part detta ska denne ersätta den skada som uppkommer (se kap. 2 § 9 AB 04 och kap. 2 § 10 ABT 06).

Detta är en översiktlig genomgång av regelverket i AB 04 och ABT 06. Enskilda avtal innehåller ofta avsteg från standardavtalen och detta måste alltid kontrolleras. Vi på Kilpatrick Townsend kan hjälpa er i diskussioner med motparten om hur en uppkommen situation kan hanteras på bästa sätt.

Regeringen agerar på EU-kommissionens tillfälliga ram för statligt stöd med anledning av covid-19

Många företag befinner sig i dag i ett svårt ekonomiskt läge till följd av Covid-19. Till följd av detta antog EU-kommissionen (Kommissionen) den 19 mars 2020 en tillfällig ram som möjliggör statligt stöd till företag med akut likviditetsbrist. Avsikten har främst varit att möjliggöra statligt stöd till små och medelstora företag.

Redan den 13 mars 2020 antog Kommissionen en Samordnad ekonomisk reaktion på Covid-19-utbrottet. Genom detta fastslogs att medlemsstaterna kan vidta åtgärder som exempelvis att lämna subventioner till korttidsarbete, att företag kan beviljas uppskov gällande betalning av skatter samt att bevilja företag ersättning för skada som uppstår till följd av Covid-19. Det sistnämnda kan vara till särskild hjälp för branscher som drabbats hårt, som bl.a. transport, hotell och restaurang samt  detaljhandel.

Tillfällig ram för statlig stöd

EU-kommissionen - likviditetsbrist - Covid-19Den 19 mars 2020 vidtog Kommissionen ytterligare åtgärder för att försöka stävja det svåra ekonomiska läget för företag. Den tillfälliga ramen för statligt stöd som vidtogs utgör ett komplement till meddelandet från den 13 mars med syftet att medlemsstaterna ska kunna utnyttja hela flexibiliteten som finns inbyggd inom reglerna om statligt stöd för att på så vis kunna säkerställa tillräcklig likviditet hos samtliga slags företag.

Innebörden av den tillfälliga ramen är att medlemsstaterna kan vidta fem olika slags stödåtgärder; (I) direkt stöd, selektiva skatteförmåner och förskott, (II) offentliga garantier för lån som företag tagit i banker, (III) subventionerade offentliga lån till företag, (IV) garantier till banker som överför statligt stöd till den reala ekonomin och (V) kortfristig exportkreditförsäkring.

Regeringens åtgärder

Sveriges regering har efter spridningen av Covid-19 i Sverige vidtagit ett flertal åtgärder, såväl för att minska risken för spridning, som för att i möjligaste mån försöka mildra det svåra ekonomiska läget. De åtgärder som regeringen har infört efter Kommissionens antagande av den tillfälliga ramen för statligt stöd är följande:

Den 25 mars 2020 presenterade regeringen ytterligare ett krispaket för små och medelstora företag, och förslagen väntas inom kort läggas fram i en extra ändringsbudget. Krispaketet innehåller förslag till åtgärder i form av bl.a. statlig lånegaranti, vars innebörd är att staten garanterar 70 % när företag behöver ta nya lån från bankerna p.g.a. det ekonomiska läge som Covid-19 orsakat. Härutöver ges även ett förslag till tillfällig nedsättning av arbetsgivaravgifter under en begränsad period mellan mars till juni 2020. Förslaget är dock villkorat till att gälla för upp till 30 anställda och en månadslön om maximalt 25000 kronor, och förslaget ger arbetsgivaren en lättnad om upp till 5300 kronor per månad och anställd.

Regeringen har även lagt fram förslaget att till viss del sänka fasta hyreskostnader för aktörer inom exempelvis hotell- och restaurangbranschen, sällanköpshandel och andra verksamheter, som anses vara särskilt utsatta branscher. En hyresvärd som sänkt hyran ska, enligt förslaget, därefter kunna ansöka om stöd för del av nedsättningen.

Även ett förslag om skattelättnader för småföretagare har lagts fram. Förslaget innebär att enskilda näringsidkare och fysiska personer som är delägare i svenska handelsbolag kan sätta av hela vinsten för 2019, dock maximalt 1 miljon kronor, till en periodiseringsfond. Resultatet är att för en stor mängd näringsidkare blir den skattepliktiga vinsten noll kronor för år 2019. Härutöver har ytterligare ett förslag gällande anstånd med skatteinbetalning lagts fram, innebärande att även moms som redovisas årsvis från och med den 27 december 2019 till och med den 17 januari 2021 omfattas, vilket alltså kompletterar tidigare förslag om anstånd, som inte omfattade moms som redovisas årsvis.

Avslutande kommentar

De åtgärder som vidtagits av såväl Kommissionen som av regeringen är självfallet ingen garanti för att små och medelstora företag tar sig ur krisen till följd av Covid-19. Dock ger det förhoppningsvis så många företag som möjligt en chans att finnas kvar på marknaden såväl under som efter utbrottet av Covid-19.

Vi väntar nu med stort intresse på regeringens ytterligare åtgärder med särskilt fokus på företag inom de branscher som har drabbats hårt, som bl.a. transport, hotell och restaurang samt  detaljhandel.

Coronaviruset (Covid-19) och dess inverkan på offentlig upphandling

Coronavirusets utbrott och spridning i Sverige, och övriga världen, har lett till att oro och ovisshet börjat råda gällande hur samhället kommer att påverkas av Covid-19. Denna artikel syftar till att ge information och klarhet i hur offentlig upphandling påverkas av det rådande läget och vilka möjligheter upphandlande myndigheter och leverantörer har för att göra det bästa av situationen och upprätthålla samhällsviktiga funktioner.

I denna artikel behandlar vi dels möjligheten att genomföra direktupphandling till följd av synnerlig brådska, dels möjligheten att göra ändringar i avtal. Båda dessa möjligheter kan vara viktiga att känna till för en fortsatt fungerande verksamhet.

Direktupphandling till följd av synnerlig brådska

En upphandlande myndighet kan, under vissa förutsättningar, direktupphandla till följd av synnerlig brådska. För att direktupphandling ska vara tillåten krävs enligt 6 kap. 15 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (”LOU”) att det förelegat synnerlig brådska som inte kan tillskrivas upphandlande myndighet och som myndigheten inte hade kunnat förutse, som resulterat i att det inte varit möjligt att hålla tidsfristerna enligt något annat förfarande samt att anskaffningen har varit absolut nödvändig.

Covid-19 offentlig upphandlingDen första frågan den upphandlande myndigheten bör ställa sig är således om behovet som uppstått kan tillgodoses med de tidsfrister som gäller för övriga förfaranden. När det gäller huruvida synnerlig brådska kan tillskrivas myndigheten får utgångspunkten anses vara att situationen som uppstår till följd av Covid-19 inte bör kunna tillskrivas myndigheten. I ett senare skede av virusets spridning kan det dock tänkas påverka bedömningen av huruvida synnerlig brådska kan anses ha uppstått till följd av exempelvis bristande planering hos den upphandlande myndigheten. Synnerlig brådska bör även kunna tillskrivas myndigheten om den uppstår p.g.a. åtgärder som myndigheten vidtar, snarare än som en direkt följd av Covid-19.

Synnerlig brådska som direkt följd av Covid-19 bör inte heller anses förutsebart, åtminstone inte i det inledande skedet av virusets spridning. En myndighet bör antagligen inte kunnat förutse att en leverantör inte kan leverera enligt avtal p.g.a. bristande tillgång till varor. Däremot bör myndigheten kunnat förutse synnerlig brådska som uppstår till följd av åtgärder som myndigheten själv vidtar.

Huruvida anskaffningen härutöver kan anses absolut nödvändig måste avgöras från fall till fall, vilket naturligtvis gäller även för ovanstående. Som exempel på anskaffningar som i praxis har bedömts vara absolut nödvändiga kan nämnas allmänna och särskilda kollektivtrafiktjänster (Kammarrätten i Faluns domar i mål nr 821-14 och 861-14), anskaffning för att tillgodose behov av livsmedel till bl.a. skolor (Kammarrätten i Göteborgs dom i mål nr 1446—1452-12) samt telefonitjänster för att upprätthålla samhällsviktiga funktioner (HFD 2019 ref. 65).

Praxis tyder på att anskaffningen ska syfta till att tillgodose samhällsbehov snarare än ett behov hos myndigheten. Det bör noteras att det är den upphandlande myndigheten som ska visa att förutsättningarna för direktupphandling är uppfyllda.

Ändringar i kontrakt och ramavtal

Det finns ingen specifik bestämmelse i LOU som ger en upphandlande myndighet en möjlighet att ändra i befintliga kontrakt eller ramavtal till följd av det nu rådande läget med anledning av coronaviruset. I stället får en upphandlande myndighet förlita sig på de generella bestämmelserna om ändringar i kontrakt och ramavtal som återfinns i 17 kap. 8-14 §§ LOU. Bestämmelser av särskilt intresse är 17 kap. 9 och 12 §§ LOU.

Ändringar av mindre värde
Av 17 kap. 9 § LOU framgår att en upphandlande myndighet har möjlighet att göra ändringar av mindre värde i ett ramavtal eller ett kontrakt. Förutsättningarna för att göra en sådan ändring är att avtalets övergripande karaktär inte ändras samt att ökningen, eller minskningen, av kontraktets eller ramavtalets värde understiger aktuellt tröskelvärde. Dessutom måste ändringens värde understiga 10 % av kontraktets eller ramavtalets värde vid upphandling av varor eller tjänster. Vid upphandling av byggentreprenad måste ändringens värde understiga 15 % av kontraktets värde.

Det finns således visst utrymme att göra ändringar av mindre värde i befintliga kontrakt och ramavtal så länge den övergripande karaktären inte ändras och hänsyn tas till beloppsbegränsningarna.

Ändringar till följd av oförutsebara omständigheter
Enligt 17 kap. 12 § LOU har den upphandlande myndigheten möjlighet att göra ändringar i kontrakt eller ramavtal till följd av oförutsebara omständigheter. Behovet måste ha uppstått till följd av omständigheter som den upphandlande myndigheten varken förutsåg eller borde ha förutsett vid beslutet för tilldelningen. Ändringen får dock inte medföra att kontraktets eller ramavtalets övergripande karaktär ändras eller att värdet av kontraktet eller ramavtalet ökar med mer än 50 %.

Begreppet oförutsebara omständigheter tar sikte på yttre omständigheter som inte kunnat förutses trots att den upphandlande myndigheten har visat skälig omsorg vid upphandlingen.

Den aktuella situationen med Covid-19 är enligt vår mening en sådan yttre omständighet som en upphandlande myndighet som utgångspunkt inte kunnat förutse vid tilldelning av kontrakt eller ramavtal. Om behovet av ändring har uppstått till följd av viruset kan det alltså finnas goda möjligheter att göra ändringar i befintligt kontrakt eller ramavtal. Naturligtvis behöver det även beaktas hur avtalet i fråga är utformat.

Avslutande kommentarer

Av det ovan beskrivna finns det således en del möjligheter för en upphandlande myndighet att agera med anledning av behov som har uppstått till följd av Covid-19. Myndigheten har möjlighet att anpassa upphandlingar och befintliga kontrakt och ramavtal för att kunna fortsätta tillgodose sitt eget och det allmännas behov. En bedömning måste dock göras i varje enskilt fall.

Regeringen föreslår hyresrabatt för utsatta hyresgäster

I sitt senaste krispaket har regeringen avsatt 5 miljarder kronor för att subventionera tillfälliga rabatter för hyreskostnader i utsatta branscher. Enligt förslaget ska subventionen som mest uppgå till 25 procent av den fasta hyran och avse perioden 1/4 – 30/6 2020.

Spridningen av det nya coronaviruset har fått oerhörda konsekvenser på samhället och ekonomin. Trots att svenska staten ännu inte vidtagit lika restriktiva handelsförbud som andra stater gjort, har pandemin slagit hårt mot bland annat restaurangbranschen, besöksnäringen och detaljhandeln, med avsevärda försäljningsminskningar som resultat. Det har gjort att dessa företag har fått eller kommer få svårt att betala full hyra för sina lokaler.

De senaste veckorna har många fastighetsägare och hyresgäster fört diskussioner kring hur situationen ska hanteras. I flera fall har parterna kunnat träffa tillfälliga uppgörelser av diverse slag, till exempel nedsatt hyra, avskaffande av minimihyra till förmån för en ren omsättningshyra, hyresbetalning i efterhand och ändrade öppettider. Branschorganisationer har också uttalat sig om situationen och lämnat riktlinjer för hur den kan hanteras.

reducerad hyra - hyresrabatt

Regeringens föreslagna krispaket innehåller ett antal åtgärder avsedda att mildra konsekvenserna för dessa särskilt utsatta branscher. Bland åtgärderna finns ett förslag om att hyresvärdar som går med på tillfälliga hyresnedsättningar ska få hälften av nedsättningen ersatt av staten, dock maximalt 25 procent av den ursprungliga fasta hyran. Detta statsstöd är tänkt att avse perioden 1 april till 30 juni 2020. Enligt förslaget ska hyresvärden ansöka om kompensation hos länsstyrelsen i efterhand.

Förutom att stötta de hyresvärdar och hyresgäster som redan träffat överenskommelser, kan förslaget tänkas underlätta diskussionerna för de som inte ännu kommit överens eller börjat förhandla. Förslaget är dock fortfarande just ett förslag och det finns vissa viktiga detaljer som är okända i dagsläget. Det framgår exempelvis inte exakt vilka företag som omfattas av regleringen, det vill säga om regleringen endast avser företag inom vissa branscher eller enbart små- och medelstora företag samt hur gränsdragningen kommer att göras. Likaså är det oklart vilken form överenskommelsen mellan hyresvärden och hyresgästen ska ha eller när i tiden överenskommelsen får träffas för att berättiga till statsstöd. Vidare är det inte känt hur ansöknings- och beslutsförfarandet hos länsstyrelserna är tänkt att se ut.

Vi följer utvecklingen av detta åtgärdsförslag nära, liksom övriga hyresrättsliga frågor i anledning av coronapandemin.

Har du frågor om förslaget eller kring eventuella förhandlingar med din motpart är du välkommen att höra av dig till vårt hyresrättsliga team.

Trafikuppdraget reducerades – då hade trafikföretaget rätt till skadestånd

Göta hovrätt meddelade den 25 februari 2020 dom i mål nr T 1106-19 avseende upphandlingsskadestånd. Målet rörde tidtabellslagd linjetrafik med buss som upphandlats av Länstrafiken i Kronoberg (”Länstrafiken”), där käranden, trafikföretaget, väckt skadeståndstalan på grund av Länstrafikens åtgärder som enligt trafikföretagets uppfattning inneburit en reducering av trafikuppdragets omfattning.

Transportuppdrag - reducering - upphandlingTrafikuppdraget regleras i ett offentligt upphandlat avtal som sträcker sig mellan 2013 och 2023, där trafikföretaget tilldelats uppdraget att trafikera trafikpaketen 1A, 1B och 2. Vid tidtabellsbytet i december 2015 beslutade Länstrafiken att minska trafikföretagets trafikuppdrag i trafikpaket 1A med två bussar. Hovrätten fann att Länstrafikens åtgärd utgjorde ett skadeståndsgrundande avtalsbrott. Domen innebär att Länstrafiken ska ersätta trafikföretaget med cirka 11,1 miljoner kronor.

Länstrafiken meddelade trafikföretaget under 2014 att Länstrafiken avsåg att reducera trafikföretagets trafikuppdrag avseende trafikpaket 1A med två fordon och i stället utöka trafikuppdraget med ett annat trafikpaket med samma antal fordon. Nämnda förslag på förflyttning skulle emellertid enligt trafikföretaget innebära bl.a. en väsentlig ändring av ersättningen och det godtogs därför inte. Länstrafiken beslutade därefter senare ensidigt, av ekonomiska skäl, att reducera trafikföretagets trafikuppdrag med två bussar i trafikpaket 1A. Länstrafiken kom även att överlåta trafiken i trafikpaketet till ett nytt företag då trafikbehovet trots förändringen kvarstod. Samtidigt utökades trafikföretagets uppdrag i andra trafikpaket. Länstrafiken ansåg att agerandet rymdes inom avtalets bestämmelser om ändring av trafikvolymen. Trafikföretaget ansåg istället att förändringen utgjorde ett väsentligt avtalsbrott och ansökte om stämning vid Växjö tingsrätt under 2015.

Hovrättens bedömning

Hovrätten, som kom till samma slut som tingsrätten, konstaterade inledningsvis att avtalet gav Länstrafiken rätt att ändra trafikvolymen och att det i avtalet inte angavs några villkor som begränsade denna rätt. Det konstaterades emellertid att avtalet inte innehöll någon definition av begreppet ”trafikvolym”. Genom tolkning fastställde hovrätten att begreppet utgör ett mängdbegrepp genom vilket Länstrafiken under avtalstiden ges rätt att ändra den mängd trafik som Länstrafiken avser att låta trafikera inom ett eller flera områden som omfattas av avtalet. Exempel härpå utgör enligt hovrätten ändring av antalet linjer, antalet turer och mängden vagnkilometer, och därmed antalet bussar som ska trafikera ett visst delområde.

Hovrätten ansåg emellertid att Länstrafikens ageranden gick utöver vad som utgjorde en tillåten ändring av trafikvolymen i avtalets mening. Omfattningen av trafiken hade inte förändrats. Trafiken avseende trafikpaket 1A hade dessutom kommit att genomföras av ett annat trafikföretag. Hovrätten fann följaktligen, sedan trafikföretaget vägrat utföra samma uppdrag till andra prisvillkor, att Länstrafiken kunde anses ha sagt upp trafikpaket 1A och överlåtit det till ett annat trafikföretag. Det innebar enligt hovrätten ett sådant avtalsbrott som grundar rätt till skadestånd.

Länstrafiken invände i målet att trafikföretaget brustit i sin skyldighet att begränsa sin skada, att trafikföretaget redan blivit kompenserat och härtill att det aldrig uppstått någon skada (benämnt ”de facto skadebegränsning”). Invändningarna bottnade i den utökning som trafikföretaget fått i ett annat trafikpaket. Hovrätten bedömde emellertid att utökningen skett i enlighet med vad som varit förutsett i avtalet och att det inte är visat att utökningen hade ett samband med uppsägningen av bussarna i trafikpaket 1A. Avseende de facto skadebegränsningen fann hovrätten att det inte fanns tillräckligt stöd i utredningen för att låta detta påverka bestämmandet av skadeståndsskyldigheten. Inte heller ansågs trafikföretaget ha brustit i sin skyldighet att begränsa skadan.

Hovrätten gjorde inte någon annan bedömning av skadans storlek än den som tingsrätten gjort och fann att trafikföretaget ansågs ha fullgjort sin bevisbörda avseende skadans storlek om 8 461 000 kr.

Kommentar

Vi välkomnar domstolarnas resonemang och delar bedömningen att den ensidiga förändringen var att betrakta som en partiell hävning av avtalet och att detta inte hade stöd i avtalet. Förhållandet att trafikvolymen justerats uppåt avseende andra trafikpaket inom ramen för trafikavtalet som helhet kan inte sägas kompensera för den ensidiga förändring som vidtogs av Länstrafiken under förevarande förhållanden. Hovrättens dom illustrerar enligt vår uppfattning att det är av stor vikt att parterna redan vid avtalets ingående har samsyn kring hur avtalets bestämmelser om förändringar i trafikvolym är avsedda att tillämpas. Det ställer stora krav på att bestämmelserna är överskådliga och ges en tydlig utformning. Då det vanligen är beställaren som tillhandahåller avtalsförslaget är det av stor vikt att anbudsgivare som upplever oklarheter redan under anbudsfasen nyttjar sin möjlighet att ställa frågor för att skapa tydlighet i hur bestämmelserna är avsedda att tillämpas. Här ser vi också gärna att beställare tar tillfället i akt och lämnar svar med materiellt innehåll då frågorna ställs av en anledning.

Ökad förutsebarhet avseende förändringar i den tänkta trafiken kan åstadkommas genom att förutsebara förändringar exemplifieras i avtalet. Dessa möjligheter bör vara så balanserade som möjligt då en allt för frikostig möjlighet att reducera ett trafikuppdrag kan ha en prispåverkande effekt.

Vikten av ett tydligt avtal avseende trafikvolymen gör sig även gällande i tider där det inträffar mer oförutsebara händelser som påverkar den avtalade trafiken. I nuvarande situation med viruset covid-19, finns det en stor risk för att trafikproduktionen avstannar i en betydande utsträckning. Även om situationen får anses vara extraordinär, är det av stor vikt att det överenskommits vilka förändringar som kan göras i trafikpaket och trafikvolym i övrigt i sådana sammanhang.

I förevarande mål är det vidare av stor vikt att lägga märke till att det lämnats ett s.k. kombinationsanbud. Det är då av särskilt stor vikt att parterna är införstådda med anbudets innebörd och systematik. Ett kombinationsanbud väljs i regel av beställaren för att det totalt sett är mest ekonomiskt fördelaktigt – samtidigt som det från trafikföretagets perspektiv är upprättat med kommersiella och strategiska överväganden.

Det ligger därmed i kombinationsanbudets natur att priserna på olika delar av uppdraget kan komma att variera inom ramen för anbudet. Det kan göra att kombinationsanbud som innehåller rabatterade priser kan vara mycket känsliga för betydande förändringar i trafiken. Prutandet av priser i ett sådant anbud kan många gånger väsentligen rubba förutsättningarna i detsamma – vilket även var fallet i förevarande mål.

Förändringar av endast ett eller ett fåtal trafikpaketet av rent ekonomiska överväganden hos beställaren är således svåra där beställaren har antagit ett kombinationsanbud. Detta i synnerhet i situationer där trafikbehovet alltjämt kvarstår. Förbehåll om förändringar, och hur de ska tillämpas, måste vara tydligt angivna i avtalet.

Målet har överklagats till Högsta domstolen den 23 mars 2020. Först kommer domstolen att ta ställning till frågan om prövningstillstånd.

Coronavirusets påverkan på byggentreprenader

De konsekvenser som coronaviruset (Covid-19) har på världen just nu har inte undgått någon. Även byggentreprenader kan påverkas och parter i branschen gör klokt i att se över sina verksamheter och projekt.

Covid-19 har bland annat lett till ökade sjukskrivningar, personal i karantän, förseningar av materielleveranser och myndighetsbeslut av ett slag som vi inte är vana vid. Vi har fått många frågor om vad som gäller om en entreprenad försenas på grund av viruset. I detta nyhetsbrev kommer vi därför att fokusera på reglerna om hinder och tidsförlängning som aktualiseras i AB 04 och ABT 06.

Hinder och tidsförlängning

Covid-19 entreprenadAB 04/ABT 06 räknar i fem punkter upp ett antal omständigheter som utgör hinder som ger en entreprenör rätt till tidsförlängning (kap. 4 § 3). Punkten 1 avser omständigheter som beror på beställaren eller något förhållande på beställarens sida. Punkterna 2–4 omfattar omständigheter utanför entreprenörens kontroll, det som brukar kallas för force majeure. Punkten 2 avser myndighetsbeslut som medför allmän brist på hjälpmedel, material eller vara eller begränsning av arbetskraft. Det ska vara ett myndighetsbeslut som har konsekvenser som är allmänna och påverkar alla, inte bara en enskild entreprenör eller leverantör. Punkten 3 avser bland annat epidemi och punkten 4 avser ovanliga väder- och vattenförhållanden. Punkten 5 är en generalklausul som omfattar omständigheter som entreprenören inte orsakat, inte bort räkna med och vars inverkan entreprenören inte rimligen kunnat undanröja.

En entreprenör som begär tidsförlängning med anledning av Covid-19 kan tänkas åberopa en eller flera av dessa hindergrunder. Vilken punkt som är aktuell beror på vilken omständighet som hindrat entreprenören i det specifika fallet. En tänkbar situation är att entreprenörens anställda blir sjuka i omfattande utsträckning, eller att en myndighet fattar ett allmänt beslut som påverkar tillgången till ett visst material.

För att entreprenören ska ha rätt till tidsförlängning krävs det dels att hindret rör sig om en omständighet som utgör ett hinder enligt någon av hindergrunderna (till exempel en epidemi), dels att omständigheten inverkar på entreprenörens förutsättningar att färdigställa kontraktsarbetena inom kontraktstiden. Det krävs alltså att hindret har en faktisk påverkan. Att en epidemi som Covid-19 eller annan omständighet som räknas upp i kap. 4 § 3 AB 04/ABT 06 föreligger ger alltså inte automatiskt rätt till tidsförlängning.

Det är generellt entreprenören som har bevisbördan för såväl förekomsten av hinder som behovet av tidsförlängning. Det är därför inte möjligt att ge ett allmänt svar på om coronavirusets konsekvenser på entreprenader ger rätt till tidsförlängning eller inte, eftersom det är påverkan på den enskilda entreprenaden som avgör.

Utan att gå in på detaljerna vill vi också påminna om att hävningsbestämmelserna skulle kunna bli aktuella om det är så att entreprenaden utan parternas vållande måste avbrytas under så lång tid att förutsättningarna för kontraktets fullgörande väsentligt rubbas (kap. 8 § 1 punkten 11 och § 2 punkten 9).

Underrättelse och samråd

Det är viktigt att komma ihåg att såväl entreprenören som beställaren enligt AB 04/ABT 06 har en skyldighet att underrätta motparten om att entreprenaden kan försenas eller tidplanen rubbas (kap. 4 § 4). Denna underrättelse ska lämnas utan dröjsmål. Part som inte gör det kan förlora rätten att åberopa förhållandet och därmed förlora rätten till tidsförlängning. Det krävs inte enligt AB 04/ABT 06 att underrättelsen är skriftlig men parternas avtal innehåller ofta ett sådant skriftlighetskrav.

Underrättelsen ska innehålla en beskrivning av det förhållande som parten menar medför ett hinder och hur det påverkar tiden. Om det inte går att precisera förhållandena när underrättelsen upprättas bör det tydliggöras så snart det går. Allmänt hållna underrättelser bör alltså undvikas, eller i vart fall preciseras senare.

Vi föreslår att en entreprenör, som tänker underrätta beställaren om ett hinder, beskriver åtminstone tre punkter i hinderanmälan. I den mån det inte låter sig göras direkt, bör entreprenören komplettera anmälan så snart som möjligt. En beställare som mottar en hinderanmälan bör å sin sida granska om alla dessa punkter finns med i hinderanmälan.

  • Vilka arbeten som hindras
  • Vilken personal som berörs
  • Hur de hindrade arbetena påverkar övriga delar av entreprenaden

Efter hinderanmälan ska parterna försöka komma överens om den ändring av kontraktstiden som förhållandena föranleder (kap. 4 § 5 AB 04/ABT 06).

Detta är en översiktlig genomgång av regelverket i AB 04 och ABT 06. Enskilda avtal innehåller ofta avsteg från standardavtalen och detta måste alltid kontrolleras. Vi på Kilpatrick Townsend kan hjälpa er med att upprätta och granska en hinderanmälan. Vi kan också hjälpa er i diskussioner med motparten om hur en uppkommen situation kan hanteras på bästa sätt.

Begränsad utdelning i uppmärksammad företagsrekonstruktion

I våras beslutades att ett större svenskt byggföretag skulle genomgå företagsrekonstruktion. Nu har rekonstruktionen genomförts och en uppgörelse nåtts med bolagets borgenärer. Uppgörelsen når dock inte upp till lagens minimikrav på 25 procent av fordringarnas belopp. Trots detta och trots att vissa borgenärer motsatt sig uppgörelsen har tingsrätten funnit särskilda skäl att fastställa uppgörelsen.

När ett bolag har betalningssvårigheter är det vanligt att konkurs kommer på tal. I de fall där bolaget bedöms ha potential att bli lönsamt på sikt kan däremot företagsrekonstruktion vara ett alternativ. Syftet med rekonstruktionen är nämligen att ge bolaget en kortare respit för att genomgå rekonstruktion och hitta lönsamheten. Under denna period är bolaget som huvudregel skonat dels från att dess borgenärer häver avtal på grund av bolagets betalningssvårigheter, dels från att borgenärerna vänder sig till Kronofogden för att få betalt.

Klimatdeklaration byggnader - Plan- och bygglagenFöretagsrekonstruktionen är tänkt att mynna ut i en uppgörelse – ett ackord – där borgenärerna går med på att deras fordringar sätts ned till viss procent. Detta kan ofta vara fördelaktigt för borgenärerna eftersom de då inte riskerar att stå tomhänta vid en konkurs, som ofta är följden av en misslyckad företagsrekonstruktion.

Ackordet fastställs av domstolen och ska innebära att borgenärerna får betalt med minst 25 procent av fordringen, om inte samtliga borgenärer godtar en lägre ackordsprocent eller särskilda skäl finns för en lägre procent. Domstolens ackordsbeslut är bindande även för de borgenärer som inte godtar ackordsförslaget eller annars inte deltar i domstolsförfarandet.

I detta fall hade rekonstruktören erbjudit ett ackord som innebar att borgenärerna fick cirka 15 procent av sina fordringar betalda. Ackordsförslaget godtogs inte av samtliga borgenärer, men tingsrätten fastställde ändå denna lägre ackordsprocent. Tingsrätten uttalade att ju fler borgenärer som ställer sig bakom förslaget desto mindre anledning finns att ifrågasätta en lägre ackordsprocent. Här hade en stor andel, 85 procent, av borgenärerna godtagit ackordsprocenten. Vidare beaktade tingsrätten att bolaget inte hade möjlighet att självt betala ackordsbeloppet utan var beroende av finansiering från en investerare, som dessutom villkorade investeringen med att ackordet fastställdes. Enligt tingsrätten hade bolaget genom omstruktureringen en lönsam verksamhet, men lönsamheten hängde på att finansieringen blev av. Det var därför mer gynnsamt för samtliga borgenärer att ackordsförslaget fastställdes jämfört med att bolaget försattes i konkurs. Sammantaget fanns därför särskilda skäl att fastställa den lägre ackordsprocenten.

Tingsrättens beslut har överklagats av en borgenär men hovrätten har inte gett prövningstillstånd. Det innebär att tingsrättens beslut står sig.

Det här avgörandet påminner om att ekonomiska svårigheter inte alltid behöver leda till konkurs. I vissa fall kan det i stället finnas möjlighet att komma till rätta med svårigheterna genom en företagsrekonstruktion, vilket långsiktigt kan vara till fördel för både bolaget och dess borgenärer. Man ska dock alltid komma ihåg att en rekonstruktion lika mycket som en konkurs ofta medför komplexa och delikata juridiska överväganden (se till exempel vår artikelserie ”Entreprenad och konkurs”, 11/2019 till 01/2020). Oavsett vilken sida man står på vid rekonstruktionen kan det därför löna sig med juridisk rådgivning.

Förslag till ny lag om klimatdeklaration för byggnader

När vi i höstas rapporterade om verktyg för att ställa olika miljökrav i byggbranschen berördes bland annat Boverkets rapport Klimatdeklaration av byggnader. Delar av det som berördes i den myndighetsrapporten har nu utretts vidare av Regeringskansliet, vilket har resulterat i en promemoria med samma namn där det lämnas förslag till ny lag om klimatdeklaration för byggnader. Promemorian innehåller också ett förslag till ändring av plan- och bygglagen.

Skälen bakom att klimatdeklaration för byggnader föreslås är att det har kunnat konstateras att bygg- och fastighetssektorns klimatpåverkan är stor och att en stor del av klimatpåverkan sker under en byggnads så kallade byggskede. Det skedet omfattar produktion av de byggprodukter och andra resurser som används inklusive transport, förädling och tillverkning samt byggprodukternas transport till byggplatsen och färdigställandet av byggnaden.

Klimatdeklaration ByggnaderDen föreslagna nya lagstiftningen syftar till att minska klimatpåverkan från byggskedet genom att synliggöra den påverkan som sker, och innebär att en byggherre som uppför en ny byggnad ansvarar för att upprätta och lämna in en klimatdeklaration till Boverket. Vissa typer av byggnader är dock undantagna från kravet på klimatdeklaration, exempelvis tillfälliga byggnader som är avsedda att användas i högst två år, byggnader som inte kräver bygglov enligt plan- och bygglagen, industrianläggningar och verkstäder, ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring samt byggnader som inte har större bruttoarea än 50 kvadratmeter. Byggherren ska visa att en klimatdeklaration har lämnats in, eller att något av de nu nämnda undantagen är tillämpligt, innan slutbesked kan meddelas av byggnadsnämnden.

Boverket föreslås bli tillsynsmyndighet och om Boverket i sin tillsyn beräknar ett värde av klimatpåverkan som väsentligt avviker från det värde som byggherren har deklarerat ska myndigheten ge byggherren tillfälle att inkomma med en förklaring till avvikelsen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2022.

Även om det som nu har redogjorts för inte är ett skarpt lagförslag ännu så är det tydligt att frågan om klimatdeklaration för byggnader fortsätter att vara angelägen för såväl myndigheter som regering.

Referenser

https://www.regeringen.se/490dc6/contentassets/3e13a513131b447f8b1e41eddcbbf6b5/klimatdeklaration-for-byggnader-ds-20204.pdf

Tillfälliga regler om korttidsarbete

Vad är korttidsarbete?

Korttidsarbete är arbete där arbetstiden är kortare än den ordinarie arbetstiden, där partiell arbetsbefrielse införs med stöd av ett centralt kollektivavtal under en begränsad period. Lönen är därför något lägre än den ordinarie lönen.

Det statliga stödet enligt de tillfälliga reglerna innebär att arbetsgivarens lönekostnader kan minska med hälften samtidigt som arbetstagaren får ut över 90 procent av lönen. Den tillfälliga höjningen av statens andel av kostnaden innebär att systemet blir mer förmånligt för både arbetstagare och arbetsgivare. Det statliga stödet kan erhållas av arbetsgivare utan kollektivavtal, under vissa förutsättningar.

Villkor för korttidsarbete

stockholm-4874814_1920 (2)Det finns tre fasta nivåer för arbetstidsminskning: 20, 40 eller 60 procent som innebär minskade kostnader med 19, 36 respektive 53 procent för arbetsgivaren i de tre olika fallen. Det är endast vid arbetstidsminskning inom dessa nivåer som stöd för korttidsarbetet gäller.

Regeringen har dessutom presenterat ett förslag om att arbetsgivare ska kunna minska sina arbetstagares arbetstider med 80 % från den 1 maj 2020 till den 31 juli 2020. Arbetstagare ska få behålla nästan 90 % av lönen medan kostnaderna för arbetsgivare minskar med över 70 %. Förslaget omfattar såväl de som redan sökt stödet som de som avser att söka stödet. Närmare information om förslaget saknas i dagsläget. Riksdagen ska fatta beslut om det nya förslaget i maj.

Arbetsgivaren ska visa på svårigheter att klara de ekonomiska utmaningar som kommer i kölvattnet av Covid-19. Svårigheterna ska vara orsakade av ett förhållande utom arbetsgivarens kontroll och specifikt drabba arbetsgivarens verksamhet. Tillväxtverkets uppfattning är att företag som beslutar om vinstutdelning sannolikt inte kan anses ha sådana svårigheter som krävs för att stöd ska beviljas.

För att beviljas ersättning måste arbetsgivaren ha använt sig av andra tillgängliga åtgärder för att minska arbetskraftskostnader, såsom uppsägning av ej verksamhetskritisk personal som inte är tillsvidareanställd (i de fall detta är möjligt).

Arbetsgivare som vid tidpunkten för ansökan är föremål för företagsrekonstruktion eller är på obestånd kan inte få stödet. Arbetsgivare bör vara redo att tillhandahålla uppdaterade balansräkningar som visar att arbetsgivaren inte befinner sig i s.k. kontrollbalansräkningsplikt (d.v.s. något förenklat att arbetsgivaren inte har förbrukat mer än hälften av det bundna aktiekapitalet).

Alla arbetsgivare, med undantag för vissa offentliga aktörer, kan få stöd vid korttidsarbete om kraven för stödet är uppfyllda.

Kontroller kommer att genomföras för att förebygga missbruk av företag som fått stöd för korttidsarbete.

Period, ansökan och storlek på ersättning

  • Ansökan sker via Tillväxtverket. [1] Perioden som stödet kan omfatta är dock från den 16 mars och sex månader framåt med möjlighet att ansöka om tre ytterligare månader.
  • Stödet utbetalas först efter att Tillväxtverket har godkänt ansökan. Ansökningarna kommer att handläggas skyndsamt.
  • Ersättningen kommer att täcka löner upp till 44 000 kronor i månaden. Arbetsgivaren ansvarar för eventuell överskjutande del.

Fördelning av kostnader

Nivå Minskad arbetstid Minskad lön Arbetsgivare Stat Minskad kostnad för arbetsgivare
1 20% 4 % 1 % 15 % – 19 %
2 40% 6 % 4 % 30 % – 36 %
3 60% 7,5 % 7.5 % 45 % – 53 %


Förhållandet mellan arbetsgivare och arbetstagare

För att arbetsgivare ska kunna använda sig av korttidsarbete krävs stöd för korttidsarbete i centrala och/eller lokala kollektivavtal. I avsaknad av kollektivavtal krävs ett skriftligt avtal med minst 70 procent av arbetstagarna hos arbetsgivaren, med stöd för korttidsarbete. Alla arbetstagare som deltar i korttidsarbetet ska delta i samma omfattning. Deltagande arbetstagare måste ha varit anställda tre månader före Tillväxtverkets godkännande.  Kilpatrick Townsend kan hjälpa till med avtal för arbetsgivare som saknar kollektivavtal, d.v.s. det avtal som ska godkännas av minst 70 procent av de anställda. Vi kan även bistå vid s.k. MBL-förhandlingar med arbetstagarnas fackliga organisationer, inför arbetsgivares beslut att införa korttidsarbete.

Referenser:

[1]https://tillvaxtverket.se/om-tillvaxtverket/samlad-information-om-covid-19/korttidsarbete/ansok-om-korttidsarbete.html

https://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2020/04/uppvaxling-krisatgard-for-jobb-och-foretag/ 

https://www.regeringen.se/artiklar/2020/03/om-forslaget-korttidspermittering/

______________

Denna information är bara avsedd som allmän information och utgör inte juridisk rådgivning.

Vi på Kilpatrick Townsend hjälper er gärna om ni har några frågor avseende ovanstående.

Kan upphandlande myndigheter begränsa hur stor volym som får läggas ut på underleverantörer?

EU-domstolen meddelade den 27 november 2019 ännu ett förhandsavgörande på temat underleverantörer (mål C-402/18 Tedeschi Srl m.fl. mot C.M. Service Srl och Università degli Studi di Roma La Sapienza). Förhandsavgörandet rör möjligheten för den upphandlande myndigheten att begränsa leverantörers användning av underleverantörer.

Tvisten vid den nationella domstolen gällde en upphandling av städtjänster för Sapienzauniversitet i Rom. Klaganden gjorde gällande att tilldelningsbeslutet var oförenligt med italiensk upphandlingsrätt då de tilldelade leverantörerna avsåg lägga ut mer än 30 procent av kontraktets totala värde på underleverantörer. Det gjordes också gällande att myndigheten hade agerat i strid med lagstiftningen då ersättningen till underleverantörerna var mer än 20 procent lägre än anbudets enhetspris. Italiensk domstol, som fann det tveksamt hur den italienska lagstiftningen förhöll sig till EU:s upphandlingsdirektiv, vände sig till EU-domstolen med sammanfattningsvis följande tolkningsfrågor:

 

1. Utgör EU-rätten hinder för en nationell lagstiftning enligt vilken den andel av kontraktet som anbudsgivaren tillåts lägga ut på underleverantör är begränsad till 30 procent?

2. Ska EU-rätten tolkas så, att den utgör hinder för en sådan nationell lagstiftning som begränsar möjligheten att sänka priserna på de tjänster som läggs ut på underleverantör med mer än 20 procent i förhållande till de priser som följer av anbudsförfarandet?

 

Underleverantörer offentlig upphandling

I förhandsavgörandet slår EU-domstolen fast att EU-rätten utgör hinder för medlemsstaterna att generellt begränsa hur stor del av ett kontrakt som underleverantörer får fullgöra. Vidare tillåter EU-rätten inte att medlemsstaterna bestämmer över leverantörens prissättning i förhållande till underleverantörer utifrån priser offererade vis-à-vis myndigheten.

EU-domstolen befäster ännu en gång att utgångspunkten är att leverantörssidan ska vara fri att anlita underleverantörer för att fullgöra upphandlade kontrakt. Detta ligger väl i linje med det bakomliggande syftet att öppna upp tilldelningen av upphandlingskontrakt för bred konkurrens och främja små och medelstora företags deltagande i upphandlingar.

Det ska framhållas att det i svensk rätt saknas motsvarande lagregler som var föremål för prövning av EU-domstolen i aktuellt mål. EU-domstolens uttalanden får dock också betydelse för kravställningar i upphandlingsdokument. Det innebär att upphandlande myndigheter inte kan uppställa krav motsvarande den italienska lagstiftningen vid genomförandet av upphandlingar. Upphandlande myndigheter som önskar kontroll i nedstigande led, t.ex. av sociala hänsyn, måste således använda andra mindre ingripande alternativ.

Det är emellertid alltjämt fritt fram för upphandlande myndigheter att begära in uppgifter om hur stor del av kontraktet som ska utföras av underleverantörer samt att genomföra kontroll av underleverantörerna. Upphandlande myndigheter får dock inte gå så långt som att uppställa fasta gränser för vilken volym som får läggas ut, eller blanda sig i leverantörens marginaler i förhållande till underleverantörer.

Enligt viss tidigare praxis kan det under vissa särskilda omständigheter vara möjligt att begränsa möjligheten för en underleverantörer att genomföra de huvudsakliga delarna av ett kontrakt som är kritiska för leveransen. Aktuellt förhandsavgörande från EU-domstolen kan inte sägas ha påverkat denna tidigare praxis.

Det ska framhållas att EU-domstolens tolkning i förevarande mål avser den italienska lagstiftningens förhållande till det äldre LOU-direktivet (direktiv 2004/18/EG). Vi menar emellertid att slutsatserna har bäring avseende motsvarande bestämmelse i artikel 71 i det nya LOU-direktivet (direktiv 2014/24/EU).

Antalet anbud minskar inom offentlig upphandling

I början av februari 2020 publicerade Konkurrensverket forskningsrapporten ”Competition and Litigation in Swedish Public Procurement”. Rapporten är skriven av forskarna Janne Tukiainen och Kirsi-Maria Halonen och behandlar bland annat varför antalet anbudsgivare inom offentlig upphandling är så få samt vad som krävs för att komma till rätta med denna utmaning.

Antalet anbudsgivare har minskat

Under de senaste åren har antalet anbudsgivare per upphandling minskat i Sverige och år 2018 var det i genomsnitt 4,3 anbudsgivare per upphandling efter en liten uppgång jämfört med år 2017. Att antalet anbudsgivare har minskat inom offentlig upphandling är oroande av flera anledningar, bland annat minskar själva syftet för det offentliga att konkurrensutsätta sina anskaffningar över huvud taget. Ett minskat antal anbud leder även till minskade möjligheter för upphandlande organisationer att anskaffa varor och tjänster av hög kvalitet och till konkurrenskraftiga priser.

För att få insikt i varför olika aktörer väljer att inte lämna anbud i offentliga upphandlingar genomfördes intervjuer inom ramen för forskningsprojektet. Från dessa intervjuer framkom flera olika anledningar till varför potentiella leverantörer valt att inte lämna anbud. En av de anledningar som uppgavs var att upphandlingarna inte är anpassade efter marknaden. De krav som ställs i upphandlingarna är till exempel alldeles för höga, svåra att uppfylla eller helt irrelevanta för att leverera det som efterfrågas. En annan anledning var att det är väldigt resurskrävande att lämna anbud. Det tar mycket tid och arbete i anspråk samtidigt som upphandlingsregelverket är krångligt. Dessutom använder alla upphandlande organisationer olika formulär och system, vilket skapar ytterligare merarbete för anbudsgivarna.

Vad behövs för att vända trenden?

anbudsgivareRapporten lyfter fram ett antal punkter som anses vara särskilt viktiga i det fortsatta arbetet med att locka fler anbudsgivare till de offentliga upphandlingarna. Två av dessa punkter är följande:

Bättre data och statistik skapar underlag att förstå hur den offentliga upphandlingen i Sverige fungerar och ger förutsättningar att finna goda exempel på väl genomförda upphandlingar. Dessa goda exempel kan sedan lyftas upp och spridas till andra upphandlande organisationer. Förhoppningsvis kommer den nya lagen (2019:668) om upphandlingsstatistik leda till att mer och bättre data och statistik blir tillgänglig. Lagen träder ikraft den 1 juli 2020 och innebär att Upphandlingsmyndigheten, som är utsedd till statistikmyndighet, ska samla in och tillhandahålla statistik för den offentliga upphandlingen i Sverige.

Vidare behöver de upphandlande organisationerna tillskansa sig mer och bättre kunskap om de offentliga upphandlingarna. Enligt författarna är kunskap om marknaden, förståelse för sektorsspecifika karaktärsdrag och en tidig kommunikation med marknadsaktörer viktiga faktorer för att fler aktörer ska vilja, och kunna, lämna anbud. Genom bättre data och statistik ges även upphandlande organisationer mer och bättre kunskap på området, vilket skapar förutsättningar för ett mer strategiskt arbetssätt.

Genom fler anbudsgivare skapas bättre förutsättningar för upphandlande myndigheter att få god kvalitet till ett bra pris, vilket naturligtvis är eftersträvansvärt ur ett samhällsperspektiv.

__________________________________________________________________

Referens: http://www.konkurrensverket.se/nyheter/forskningsrapport-om-varfor-antalet-anbudsgivare-ar-sa-fa-i-offentlig-upphandling/

Proposition angående utvecklad översiktsplanering

Regeringen överlämnade den 5 december 2019 proposition 2019/20:52 En utvecklad översiktsplanering till riksdagen. Propositionen berör som namnet antyder de kommunala översiktsplaneringarna – där kommunerna uttrycker hur man vill att kommunens utveckling ska se ut; exempelvis var det kan och bör byggas, var det behövs nya vägar och cykelbanor samt vilka områden som bör sparas för rekreation. Syftet med propositionen är att säkerställa en bättre kontinuitet i översiktsplaneringarna och se till så att de i högre utsträckning än i dag underlättar för efterföljande planering och prövning, exempelvis vid detaljplanläggning samt vid prövning av bygglov och förhandsbesked.

Proposition översiktsplanering En viktig förändring som föreslås är att kommunerna i början av varje mandatperiod ska anta en planeringsstrategi. I planeringsstrategin ska kommunfullmäktige bedöma om den översiktsplan som finns är aktuell samt ta ställning till kommunens fortsatta arbete med översiktsplaneringen. Redan idag krävs att kommunerna minst en gång under varje mandatperiod bedömer om översiktsplanen är aktuell men den föreslagna förändringen innebär att framtagandet av en planeringsstrategi inom 24 månader efter ordinarie val ska vara en direkt förutsättning för att översiktsplanen ska anses vara aktuell. Förändringen förväntas fungera som incitament för kommunerna att anta en planeringsstrategi då en aktuell översiktsplan i sin tur påverkar förutsättningarna för andra beslut. Viktigast i det sammanhanget är att en inaktuell översiktsplan medför att kommunerna inte kommer att kunna tillämpa det enklare standardförfarandet vid detaljplanearbetet utan istället måste handlägga detaljplaner enligt det utökade planförfarandet, något som betyder att en bredare allmänhet behöver involveras.

Vidare föreslås i propositionen också ändrade bestämmelser om översiktsplanens innehåll där ett tydligare krav på innehållet syftar till att underlätta dialogen mellan stat och kommun om hur bebyggelsen ska utvecklas. Samtidigt föreslås att några av de nuvarande kraven på innehåll tas bort för att det ska bli enklare att ta fram en översiktsplan och att hålla den aktuell. Avslutningsvis föreslås också förändringar som på sikt förväntas leda till ett möjliggörande av en digital standard för utformning av översiktsplaner, regionplaner och områdesbestämmelser.

Vi på Kilpatrick Townsend gör bedömningen att vad som föreslagits i propositionen är positivt då det förhoppningsvis leder till att aktörer vid planering av byggprojekt kommer att kunna ha en större tilltro till de kommunala översiktsplanernas aktualitet.

Om lagändringarna godkänns av riksdagen planeras de träda i kraft den 1 april 2020.

Förenklade byggregler kan vara på gång

Kommittén för modernare byggregler har haft i uppdrag att se över och modernisera Boverkets byggregler samt delar av plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen (PBF). Den 19 december 2019 lämnade kommittén över sitt slutbetänkande till regeringen.

 

Slutbetänkandet omfattar ett paket av föreslagna åtgärder som syftar till att regelverken ska bli enklare, mer förutsägbara och samtidigt mer flexibla. Betänkandet innehåller fem huvudförslag : 

Kilpatrick Townsend Entreprenadrätt

  • att reglerna om bostäders lämplighet ändras,
  • att ombyggnationsbegreppet tas bort från PBL och att de åtgärder som tidigare klassificerats som ombyggnationer istället ses som ändringar av en byggnad,
  • att en ny myndighet kallad Byggkravsnämnden bildas,
  • att reglerna om kontroll av byggandet i 10 kap. PBL förtydligas och förenklas, samt
  • att Boverkets byggregler reformeras.

Vi går genom de fem förslagen nedan. Därefter behandlar vi kort ett projekt som drivs av Boverket på initiativ av regeringen, som även det syftar till att förenkla byggreglerna.

Reformering av reglerna om bostäders lämplighet

Enligt 8 kap. 1 och 4 §§ PBL ska byggnader utformas så att de är lämpliga för sitt ändamål och ha vissa tekniska egenskaper. Utformningskraven och de tekniska egenskapskraven preciseras i PBF och Boverkets byggregler, i dessa regelverk anges till exempel vilka utrymmen i en bostad som ska vara avskilda och vilka utrymmen som ska ha fönster.

Av slutbetänkandet framgår att kommittén anser att det finns ett stort behov av att reformera kraven på bostäders lämplighet vid nybyggnation.

För närvarande ställer Boverkets byggregler upp olika lämplighetskrav beroende på om bostaden i fråga antingen är högst 35 kvadratmeter, mellan 36 och 55 kvadratmeter eller större än 55 kvadratmeter. En av de större ändringar som föreslås i betänkandet är att de särskilda kraven för bostäder över 55 kvadratmeter tas bort, då kommittén menar att gränsen för bostäder större än 55 kvadratmeter inte är ändamålsenlig och marknaden i högre grad kan antas möta efterfrågan av ytterligare kvaliteter hos större bostäder.

Ombyggnationsbegreppet och de tillhörande följdkraven avskaffas

Av 8 kap. 2 och 5 §§ PBL följer att vid ombyggnationer ska utformningskraven och de tekniska egenskapskraven i PBL uppfyllas för hela byggnaden (och inte bara den ombyggda delen), så länge det inte är orimligt. Detta kallas följdkrav. Reglerna innebär att ombyggnationer ofta medför att hela byggnaden måste uppfylla de krav som ställs i lagen på bland annat energihushållning, värmeisolering och bullerskydd.

Kommittén skriver i slutbetänkandet att de stränga följdkraven har medfört att många ombyggnationer hindrats, vilket lett till ett sämre nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Därutöver har kommittén funnit att det vid tillämpningen av PBL är svårt att skilja begreppet ”ombyggnad” från begreppen ”ändring”, ”underhåll” och ”tillbyggnad”. På grund av det ovanstående föreslås att ombyggnads­begreppet utgår ur PBL. De åtgärder som i dag klassificeras som en ombyggnad av en byggnad kommer om förslaget genomförs istället att ses som en ändring av byggnaden. För ändringar är utgångspunkten att utformningskraven och de tekniska egenskapskraven endast ska uppfyllas där åtgärderna vidtas, och inte för hela byggnaden.

Inrättande av Byggkravsnämnden

I betänkandet föreslås vidare att en ny myndighet, kallad Byggkravsnämnden, ska bildas. Byggherrar ska kunna ansöka hos nämnden om ett förhandsavgörande huruvida det kan antas att en nybyggnad kommer uppfylla utformningskraven och de tekniska egenskapskraven.

Ett positivt förhandsavgörande ska vara bindande för kommunens byggnadsnämnd vid bygglovsprövningen och vid bedömningen om startbesked kan ges.

Syftet är att nämndens förhandsavgöranden ska utgöra vägledande praxis, vilket ska leda till en mer förutsägbar och enhetlig tillämpning av regelverken.

Tydligare och enklare regler om kontroll av byggandet

Slutbetänkandet innehåller dessutom ett antal förslag för hur kontrollen av byggandet ska förtydligas och förenklas.

För det första föreslås att systemet med certifierade sakkunniga i 10 kap. 8 § PBL avskaffas, och att samtliga kontroller i stället görs inom ramen för byggherrens egenkontroll. Kommittén föreslår för det andra att även systemet med kontrollansvariga i 10 kap. 9–13 §§ PBL utgår, så det inte längre krävs att byggherrar anlitar kontrollansvariga.

För det tredje vill kommittén att det förtydligas i PBL vad som ska gås igenom vid ett arbetsplatsbesök, samt att det utfärdas mer detaljerade myndighetsföreskrifter om vad som ska anges i en kontrollplan och hur en kontrollplan ska utformas.

Reformering av Boverkets byggregler

Slutligen menar kommittén att den nuvarande utformningen av Boverkets byggregler, med allmänt hållna föreskrifter som kompletteras av icke bindande allmänna råd som hänvisar till standarder, har lett till ett oklart rättsläge. Det föreslås därför i betänkandet att Boverket ges i uppdrag att reformera dess byggregler genom att bland annat i största möjliga mån ta bort de allmänna råden och hänvisningarna till standarder.

Slutbetänkandets framtid

Kommittén för modernare byggreglers slutbetänkande kommer troligtvis att gå på remiss härnäst. Förfarandet efter remissrundan skiljer sig åt beroende på vad det är för typ av regler som föreslås ändras, ändringar av lagar involverar fler steg än ändringar av myndighetsföreskrifter. Även vilka aktörer som är involverade i ändringsprocessen skiljer sig mellan de olika regeltyperna – förenklat kräver ändring av PBL riksdagsbeslut, ändring av PBF regeringsbeslut och ändring av Boverkets byggregler beslut av Boverket. Det är därför i nuläget svårt att sia om de olika ändringsförslagen kommer att genomföras, och i så fall när så kan tänkas ske.

En översyn av Boverkets regler har redan inletts

Regeringen har förekommit kommittén gällande det sistnämnda förslaget om en reformering av Boverkets byggregler, då regeringen tidigare under 2019 uppdrog åt Boverket att göra en översyn av dessa regler. Ambitionen med översynen är att byggreglerna i framtiden ska innehålla mycket färre detaljerade krav, inga allmänna råd och inte heller några hänvisningar till standarder.

Översynen kommer att inledas med att Boverket skapar en modell för hur bygg- och konstruktionsregler ska tas fram. När regelmodellen är klar ska den användas för översynen av övriga avsnitt i regelverket. Boverkets regeringsuppdrag ska redovisas senast den 20 december 2020.

Arbetsmiljöbrott kan nu ge upp till 500 miljoner kronor i böter

När ett brott begås i utövningen av näringsverksamheten kan företaget bli skyldigt att betala en företagsbot. Boten utdöms av domstol på begäran av åklagaren. Reglerna om företagsbot är aktuella för företag i alla branscher men kan vara av särskilt intresse för byggbranschen eftersom bland annat arbetsmiljölagstiftningen ställer särskilda krav på företag verksamma där.

Maxbeloppet för boten har tidigare varit 10 miljoner kronor men genom en lagändring  som trädde ikraft den 1 januari 2020 har maxbeloppet för boten höjts till 500 miljoner kronor.

Arbetsmiljöbrott - Företagsböter - EntreprenadLagändringen har motiverats bland annat av att det tidigare maxbeloppet vid en internationell jämförelse bedömdes vara för lågt för att fungera som en tillräckligt effektiv och kännbar sanktion för stora multinationella företag.

I och med lagändringen införs även en bedömning i två steg för att företagsboten ska komma att stå i proportion till brottet och det dömda bolagets ekonomiska ställning. I ett första steg ska nu domstolen fastställa ett sanktionsvärde på mellan 5 000 kronor och 10 miljoner kronor. Bedömningen utgår från den samlade brottslighetens allvar, dess förhållande till näringsverksamheten, risken för fara för liv, hälsa eller miljö samt om företaget tidigare har ålagts att betala företagsbot. Om sanktionsvärdet bestäms till lägre än 500 000 kronor ska företagsboten bestämmas till ett belopp som motsvarar sanktionsvärdet.

Om däremot sanktionsvärdet uppgår till minst 500 000 kronor ska domstolen, i ett andra steg, bestämma företagsboten för ”större företag” till det högre belopp som är befogat med hänsyn till företagets finansiella ställning genom åläggande av förhöjd företagsbot. Denna förhöjda företagsbot bestäms genom att sanktionsvärdet multipliceras, dock högst med faktor 50. Definitionen av ”större företag” följer av årsredovisningslagen, nämligen antingen börsnoterade företag eller företag där minst två av följande förutsättningar är uppfyllda för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren: medeltalet anställda har uppgått till mer än 50, redovisad balansomslutning har uppgått till mer än 40 miljoner kronor och redovisad nettoomsättning har uppgått till mer än 80 miljoner kronor. Multipliceringsfaktorn ska som utgångspunkt bestämmas utifrån företagets eget kapital. Den finansiella ställningen ska dock inte beaktas när företagsbotens storlek bestäms för staten, kommuner och landsting.

Företag inom byggbranschen uppfyller i regel definitionen av ”större företag”, ofta med råge. Det innebär att dessa företag löper en större risk att ådömas en förhöjd företagsbot vid brott, vare sig det är fråga om arbetsmiljöbrott eller annan brottslighet. Det ska dock påpekas att multipliceringsfaktorn blir tillämplig först vid särskilt klandervärd brottslighet och alltså inte vid mindre förseelser. Vidare blir detta nya system tillämpligt först på brottslighet som begåtts efter den 1 januari 2020. Hur som helst innebär lagändringen ytterligare en anledning för företag att ha noga uppsyn över att arbetsmiljölagstiftningen följs inom den egna verksamheten.

Entreprenad och konkurs – Hur garderar man sig mot motpartens konkurs?

Artikelserie del 2 av 3

En motparts konkurs medför i regel stora problem i ett entreprenadprojekt och försätter ofta den kvarvarande parten i en svår situation. Detta är den andra artikeln i vår artikelserie om hur det konkursrättsliga regelverket samspelar med reglerna i AB 04 och ABT 06.

I vår förra artikel gick vi igenom det konkursrättsliga regelverket ur ett entreprenadperspektiv. Denna artikel fokuserar istället på vilka konkreta åtgärder som en beställare eller entreprenör kan vidta innan motpartens konkurs är ett faktum. Sammanfattat kan man säga att det gäller att vidta förebyggande åtgärder redan vid förhandlandet av själva entreprenadkontraktet och använda sig av möjligheterna att begära säkerhet enligt AB 04 och ABT 06. Under projektets gång är det viktigaste båda parter kan göra att hålla ett vaksamt öga på förhållandet mellan entreprenörens produktionstakt och betalningarna enligt betalplan.

Entreprenad och konkurs

Känn till din motpart

Denna första punkt kan verka självklar, men det är ofta som man inte tänker på detta. Man måste ställa sig frågan: vilket bolag är det jag skriver kontrakt med? Vilket exakt organisationsnummer har detta bolag? Ibland kan en beställare eller entreprenör agera under ett visst varumärke, men ingå avtal genom något dotterbolag. Som vi beskrev i vår förra artikel kan ingen aktör normalt framställa krav mot något annat bolag än det bolag som man ingick avtalet med.

Sedan måste man ha i åtanke att ekonomiska problem kan komma plötsligt ur en utomståendes perspektiv. Sådana syns ofta inte i en årsredovisning. För att ha den bästa möjligheten att få reda på detta bör en professionell aktör göra sitt bästa för att känna den svenska bygg- och anläggningssektorn i största allmänhet och hur den tilltänkte motparten passar in i denna. Vilka personer står bakom bolaget? Vilka andra stora projekt har denna aktör parallellt med ditt tänkta projekt? Hur tror du att denne prioriterar de olika projekten om det skulle uppstå problem?

I slutändan kommer man dock aldrig ifrån risken för att motparten går i konkurs. Plötsliga och oförutsedda situationer kan försätta även det mest välskötta bolaget i ekonomiska problem som det inte går att återhämta sig från. I sådana svårförutsägbara situationer kommer inte information att vara nog, men att vara välinformerad kan göra att man har en bättre överblick över projektets riskprofil samtidigt som det kan hjälpa en att göra det bästa av varje given situation.

Förstå din kreditrisk

Som vi har varit inne på i vår förra artikel är ett entreprenadkontrakt som de allra flesta andra kontrakt en utväxling av prestationer mellan parterna: entreprenören ska prestera ett visst arbete medan beställaren ska betala. Problemet är att det alltid finns en viss tidsmässig förskjutning mellan utväxlingen av parternas prestation. Av flera skäl kan inte parterna utväxla sina prestationer vid samma tidpunkt. Entreprenören kan inte bygga ett hus över en natt men måste samtidigt tillföras tillräckliga medel under entreprenadtiden för att inte dennes finansieringskostnader ska bli för stora (vilket ju i slutändan skulle påverka beställarens slutliga entreprenadkostnad). Detta är anledningen till att de flesta entreprenader betalas enligt en betalplan (se nästa avsnitt).

Beställarens kreditrisk uppstår när entreprenören genom betalningar har tillförts ett större värde än vad denne har tillfört byggherrens projekt i form av färdigställandegrad. Entreprenörens kreditrisk uppstår å andra sidan när man har utfört arbete som man först får betalt för efter en viss period. En beställares mål är i regel att inte ligga ute med pengar innan entreprenören har byggt klart de delar för vilka betalning erläggs. Entreprenörens mål är istället att få så mycket pengar så tidigt som möjligt i byggprocessen för att inte behöva finansiera projektet innan beställaren betalar.

Det finns dock alltid en kvarvarande risk som är oberoende av denna tidsförskjutning, det vill säga en som kvarstår även där betalningar och utförda arbeten är i fullständig balans. Denna risk beror på att det i de allra flesta fall kommer att vara dyrare för beställaren att ta in en ny entreprenör än att låta den befintlige entreprenören färdigställa entreprenaden. Inte minst är detta föranlett av att den nye entreprenören behöver etablera sig på arbetsplatsen och bedöma entreprenadens färdigställandegrad för att orientera sig om hur man bäst färdigställer den utifrån förutsättningarna på plats. För entreprenörens del har denne i regel bokat upp sina resurser för det aktuella projektet och räknat med en viss vinst på projektet. Om entreprenaden avbryts i förtid kommer entreprenören dels gå miste om denna vinst och dels riskera kostnader för tiden innan man kan hitta ett nytt projekt att sysselsätta frigjorda resurser med.

För beställarens del beaktas denna risk i regel genom innehållande av medel enligt AB 04/ABT 06 kap. 6 § 12 (se mer om detta i nästa stycke), men i den mån dessa pengar inte räcker så kvarstår risken.

Förstå ersättningsmodellens betydelse

Ersättningsmodellen för det enskilda entreprenadkontraktet är en central aspekt av projektet och förhandlas ofta i ett tidigt skede. Vad man ska uppmärksamma är att detta är ett tillfälle att strukturera avtalet för att minska eventuella följdskador vid en eventuell konkurs hos motparten. Detta görs genom att se till att beställarens betalningar så långt det är praktiskt möjligt vid varje givet tillfälle står i rimlig proportion till av entreprenören utförda arbeten.

Vid avtal på löpande räkning är det vanliga att man i kontraktshandlingarna föreskriver löpande betalning efter utfört arbete, vanligen månadsvis i efterskott. När man avtalat om fast pris gäller istället enligt AB 04/ABT 06 kap. 6 § 12 att betalning om inte annat avtalats ska erläggas för utfört arbete med en innehållanderätt för beställaren uppgående till 10 procent av värdet på det utförda arbetet upp till en gräns om 5 procent av den totala kontraktssumman.

I praktiken brukar parterna avtala om en betalningsplan. En sådan brukar ofta dela upp kontraktssumman på olika distinkta delar av entreprenaden, till exempel stomme, elektricitet, VVS och så vidare. Därefter faktureras beställaren för ”lyft” baserade på hur arbetena är planerade att fortskrida. Detta ska i teorin innebära att när beställaren betalat 50 procent av summan för stommen (minus ett avdrag om 10 procent) så ska entreprenören också ha hunnit utföra ungefär halva stommen. Eftersom det alltid finns ett viss mått av uppskattning kring detta innebär det att parterna inom vissa gränser kan göra en sådan plan mer eller mindre ”framtung”. Det ligger även i beställarens intresse att avtala om att betalningsplanen ska vara ”prestationsbunden”, det vill säga att rätten till betalning villkoras av att arbetet som betalningen avser faktiskt utförts.

Ur beställarens perspektiv är det viktigt att se till att man enbart betalar för arbete som har utförts samtidigt som entreprenören kan ha behov av vissa större betalningar ganska tidigt i entreprenaden. Båda parter kan agera för att tillgodose sina intressen dels genom att granska betalningsplanen innan den slås fast för att kontrollera hur den förhåller sig till en tänkt produktionstakt och dels genom att se till att löpande kontrollera hur mycket av entreprenadarbetena som faktiskt utförs.

Kräv säkerhet

En uppenbar åtgärd som man kan vidta är att kräva om att motparten ska ställa säkerhet enligt AB 04/ABT 06 kap. 6 § 21. Enligt denna paragraf är utgångspunkten att om parterna har avtalat om att säkerhet ska lämnas utan att närmare definiera omfattningen av denna så ska säkerheten gälla för ett belopp om 10 procent av kontraktssumman under entreprenadtiden och 5 procent av denna under en tvåårsperiod efter entreprenadens godkännande. Vanliga metoder är moderbolagsborgen, bankgaranti eller försäkringslösningar.

Moderbolagsborgen innebär egentligen i princip enbart att en parts ägarbolag åtar sig att ansvara för dennes fullgörande av kontraktet som om ägarbolaget självt hade ingått avtalet. Detta innebär att man kan vända sig direkt till exempelvis koncernmoderbolaget för ett fullgörande av entreprenadarbeten eller betalning. En moderbolagsborgen är bra när man till exempel har att göra med ett mindre bolag i en mycket större koncern då borgen hindrar koncernledningar från att försätta ett dotterbolag i konkurs för att komma ur ett problematiskt projekt. Däremot är moderbolagsborgen ofta inte tillräcklig för att skydda mot större ekonomiska problem eftersom dessa ibland kan drabba hela koncerner. Bankgarantier är kostsamma och är ofta förenade med särskilda villkor från bankens sida. Detsamma gäller försäkringslösningar.

Vad man bör göra är att i ett tidigt stadium av projektet gå igenom vilka säkerheter som motparten ska ställa och vilka säkerheter som denne faktiskt tillhandahållit. Man bör i detta skede också bekanta sig med villkoren för dessa säkerheter för att se om det finns begränsningar i dessa som kan minska värdet av säkerheten i praktiken.

Nästa artikel

I vårt nästa nyhetsbrev kommer vi att avsluta temat konkurser med en sista artikel om hur man kan agera när motpartens konkurs väl har ägt rum.

Organisationers möjligheter att överklaga detaljplanebeslut

Bakgrund

Mark- och miljööverdomstolen har i en nyligen meddelad dom i mål nr P 12291-18 avgjort om organisationer har klagorätt i detaljplanefrågor (det vill säga rätt att överklaga detaljplanebeslut). Bakgrunden till målet var följande: Stadsbyggnadsnämnden i Stockholms kommun beslutade att anta en detaljplan för en fastighet i centrala Stockholm. Planen syftade till att möjliggöra en ny byggnad på fastigheten och förutsatte rivning av ett äldre kontorshus på samma plats. Den ideella föreningen Samfundet S:t Erik överklagade beslutet, och menade att detaljplanen borde upphävas på grund av att den innebar en förvanskning av en arkitektoniskt och kulturhistoriskt mycket värdefull stadsmiljö, med påtaglig skada på riksintresset Stockholms innerstad med Djurgården. I processen uppkom frågan om föreningen hade rätt att överklaga beslutet.

Klagorätt enligt lag

Detaljplanebeslut får enligt 42 § förvaltningslagen under vissa villkor överklagas av den som beslutet angår (vilket främst är grannar). Därutöver stadgar 13 kap. 12 § plan- och bygglagen (PBL) att juridiska personer som uppfyller ett antal krav avseende bland annat associationens ändamål och antal medlemmar får överklaga detaljplanebeslut som kan antas medföra en betydande miljöpåverkan på grund av att planområdet genom detaljplanen får tas i anspråk för vissa i lagen uppräknade verksamheter och åtgärder (exempelvis köpcentrum och tunnelbana).

Domstolens bedömning

överklaga detaljplan I det aktuella fallet kunde den ideella föreningen inte grunda någon klagorätt direkt på 13 kap. 12 § PBL, då domstolen ansåg att den föreslagna exploateringen inte utgjorde någon sådan verksamhet eller åtgärd som anges i plan- och bygglagen.

Mark- och miljööverdomstolen noterade dock att Sverige genom artikel 9.3 i Århuskonventionen (vilket är en FN-konvention om bland annat allmänhetens tillgång till rättslig prövning i miljöfrågor) har en skyldighet att se till att juridiska personer har rätt att få exempelvis handlingar av myndigheter som strider mot svensk miljölagstiftning prövade av domstol eller i administrativ ordning.

Domstolen konstaterade därefter att svensk kulturmiljölagstiftning ska beaktas vid planläggning, och att denna lagstiftning omfattas av begreppet ”miljölagstiftning” i Århuskonventionen. Detaljplanebeslutet omfattades alltså enligt Mark- och miljööverdomstolen av associationers klagorätt enligt artikel 9.3 i Århuskonventionen. Domstolen slog därför fast att 13 kap. 12 § PBL inte kan anses uttömmande reglera juridiska personers klagorätt, då det skulle strida mot Sveriges åtaganden enligt Århuskonventionen.

Enligt Århuskonventionen får de stater som åtagit sig att följa konventionen ställa krav på att de juridiska personerna ska uppfylla vissa kriterier för att de ska beviljas klagorätt. Samfundet S:t Erik uppfyllde enligt domstolen de krav som ställs i Sverige för att föreningar ska tillerkännas klagorätt.

Mot bakgrund av det ovanstående menade Mark- och miljööverdomstolen att detaljplanebeslutet vid en konventionsenlig tolkning (det vill säga en tolkning i ljuset av Århuskonventionen för att uppfylla åtagandena däri) av 42 § förvaltningslagen skulle anses angå föreningen. Föreningen ansågs alltså ha rätt att överklaga detaljplanebeslutet enligt bestämmelsen i förvaltningslagen.

Kommentar till avgörandet

Genom avgörandet fortsätter Mark- och miljööverdomstolen sin tidigare trend att utvidga organisationers klagorätt, i slutet av 2018 konstaterade domstolen i mål P 2921-18 att de juridiska personer som uppfyller de ovan nämnda nationella kraven ska ha rätt att överklaga beslut om bygglov.

Denna utveckling kan å ena sidan sägas förstärka miljöskyddet. Å andra sidan riskerar utvecklingen att försena allt fler byggprojekt då mängden personer som har möjlighet att överklaga de underliggande besluten ökar.

Huruvida denna utvidgning av organisationernas klagorätt står sig återstår att se. Mark- och miljööverdomstolens avgörande om klagorätt vid bygglovsbeslut har överklagats till Högsta domstolen, som har meddelat prövningstillstånd. Även Mark- och miljööverdomstolens avgörande om klagorätt vid detaljplanebeslut har överklagats till Högsta domstolen, men där har beslut om prövningstillstånd ännu inte fattats. Vi följer utvecklingen.

Skadestånd för VVS-konsult halverades i hovrätten

Hovrätten för övre Norrland har i en nyligen meddelad dom, i mål nr T 764-18, prövat en fråga avseende en VVS-konsults skadeståndsansvar.

 

VVS konsultBakgrunden till tvisten var att en fastighetsägare muntligen ingått avtal med en VVS-konsult om att den sistnämnda bland annat skulle ta fram underlag inför en entreprenad där en tidigare banklokal skulle byggas om till restaurang. Vid entreprenadens slutförande uppdagades att ventilationen var mycket underdimensionerad. Fastighetsägaren ansåg att det berodde på VVS-konsulten och krävde därför skadestånd.

Hovrätten fann att parterna i och för sig verkade överens om vilket arbete som VVS-konsulten faktiskt hade utfört, men att de inte var överens om det hade ingåtts ett eller flera avtal mellan parterna eller vad som exakt avtalats och om de aktuella arbetena ingått i VVS-konsultens uppdrag.

Hovrätten fann att parterna ingått åtminstone fyra stycken avtal som tillsammans omfattat det samlade arbetet. Hovrätten, liksom tingsrätten, ansåg att VVS-konsulten utfört uppdraget felaktigt avseende i vart fall ett av avtalen och att agerandet hade varit vårdslöst. Hovrätten prövade sedan skadeståndets storlek. Tingsrätten hade baserat dess bedömning på en offert. Till skillnad mot tingsrätten ansåg hovrätten att det fanns frågetecken avseende offerten och hur den var beräknad. Hovrätten ansåg istället att en kostnadsberäkning utförd av en sakkunnig skulle ligga till grund för skadeståndet. Hovrätten kom därför fram till att skadeståndet skulle bestämmas till ca 1,4 miljoner kronor, vilket var ungefär en halvering från det i tingsrätten utdömda skadeståndet.